公司成立可行性研究报告

一、成立商业地产公司的背景分析
1、地产公司概况
地产公司拥有有一些商业设施的门店，以小型为主，分布主要在XX城区及城乡结合部，为国有资产。

目前，这些商业设施全部出租经营，主要分两类：一是对因企业改制解决职工人事关系问题便宜租给职工经营；二是对外出租（比如餐饮、洗浴等），我们负责资产的监管、租金收取及安全管理等工作。

根据现有的资产和市场发展情况看，现有的经营理念及发展战略已经落后，不适应市场的发展了，为了优化和整合资源，提高资产利用率，地产公司实行改革已成为必要。

2、国企转制
在国有改革的浪潮中，国企转制提高资源的利用效率，实现经营利润最大化。

为了适应市场发展的需要，作为一家国企转制地产公司，在商业设施的运营上面应该有新思路，遵循科学发展观，建立有效的管理体制和运营体制。

目前，具备业务发展的基础，缺乏一个有效运营的平台和优化资源的机制。

国企转制使大批职工人事关系出现转变，以前的计划经营变为现在的自主经营，改善了周遍业主的生活，满足了他们的需求，但是，目前运营的水平还处于低层次，管理也欠缺，很难实现利润最大化。

国企转制本来就是为了实现企业利润最大化，在这样的XX下实现商业地产公司化运营，能更好的平衡国家、集体、个人的利益，也能使业主、周围居民和商业地产公司 的利益得到优化。

二、地产行业分析
XX地产具有得天独厚的优势，尤其是在近些年，发展非常迅猛，商铺投资受到投资者的青睐。

于是，一批专门从事地产的中介地产公司和运营地产公司就应运而生了。

1、发展概况
在《XX城市总体（2004年－2020年）》中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向，而一个新城市中心的形成有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能亦是城市分中心形成的重要一环。

大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，商业地产发展非常迅速，大量的商铺中介地产公司涌现。

据了解，XX拥有数千家商铺中介地产公司，绝大多数商业地产公司都还处于门店经营模式，而像中原、我爱我家等大型的中介地产公司还属少数，据了解，我爱我家在XX连锁店多达800多家，而每个店面配备的人员也在8人左右。

2、发展趋势
随着收入水平的持续提高，XX消费人群的消费需求正由“基础型”向“享受型”的方向快速转化，外出就餐、聚会、咖啡馆交流越来越成为人们的日常生活方式，需求的增加为相应业态发展提供了机会。

随着城市的发展，大量人口的聚集，商业铺面的越来越化，很多商业区域内的门店都实行统一规划管理。

而餐饮休闲业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

目前诸多商业门店都倾向性地提升了餐饮、娱乐的面积比例。

3、经营模式
门店式经营在商业集中地段设立门店，吸收附近的商业设施加入，统一管理，形成连锁，造就品牌效应和规模经济。

一般一个商业地产公司拥有多个连锁门店。

商业地产公司式运作XX不少做大做强的商铺的中介地产公司或经纪地产公司除了自己拥有固定资产尚铺出租外，大量收纳私人商铺进行管理，同时也会与一些大型的商业场所合作，为其管理运营，甚至提供咨询服务。

4、组织结构
各商业地产中介组织机构基本都是差不多，小型商业中介不存在行政部和策划部，基本上以营销部为主，以门店经营为主。

5、用人机制
随着时常的发展，人力资源的要求的提高，各大商业中介和运营商业地产公司都非常注重人才的培养，发展经纪人队伍。

由于人才流动比较大，用人方面基本上是采取“门槛低、培训上岗，要求高”的策略。

6、薪酬体系
现代商业中介和运营商业地产公司基本上都建立有科学合理的新酬体系，基本模式都是“固定工资+提成”模式。

基本工资平均水平在1800元，提成按照业绩状况来计算。

三、前景分析
成立商业地产公司，必须要看好商业地产公司运营项目的发展前景，必须具备可持续发展的潜力，才能满足商业地产公司发展的需要。

1、市场及业务分析
商业地产广阔，利润丰厚。

相对住宅，仅租金来说，商业应该比住宅3倍以上，也就是说，如果住宅租金10元/平方米，商业铺面应该超过30元/平方米，因此很多人愿意投资商业地产。

XX拥有数千家商业中介和运营商业地产公司，可以可以经常看到到处张贴着求组、转让的广告，而很多人并没有通过中介解决，在中介市场得到规范之后，相信会拥有更广泛的市场。

目前拥有的业务基本够企业的运营，但是企业要发展，业务要不但的发展，企业才有发展前途。

商业地产公司可开展商业地产租赁、咨询、运营等业务拓展市场，逐步形成规模化、市场化、品牌化的专业商业地产运营地产公司。

2、产业的发展态势
第一，未来商业逐步走向规模化。

随着我国零售业市场的全面放开，外资零售企业的加快进入，国内零售市场必将面临成本和价格的双重竞争，零售业竞争的加剧将使小型批发商业的生存空间大大缩小。

未来批发商业的生存必然要通过经营的规模效应和专业化的物流配送来获得空间。

第二，商品种类的细分化趋势日渐明显。

就XX商业地产发展来看，市场开始形成相对集中的经营区域和规模化的发展。

第三，大中型专业商业店面对各类经营配套设施特别是物业、商业的配套要求日益强烈。

近年来我国商业地产的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高。

四、SWOT分析
1、优势
首先，商业地产公司有自己的服务项目和资产可供运营，已经具备成立商业地产公司的物质基础条件，目前拥有部分商铺，可供运营性决定商业地产公司的可操作性。

其次，商业地产公司是国企改制，在某种程度上，获得了相对多的政策支持，有利于企业快速进入市场，获得更多的市场份额。

再次，企业现有较充分的客户支持，企业的店铺能够得到充分的利用，可以根据目前租门店的可以的需求，来发展更多客户和门店。

2、劣势
首先、商业地产公司不具备市场经验。

一直都是政府管制的企业，实现市场化和企业化操作的经验，要走很多弯路。

其次，没有有效的拓展市场的途径。

商业地产公司成立不能满足于现状，要发展，必须拓展业务，而商业地产公司目前还没有有很好卡、拓展业务的途径。

再次，因循守旧的观念没有彻底摆脱，缺乏勇于创新的人才。

3、机遇
成立商业地产公司对资产的管理更为有效和合理，在国家政策的支持和保障的情况下，实现国有资产利益最大化。

商铺运营有保障，对内，企业转制的内部职工租用的店铺保障了收益，外部对外出租店铺已经有一定的效益保障，成立商业地产公司后，会扩大经营范围。

4、威胁
市场上大量的专业商业中介和运营地产公司的存在，商业地产公司很难迅速发展、业务拓展面临巨大的压力。

面对业务拓展困难，人才积聚困难，人员流动大，不仅给商业地产公司运营带来困难，也增加商业地产公司成本，人是商业地产公司能够发展的基本保障。

五、商业地产公司战略目标和发展规划
1、战略目标
目标：本着解放思想、实事求是、与时俱进、加快发展的指导思想，以运营为纽带，建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，形成以市场为导向，以解放全体干部职工原动力为核心的企业运行机制，不断提高企业经济效益和职工收入水平，打造适应市场经济发展需要的现代企业平台，通过企业平台，实现商业地产运营利益最大化。

2、发展规划
解决国企历史遗留问题：国企转制中，大量人事关系的转变；铺面作为国有资产没有产权证书。

实现市场化运营：商业地产公司要发展，必须得到市场的检验，因此，在经营方式上必须转变走市场化运营，业务拓展要以市场为导向。

优化人才结构体系：首先要建立科学合理的人才招聘体系和培训制度，实现商业地产公司人才的专业化，才能有效的拓展地产公司业务，建立现代企业管理制度。

其次，要建立科学合理的薪酬体系，对员工实施人性化在管理，建立合理的奖励机制，提高员工工作积极性。

建立有效的法人治理结构：实施法人治理，脱离政府管制，企业完全自主经营，企业法人对企业拥有决定权，决定商业地产公司的发展走向和战略目标。

3、进度安排
第一步：以市场为导向，对商业地产公司内部的资产（门店）的整合、运营，以实现提升资产升值空间和经营管理，变管理为经营，实现门店科学、合理、有效的利用，优化业主、出租人和附近居民的利益。

第二步：在完成系统内部资产经营之后，加强与系统内部的资产经营（其他兄弟单位的资产）的联系，实现信息共享，或者以商业地产公司的形式来实现系统内部资产的整和，扩大商业地产公司经营范围。

第三步：走向，努力打造成为一个商业地产经营地产公司，业务延伸到社会、参与市场竞争，可以考虑收纳私人商铺和商业整体，购买或者租用商业来经营，实现规模化经营，打造XX商业地产最可信赖的品牌。

比如，我们可以利用自己的资产（门店）优势，形成规模如餐饮连锁、酒店连锁。

六、风险分析及对策
1、政策风险及对策
政策不确定性，目前企业还有政策的保护，一旦地产公司成立，完全市场化操作，就会失去政策的保护和支持。

要在市场化道路上走得顺利，必须要研究政策，按照政策的路径去实现市场化经营。

2、技术风险及对策
商业地产的投资与运营要求经营者拥有很好的市场敏感度，在经营经验方面，需要多学习和培训、调查和了解。

3、市场风险及对策
企业没有市场经验，进入市场面临的竞争很大，市场风险大，对抗市场风险需要决策者在做决定之前要进行充分的市场调查。

4、人力风险及对策
专业人员匮乏，可以引进。

高薪聘请专业的商业地产人才，尤其是需要一个经纪人团队支持。

5、其它风险及对策
房子证件不齐（土地证、房产证），这方面的问题可以通过加强与相关部门的协调沟通来解决。

七、结论与建议
1、研究结论：商业地产商业地产公司成立具有可行性和可操作性
综上所述，企业改制在法律和政策许可的范围内，实现企业对现有门店的管理到运营的职能的转变，并逐步融入市场，实现市场化和地产公司化操作有保障、有市场，在解决人力资源之后，完全具有可行性。

操作起来也不会遇到什么问题。

商业地产成立能有美好的前景，其前提是具备条件，并操作性强。

用科学发展观来看，成立商业地产公司是为了更好的发展，也是为了实现企业利润最大化，通过经营方式、管理模式、用人机制等方面的转变，来实现企业的战略目标。

相信，通过我们团队的共同努力，一定能够实现目标！
2、建议
首先，成立商业地产公司，必须按照市场规则办事，成为独立核算的企业化、市场化商业地产公司。

其次、商业地产公司在人才选拔的时候，应该向专业化靠齐，并且一定要进行专业的培训。