房地产开发建筑工程施工流程

招标办
经确认的标底
经核准的标底 返23 回
发中标通知书 签工程承包合同
业主
招标通知书 招标文件
工
程
部
1召开招标会，勘察现场 源自文库投标
组 3开标
织
4评标，决标
投标单位
中标通知书
工程承包合同
中标单位 返24回
签定监理合同
业主 工程部
当地监理主管机关
返14 回
申请规划设计条件 土地环节
设计单位
文件返还
（3）
开发部
（5）（6）
（1）（2） （3）（4）
（5）（6）
规划部门
规划设计条件通知书
（1）〈项目建议书的批复〉 （2）〈选址规划意见通知书〉 （3）建设用地规划许可证 （4）建设单位对拟建项目的说
明
（5） 拟建方案示意图 （6）地形图
返15 回
施工设计图 （3）〈项目开发手册〉 （4）〈工程档案登记证明〉 （5）其他文件，包括有关协议，
批准文件 （6）年度开工计划
建设工程 规划许可证
返20 回
开工阶段
编制送审招标文件
编制送审标底
发中标通知书 签工程承包合同 工程建设招标
签定监理合同
领取固定资产 投资许可证
其他手续
领取建设工程开工证 办理开工证
21 返回
编制送审招标文件 业主
投资计划
核准招标资格 发出招标文件
总承包管理部门
开工审批表 施工图纸 其它与招标相关的文件资料
工程部
招标申请、登记
招标办
编制招标文件 送审招标文件
核准招标文件
返22 回
编制送审标底 开发部
1施工图 2其他与招标有关 的文件资料
工程部
总承包管理部门
编制标底
业主
经确认的标底
送审可行性研究报告
返4 回
申报规划要点
文件返还
中国勘察设计协会 设计单位
（3）
（1） （2）
开发部
（1）
（3）
（2）
规划管理局
规划要点通知书
注：
（1） 拟建工程方案示意图 （2） 1：2000或1：500地形
图蓝图2份， 其中1份用铅笔 画出用地范围
（3）建设单位对拟建项 目或方案的说明
返5 回
送审项目建议书
返10回
初步确定开发方案
开发部
委托
设计单位
总承包管理单位
初步方案
注：初步方案内容
A 技术经济指标的初步确定 B 包括平面图、立面图、剖面图、
分层平面图的规划草案
返11回
办理建设用地规划许可证
开发部
设计环节
计划部门
（1） （2）
文件返送
（3） （4）
规划部门
房地局对相关 国有土地拆迁意见
政府部门对 征用集体土地批复
委托规划设计方案 开发部
〈设计条件通知书〉
业主
签订设计委托书
设计单位
规划设计方案草案
规划部门
规划设计方案草案包括： 总平面图、立面图、剖面图、 分层平面图及技术经济指标 和设计说明
审批文件
返16回
审定规划设计方案 开发部
规划设计条件通知书
设计单位
项目方案设计
规划部门
项目方案设计包括： 总平面图、各层平面图、立 面图、剖面图和方案说明书
建设用地规划许可证
（5）
（1）可研报告批复；1：2000或1：
500的地形图和〈申请文件〉 （2） 1：2000或1：500的地形图 （3）〈规划设计方案审定通知书〉 （4）〈选址规划意见通知书〉 （5）计划部门批准征用土地的任
务计划
返12回
申请项目选址 申请规划设计条件
审定规划方案
确定设计方案 初步设计及 施工图设计 领取建设工程规划许可证
返1回3
申报项目选址
设计单位
开发部
（4） （5） （8）
（1） （2） （3） （6） （7）
计划部门
建设地点征求意见文件
文件返送
规划部门
选址规划通知书
（1）〈项目建议书的批复〉 （2）建设单位或其上级主管部门申请用
地的函件
（3）建设地址申请书 （4）建设工程选址研究报告 （5）建设工程规划方案 （6）工程情况的主要说明和选址要求 （7）拟建方案 （8）意向位置 的地形图
开发部
（1） （2）
设计单位
（3） 项目建议书
文件返还
总承包单位
开发部
（1） （3） （2） （4）
计委部门
注： （1）地理位置图与规划方案
的总平面图 （2）土地使用单位主管部门
批复文件 （3）《项目建议书》
（4） 《规划要点通知书》
《项目建议书的批复》
返6 回
编制可行性研究报告
（1） （2） （3）
业主
（4）
设计单位
市政、公用、 环保等部门
注： （1） 《项目建议书的批复》 （2）编制可行性研究报告资
料索取与信息传递 （3）《规划设计条件通知书》 （4）市政、公用、环保等主
管部门的咨询意见或方 案
可行性研究报告
返回7
项目建议书主要内容
• 项目概况 • 房地产项目的市场分析及调研 • 项目建设的初步选址方案 • 项目各项建设条件 • 项目的建设规模、规划方案及建设内容 • 项目的环境影响及环境保护 • 项目投资估算及资金筹措方式 • 项目经济效益的初步估算及各项财务分析 • 结论 • 图纸、协议书、营业执照等各项建议书附件
项目运作主要程序 项目选址 前期工作 工程建设 物业管理
1
可研 土地取得 规划设计
财务部
开发部
建设 运营部
建设单位
工程部
总承包管 理单位
返2 回
开工
施工
竣工
财务部
开发部
建设 运营部
建设单位
工程部
总承包 管理单位
返3 回
初步确定建设方案
申报规划要点
送审项目建议书 领取批准文件 编制可研性
研究报告
返回8
送审可行性研究报告
开发部
（1） （2） （3）
计委部门
（1） （2） （3）
可行性研究报告批准文件
环保局 （2）
（4） 市政、供电、 （1） 公用、电信
注： （1） “四源”可行性规划方案审批意见 （2）《环境影响评估报告》 （3）《项目建议书的批复》 （4） “四源”可行性规划方案
返回9
土地征用与拆迁 建设用地规划许可证 领取土地使用证 领取拆迁许可证
审定设计方案通知书
返17回
确定设计方案 设计单位
业主
委托
勘察单位
设计方案 组织设计招标评审
形成评审意见
勘察方案
确定送审设计方案
返18 回
初步设计
委托
业主（承包管理部门）
递交文件：〈规划条件通知书〉； （审定设计方案〉；设计标准
〈可行性研究 报告批复〉
〈规划设计 条件通知书〉
设计单位
初步设计报告 及设计说明
〈审定设计 方案通知书〉
〈环保影响评估 报告批复文件〉
规划部门连同各部门 （环保、市政、公用、 消防、供电、电信等）
初步设计批复文件
设计单位
施工图设计
返19回
领取建设工程规划许可证
计委和建委
（6）
业主
（承包管理部门）
（1）（3） （4）（5）
设计单位
（2）
年度项目转正
规划部门
（1）〈审定设计方案通知书〉 （2）设计资料，包括总平面图，