资产评估教学课件(人大版)

图表 1-1 资产分类及关系
第二节 资产评估的概念及其特点
一、资产评估的概念 资产评估 资产评估工作的八个构成要素 价值、价格、成本 价值类型 二、 资产评估的特点 （一）时点性 （二）市场性 （三）预测性 （四）公正性 （五）咨询性 三、 资产评估与会计计价的区别
第三节 资产评估的目的及假设
一、资产评估的目的 二、资产评估的假设 （一）继续使用假设 （二）公开市场假设 （三）清算假设
x = j+1,j+2,来自百度文库…n
四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法
资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 × β
（三）加权平均资本成本法
加权资本成本 = 权益成本 ×权益比 + 税前负债成本 ×（1 - 所得税边 际税率）× 负债比
六、收益期限的确定
第六节 本书的框架体系
评 产 资 业 价 值 评 估 资 产 评 估 报 告 企 机器 设备 业 评估 估 程 序 流动 评 期权 资产 价 资产评估 估价 评估 金融 理论 法 值 资产 评估 及递 的基本方法 评 延资产 评估 无形资产评估 估 不动产 评估 企 告 估 报
图表 1-2
本书内容体系
图表 4-7 城市土地租金
图表 4-8 城市土地及农地价格比较
征地安置费 “农转非”地价
耕地占用税 开发单位管理费 开发投资利润 拆迁安置费 开发单位管理费 开发投资利润 建筑材料、设备费 建设单位管理费
小区内土地开发费 开发投资资本利息
土地价格 房 地 产 价 格 建筑物价格 建筑物生产成本 旧城区改造地价
土地使用权价格 小区内土地开发费 开发投资资本利息 勘察设计费 建筑施工费
建设单位向政府部门交纳的有关税费 建设单位建筑资本投资利息、利润 建筑物出售前的保管、养护等费用 建筑物销售出成本 推销费 建筑物销售有关税费
销售经营利润
图表 4-9
房地产价格构成
七、房地产价格种类
（一）土地价格的种类 （二）房地产价格的种类
7. 进行个别因素修正
年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕
8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法 五、比较法应用举例
图表 4-21 估价对象及可比实例资料
项目 坐落 所处地区 类型 单价（元/平方米） 交易日期 估价时点修正系数 交易情况 交易情况修正系数 面积 形状 个 别 因 素 地质水文 地势 上下水道 临路状况 规划限制(容积率) 个别因素修正系数 距大商业服务网点 区 域 因 素 社会环境 交通便捷程度 环境质量 公共基础设施配套 景观 区域因素修正系数 总修正系数 修正价格(元/平方米) 总修正幅度 权重 2.5 公里 一般 好 一般 齐全 好 500 规则 一般 平坦 可满足使用 次干道 4 正常 估价对象 略 4-3 空地 待求 2000.6.28 可比实例 1 略 相同 空地 1300 1999.10.25 108/100 拍卖出让 100/110 450 规则 一般 平坦 可满足使用 次干道 4 100/100 2.2 公里 一般 好 一般 齐全 一般 100/100 98.2/100 1276.6 1.8% 80% 可比实例 2 略 临近 空地 1250 2000.2.4 104/100 正常 100/100 430 规则 水位稍高 平坦 可满足使用 次干道 4 100/95 2.4 公里 一般 一般 一般 齐全 一般 100/99 110.6/100 1382.5 10.6% 13% 可比实例 3 略 临近 有地上建筑物 1170 1999.12.20 106/100 正常 100/100 300 规则 一般 平坦 可满足使用 支路 3.8 100/90 2.4 公里 一般 一般 一般 齐全 一般 100/99 118.9/100 1391 18.2% 7% 月均上 涨 1% 备注
（二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值
经济性贬值额= 设备年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）
五、机器设备的成新率估算
第三节 机器设备市场比较法评估
一、市场法评估机器设备的步骤 二、案例
被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照 物选定为生产相同产品的另一设备。该类设备的规模效益 指数0.65。参照物为全新设备，购置时间为2个月前，经分 析，评估时价格上升了5%，其它比较如下表：
第一章 导 论
第一节 资产概述
一、资产的涵义 二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产
固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝等，机器设备。 有形资产 流动资产：原材料、在产品、产成品； 现金、银行存款、短期债券、商业票据等 长期投资： 资产 自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等 可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术等 无形资产 不可辨认无形资产：商誉 长期债券、股票等 金融资产
比较因素 市场价格（万元） 生产工人定员（人） 生产工人平均工资（万元/年） 尚可使用年限（年） 生产量（万吨/年） 成新率 参照物 75 40 0.48 20 2 100% 35 0.48 15 2.5 80% 被评估对象
第四章 房地产价格评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念
土地 地产 土地财产权利 与房屋相关之地产 房屋建筑物及其财产权利 房地产 不动产 房产 房屋建筑物的附属物及其财产权利 非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等 与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 图表 4-1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系 与房屋不相关之地产
资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数） = 资产原始成本× ×环比价格指数a1×a2×a3……×an
（三）功能价值法
待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本× ×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力）
（四）规模经济效益指数法
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
在 运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进 行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重 置成本。 四、实体性贬值的估算
第三节 比较法
一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于 参照交易物因素引起的价格差额 - Σ评估对象 劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 ×修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素
第四节 资产评估的原则
一、资产评估的工作原则 （一） 独立性原则 （二） 客观性原则 （三） 科学性原则 （四） 专业性原则 二、 资产评估的经济原则
（一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则 （四）最佳（也称最高最佳）使用原则
第五节 资产的价值类型及评估标准
一、资产的价值类型 （一）市场价值 （二）非市场价值 二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准 （二）以非市场价值为基础的评估标准 （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准
（三） 在年资产净现金流等比率递增时
v = a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g）
（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj 出售时
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j
i = 1，2，……j
vj = Σax /（1+r）x
-j
非正常交易一般包括： 交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的 关联公司之间等。 参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清 算。 买方急于想买，或卖方急于想卖。 交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。 在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供 服务或产品。
二、房地产特点 三、房地产类型 四、如何描述房地产 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论
报酬量 a’ a b e f g h c
Δd
o
d
资本和劳动投入量
图表 4-2
地租的形成
（二）土地价格理论 V = ∑ai/(1+r)i
价格 s p d p’ d’ o m 土地数量 0 p2 p1 p3 p d 土地数量 d1 价格 sm ss sl
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
六、房地产价格的构成
地租 区位租金 土地资本租金 不确定性风险 年补偿费 农地租金 CBD d’ 距 CBD 的距离 CBD 地价 区位价格 转换成本 不确定性风险补偿费 预期增值 纯农地价格 d’ 纯农地价格 农地发展权价值
八、影响房地产价格的因素
（一）影响城市土地价格的因素 （二）影响建筑物价格的因素
九、房地产价格评估原则 十、房地产估价的程序
第二节 房地产价格的成本法评估
一、成本法理论
MV =LV + （RCN - D）
二、重置成本估算 （一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法 1、工料测量法 2、分部分项法 3、单位比较法 4、指数调整法 （三）土地（重置）价格估算
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正
（1）比较年运营成本之间的差异 （2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）应用举例
六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 ÷ ÷（实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用÷重置成本）
第二章 资产评估的程序与基本方法
第一节 资产评估的程序
一、资产评估项目的接洽 二、组建资产评估项目小组 三、拟定资产评估的工作方案 四、收集与资产评估有关的资料 五、待评估资产的清查核实和实地查勘 六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析 七、选择评估方法并进行估算 八、编写资产评估报告 九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷ ÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤
第四节 收益法
一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时
v = a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n v = a / r
（二） 在年资产净现金流等额递增时
v = a1〔（1+r）n -1〕/r（1+r）n + + b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2
第二节 成本法
一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本×成新率 二、成本法的评估程序 三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法
资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）
第三章 机器设备评估
第二节 机器设备的成本法评估
3．综合估价法
RCN=（C1÷Km＋C2）×(1+Kp) ×(1+Kd÷N) ÷(1-Kt)
（二）指数调整法 （三）功能价值法 （四）规模经济效益指数法 二、机器设备的实体性贬值的测算 （一）使用年限法 实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备已 使用年限+设备尚可使用年限）×100% 总使用年限、已使用年限、尚可使用年限
一、机器设备的含义 二、机器设备的分类 （一）按在再生产中的作用分类 （二）按适用范围分类 （三）按国家固定资产分类标准分类 （四）按现行会计制度分类 三、机器设备的评估特点 四、机器设备评估程序 一、机器设备重置成本的测算 （一） 重置核算法 1、按复原重置成本评估 2、按更新重置成本评估
第一节 机器设备评估概述
加权投资年限=∑[已投资年限 × （原始投资的更新成本÷ ∑ 更新成本）]
（二）观察法 (三）修复费用法 实体性贬值率=修复费用/重置成本 三、机器设备的功能性贬值 （一）超额投资性功能性贬值 （二）超额运营性功能性贬值 四、机器设备的经济性贬值 （一）设备利用率下降造成的经济性贬值
经济性贬值率=[1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能 力）x ]×100% 经济性贬值额=（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值 率