专业市场发展规律及趋势研判概述
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它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。
与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性
产业地产
通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环节， 还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形
成互补 ······
商业地产
在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射 区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方面，吸引
开发模式
– 随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模 式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金 流的问题，又解决了长期收入稳定问题
产品战略
– 主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融 合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业； 二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项 目体量都将达到几十万平方米
关键驻商入场······
专业市场的发展阶段——经历
第五代 20第06四~2代007
五代专业市场 • 现代专业市场
集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体 ，是以专业市场为基础的产业综合性 服务平台，国际采购中心 ，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城
• 虚拟市场
以阿里巴巴等为代表 ，随着计算机网络和电子商务的发展 ，虚拟市场开始走上了市场经济的 舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等
• 摊位制的交易场所（集市）
只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售 商，这是低级的市场形态 。如义乌小商品市场早期的原型等
专 业 市 场 三 种功能 类型
销售地型
产地型
集散地型
➢基础：当地有巨大的消费需求 ➢特征：产品绝大部分来源于外地，销
售给当地的个人用户与企业 ➢案例：嘉兴蔬菜批发交易市场
© Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 1
概念篇
© Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 2
什么是专业市场？
定义
专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简 单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，
统一企业CI
捆绑客户—与知名品牌建立合作 联盟
美凯龙自己买地、建商场，提高 可信度
10
一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③ 与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；
不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气， 获得后期地产开发收益。
开发时序
– 先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期 大量住宅开发、shopping mall。
在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨 界，并致力于城市新核高端综合体。
不同于专业导向型的地产开发模式， 红星美凯龙通过植入商业资源驱动人 气，获得后期地产开发收益；
买地自建商场+ 租赁+与宜家等 联合买地+委托 管理+电商“星
易家”
土地价格的 非理性上涨
买地自建商场+ 租赁
相比传统建材市场 面积大，受租赁价 格波动影响明显
改造租赁场地
大棚式市场
盈利模式
角色定位
地价升值+租金 收入+利润分成
第三代至第八代：购地洽 谈、设计建造、招商、经
营管理
地价升值+租金 收入
大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持 续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。
案例篇
© Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 6
案例分析
红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城
➢基础：当地具足够规模的产业基础 ➢特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，
销往下游市场 ➢案例：绍兴中国轻纺城
➢基础：当地具备物流或信息集散中心的 基础
➢特征：生产和销售都集中在外地，本地 只是中转，“买全国货、卖全国货”，由
此形成低成本流通
➢案例：武汉汉正街
越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于
08年 至今
06年
第八代 第七代
03年
第六代
00年
第五代
99年
第四代
97年
第三代
91年 第二代
88年
第一代
红星美凯龙发展历程
产品 文化公园式 shopping mall 家居情景体验 shopping mall
绿色环保商场
品牌商场
家居大卖场
综合性大卖场 前店后厂的家具
专营店 家具门市部
物业操作手法
2009年，集居住、商务办公和投资三 位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志着 红星集团从“家居到地产”完美跨界 的第一步，也是“红星美凯龙系”运 营全国的开始；
城市综合体案例——天津河东区红星 国际广场项目：总建面91万平米，规 划有15万平米家具建材Mall（1期产 品）和15万平米Shopping Mall（2 期产品）、两条Block商业休闲步行 街、高档酒店、5A级写字楼、20万 平米铂金级公寓
第三代 第二代 第一代
•展示为主的交易批发市场
规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企 业向中国展示产品，是国内主要发展趋势
• 物流功能专业市场
随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能 胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场
销售收入（自有产品 部分）+赚取差价（集
中采购其它产品）
பைடு நூலகம்产品销售收入
第一二代：产销者
商业 地产
生产与 流通
红星美凯龙发展历程
红星美凯龙发展历程
品牌优化—优胜劣汰
统一品牌形象宣传—企业文化宣 传
统一品牌定位—精品经营、绿色生态、 休闲观光
规范管理—商场化管理、市场负 全责
统一建筑装饰理念—长方体外形、 黄蓝相见色彩
与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性
产业地产
通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环节， 还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形
成互补 ······
商业地产
在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射 区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方面，吸引
开发模式
– 随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模 式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金 流的问题，又解决了长期收入稳定问题
产品战略
– 主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融 合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业； 二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项 目体量都将达到几十万平方米
关键驻商入场······
专业市场的发展阶段——经历
第五代 20第06四~2代007
五代专业市场 • 现代专业市场
集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体 ，是以专业市场为基础的产业综合性 服务平台，国际采购中心 ，如义乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城
• 虚拟市场
以阿里巴巴等为代表 ，随着计算机网络和电子商务的发展 ，虚拟市场开始走上了市场经济的 舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙等
• 摊位制的交易场所（集市）
只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售 商，这是低级的市场形态 。如义乌小商品市场早期的原型等
专 业 市 场 三 种功能 类型
销售地型
产地型
集散地型
➢基础：当地有巨大的消费需求 ➢特征：产品绝大部分来源于外地，销
售给当地的个人用户与企业 ➢案例：嘉兴蔬菜批发交易市场
© Copyright Centaline Group, 2014
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概念篇
© Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 2
什么是专业市场？
定义
专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简 单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，
统一企业CI
捆绑客户—与知名品牌建立合作 联盟
美凯龙自己买地、建商场，提高 可信度
10
一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③ 与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺；
不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气， 获得后期地产开发收益。
开发时序
– 先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期 大量住宅开发、shopping mall。
在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨 界，并致力于城市新核高端综合体。
不同于专业导向型的地产开发模式， 红星美凯龙通过植入商业资源驱动人 气，获得后期地产开发收益；
买地自建商场+ 租赁+与宜家等 联合买地+委托 管理+电商“星
易家”
土地价格的 非理性上涨
买地自建商场+ 租赁
相比传统建材市场 面积大，受租赁价 格波动影响明显
改造租赁场地
大棚式市场
盈利模式
角色定位
地价升值+租金 收入+利润分成
第三代至第八代：购地洽 谈、设计建造、招商、经
营管理
地价升值+租金 收入
大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持 续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。
案例篇
© Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 6
案例分析
红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城
➢基础：当地具足够规模的产业基础 ➢特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，
销往下游市场 ➢案例：绍兴中国轻纺城
➢基础：当地具备物流或信息集散中心的 基础
➢特征：生产和销售都集中在外地，本地 只是中转，“买全国货、卖全国货”，由
此形成低成本流通
➢案例：武汉汉正街
越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于
08年 至今
06年
第八代 第七代
03年
第六代
00年
第五代
99年
第四代
97年
第三代
91年 第二代
88年
第一代
红星美凯龙发展历程
产品 文化公园式 shopping mall 家居情景体验 shopping mall
绿色环保商场
品牌商场
家居大卖场
综合性大卖场 前店后厂的家具
专营店 家具门市部
物业操作手法
2009年，集居住、商务办公和投资三 位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志着 红星集团从“家居到地产”完美跨界 的第一步，也是“红星美凯龙系”运 营全国的开始；
城市综合体案例——天津河东区红星 国际广场项目：总建面91万平米，规 划有15万平米家具建材Mall（1期产 品）和15万平米Shopping Mall（2 期产品）、两条Block商业休闲步行 街、高档酒店、5A级写字楼、20万 平米铂金级公寓
第三代 第二代 第一代
•展示为主的交易批发市场
规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企 业向中国展示产品，是国内主要发展趋势
• 物流功能专业市场
随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能 胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场
销售收入（自有产品 部分）+赚取差价（集
中采购其它产品）
பைடு நூலகம்产品销售收入
第一二代：产销者
商业 地产
生产与 流通
红星美凯龙发展历程
红星美凯龙发展历程
品牌优化—优胜劣汰
统一品牌形象宣传—企业文化宣 传
统一品牌定位—精品经营、绿色生态、 休闲观光
规范管理—商场化管理、市场负 全责
统一建筑装饰理念—长方体外形、 黄蓝相见色彩