新昌县市场研究报告

2.6343
七星街道 候村和庙
前地村
七星街道 江滨南路 、孝行路
西南侧
七星街道 侯村和庙
前地村
七星街道 江滨南路 、孝行路
西南侧
3.3442 2.3292
江滨南路 南侧、下 三溪村东
江滨南路 南侧、下 三溪村东
4.5621
供地 方 式
拍卖 拍卖
拍卖
拍卖
容积率 建筑密度
用途
1.0-1.3
≤35% 居住用地
城市概况
从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接壤浙江省两大经济发 达城市，交通四通八达，区域优势显著。
宏观环境研究
交通、行政区划 城市规划 发展前景
城市概况
规划突破：积极研究与周边城市的联动发展，提出了嵊新城市 组群联动发展的理念。 促进嵊州、新昌县城融合发展，成为跨行政区域的大城市，嵊 新组团正着步推进，城市聚合力增强。
宏观环境研究
交通、行政区划 城市规划、发展前景
城市概况
新昌主体经济情况 新昌是“百强县”之一。 整个新昌GDP构成中，第二产业占到57%，其中工业占54%。 五大基地：医药产业、纺织机械、轴承生产、制冷元器件、骑车零部件生产基地。 新昌目前已有6家上市公司：浙江医药、新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威、浙江日发数码。
学边）
澄潭镇洞桥 坑（澄潭中
学边）
19144
2011.1.28
新昌县立豪 机械制造有
限公司
2010年工25 号
沙溪镇（剡 沙溪镇（剡 界岭村） 界岭村）
8128
2011.1.28
新昌县昌泰 轴承有限公
司
2010年工26 号
大市聚坑西 村
大市聚坑西 村
1480
2011.1.28
浙江新昌三 瑞香雪冲业
有限公司
3号
新土工挂 （2010）
4号
2010.03. 08
2010.03. 08
2010.03. 08
浙江陀曼精密机 械有限公司
新昌县康益祺农 业发展有限公司
新昌县胜安汽车 电器有限公司
新土工挂 （2010）
5号
2010.03. 08
浙江三花股份有 限公司
出让地块 名称
南明街道 104国道 、热点路
转角
原新昌县 现代水产 发展有限 公司馒头 山地块
经济水平
经济走势良好，但整体城市水平不及周边各县， 主要以工业为主导，医药、轴承等为支柱产业；
固定投资
固定资产投资逐年增加，10年投资达至高峰， 房地产投资额也最高，硬性楼市投资良好。
第二部分
房地产市场研究分析
土地市场研究 新仓房地产市场现状研究 本案竞品研究
房地产市场研究
土地市场研究
10年土地出让一览表
新昌县产业结构情况分析
经济发展
摩托车骑车轮产量亚洲第一 维生素E产量全国90% 药用胶囊产量占全国1/3 小型轴承产量占全国20% 拥有国家级、生机高新技术企业30家 现有规模以上企业295家 销售超亿元27家，超10亿6家，超50亿1家， 税收超千万以上25家
1000 800 600 400 200 0
2009 24987 8.60%
2010 27396 9.60%
0.00%
➢07年人均可支配收入陡然上升，也是应各大上市企业、龙头企业的GDP带动，产业结构 的调整，使后几年人均可支配收入处于高位； ➢2010年新昌县区城市居民人均可支配收入为27396元，涨幅为9.6%； ➢在2007年经历了高峰期后，由于08年全球金融危机的影响，人均可支配收入增长幅度明 显放缓，这将在一定程度上影响消费支出预期，总体涨幅不是很大。
新昌县人均可支配收入增长率10年未9.6%，涨幅相对GDP增长不高
宏观环境研究
房地产投资运行
房地产投资运行情况分析
近年新昌县固定资产投资情况
100
25.00%
20.00%
50
15.00% 10.00%
5.00%
0
0.00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010
固定资产投资（亿 41.36 45.85 52.96 58.97 66.83 78.71 元）
原塔山片 新和成地 块A、B
大市聚镇 曹家村5 号地块
大市聚镇 曹家村6 号地块
梅渚工业 区（枣园
）A3
高新园区 梅渚工业 区A1、A2
土地坐落 批准面积 供地 方式
104国道 与热电路
转角
3.491
挂牌
七星街道 馒头山
2.66686
拍卖
七星街道 塔山片原 新和成内
15.461 2.9393
大市聚镇 曹家村
拍卖 1.0-1.05
拍卖 1.0-1.05
建筑密度 用途
≤40%
商业、办公 用地
≤50% 工业用地
40%-50% 工业用地
≤35% 居住用地
≤35%
商业、住宅 用地
40%-45% 工业用地
≤30.0% 工业用地
40%-45% 工业用地
40%-45% 工业用地
≤25% 居住用地
≤25% 居住用地
≤25% 居住用地
工业为主导产业 百强县 以医药、纺织等为龙头产业 6家上 市公司。
宏观环境研究
经济发展
新昌县10年宏观经济情况分析
➢新昌县近年GDP增长率略有下降，09年增长 率下浮最大，但GDP总量逐年高速增长。 ➢2010 年 新 昌 县 GDP 达 215 亿 元 ， 同 比 增 长 14.97%。 ➢新昌2010年全市6县市GDP总量排最后。
建设单位 名称
新昌县九 龙置业有
限公司
新昌县领 先置业有
限公司
2010.12. 29
新昌县绿 野房地产 有限公司
2010.12. 29
新昌县古 月房地产 开发有限
公司
宗地 编号 2010年经15号 2010年经25号 2010年经27号 2010年经32号
出让地块 名称
土地坐落
批准面积
羽林街道 羽林街道 青山头村 青山头村
增长率
8.20% 10.86% 17.19% 13.11% 14.84% 20.15%
➢2010年新昌固定资产投资为78.71亿元，相比去年同期增长了20.15%； ➢新昌县固定资产投资增幅基本呈现上升状态，08年因金融危机影响投资情况有明显下 降，随后10年投资增长率达到历史最高水平。 ➢2010 年 新 昌 房 地 产 处 投 资 额 为 16.89 亿 ， 同 比 增 长 43.6% ， 占 10 年 固 定 资 产 投 资 21.46%。
近几年新昌GDP走势
250
16.00%
13.90%
14.25%
13.79%
215.0174.97% 14.00%
200
12.53% 187.06
171.43
12.00%
150 117.18
133.88
152.34
9.12%
10.00% 8.00%
100
6.00%
4.00% 50
2.00%
0 2005
4.5804
大市聚镇 曹家村
3.6667
澄潭枣园 、芝田
梅渚镇梅 渚村、陈 潭镇舒家 、茅家、
胡衣
0.9725 21.668
挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
挂牌
容积率 1.0-2.2
1.0-1.6 0.8-1.0
1.3 1 1
1.0-1.2 0.8-1.0
建筑密度 ≤35%
≤30% ≤45% ≤35% 40%-50% 40%-50% ≤45% ≤50%
批准 文 号
出让时间
建设单位名称
新土经挂 （2010）
1号
2010.02. 01
浙江恒杰房地产 开发有限公司
新土经拍 （2010）
2号
2010.02. 25
新昌县彩建房地 产开发有限公司
新土工挂 （2010）
1号
2010.03. 08
浙江新和成股份 有限公司
新土工挂 （2010）
2号
新土工挂 （2010）
1.0-1.85
≤28%
商业、居 住用地
1.0-2.0
≤27%
商业、居 住用地
1.0-1.9
≤25%
商业、居 住用地
年限 70 40、70 40、70 40、70
出让底价
成交地价 （万元）
3500
6050
9000
21000
7000
16900
10500
23300
房地产市场研究
11年土地出让一览表
土地市场研究
成交时间
建设单位名 称
宗地
编号
出让地块名 称
土地坐落
批准面积
2011.01.10
万丰奥特控 股集团有限
公司
2010年经33 号
新和成路、 江滨南路交 叉口西侧
新和成路、 江滨南路交
叉口西侧
2.0004
2011.01.10
新昌县盛涨 机械有限公
司
原2009年工 21号
梅渚镇前三 村
梅渚镇前三 村
0.9842
新昌县固定资产投资逐年增加，10年投资达至高峰，房地产投资额 也最高，硬性楼市投资良好。
宏观环境研究
小结
宏观城市 城市规划
从属长三角经济圈，杭州湾地区先要位置，接 壤浙江省两大经济发达城市，交通四通八达， 区域优势显著。
中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住 用地重点向西，东和北发展；工业向东、东北 方向发展；
2006
2007
2008
2009
2010
0.00%
GDP增长与当地房地产业发展的关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展 高速发展
2010年新昌GDP增幅在 13%以上，新昌房地产 业正处于高速发展期。
新昌县经济走势良好，房地产业正处于高速发展期，有着较 大的发展潜力。
宏观环境研究
2011.01.18
浙江恒通机 械有限公司
2010年工24大市聚茅坪、大市聚茅坪、
号
西王村 西王村
12552
2011.01.18
新昌县永立 房地产开发
有限公司
2010年经30 号
张家庄门前 畈
张家庄门前 畈
3023.6
2011.01.18
新昌县金博 士房地产开 发有限公司
2010年经31 号
澄潭镇洞桥 坑（澄潭中
1
宏观环境及外部影响因素
2
房地产市场研究
第一部分
宏观环境及外部影响因素研究
城市概况 经济发展 房地产运行 小结
宏观环境研究
交通、行政区划 城市规划 发展前景
新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东 邻奉、甬，南界台、温，西接金、丽，北 通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线 的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境。 新昌到上海——车程三小时；到杭州— —车程90分钟；到宁波——车程60分钟； 到绍兴市区60分钟
2010年工27 号
高新园区铁 高新园区铁
牛村
牛村
19188.6
2011.1.28
新昌县新财 管业有限公
司
2010年工28 号
高新园区铁 牛村
高新园区铁 牛村
19629.8
2011.2.25
新昌绿城置 业有限公司
2011年经1 号
七星街道石 七星街道石 柱湾、塔山、柱湾、塔山、
合新村 合新村
63522.6
宏观环境研究
经济发展
新昌县人均经济
30000
250.00%
25000 20000 15000 10000
5000
200.00% 150.00% 100.00% 50.00%
0
人均可支配收入 增长率
2005 6489 8.20%
2006 7269 12.02%
2007 21142 190.85%
2008 23007 8.80%
2011.2.25
新昌绿城置 业有限公司
2011年经2 号
七星街道石 七星街道石 柱湾、塔山、柱湾、塔山、
合新村 合新村
63403
2011.2.25
新昌绿城置 业有限公司
2011年经3 号
七星街道石 七星街道石 柱湾、塔山、柱湾、塔山、
合新村 合新村
63272
2011.2.25
新昌绿城置 业有限公司
用途
年限
成交地价 (万元)
商住用地 40、70
16000
居住用地
70
2580
工业用地
50
工业用地
50（办公 用地）
工业用地
50
9000 1240
工业用地
50
935
工业用地
50
366
工业用地
50
6830
房地产市场研究
10年土地出让一览表
土地市场研究
成交时间
2010.12. 29
2010.12. 29
嵊州市
2010年绍兴各县市GDP情况
绍兴县
上虞市
新昌县
GDP
人ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱGDP（美元）
诸暨市
20000 15000 10000 5000 0
与绍兴市域内其他市县比较，GDP总量较低， 竞争力相对薄弱。
从人均GDP角度看，新昌县人均GDP并非最 后，其人均GDP达到7283美元。
新昌县以第二产为主导，GDP在各县市内属最低，但人均情况并非处于低位。
≤25% 居住用地
年限 40、70
50 50 70 40、70 50 50 50 50 70 70 70 70
2011年经4 号
七星街道石 七星街道石 柱湾、塔山、柱湾、塔山、
合新村 合新村
63526.7
供地 方式 容积率
挂牌
1.0-2.3
挂牌
1.0-1.2
拍卖 1.0-1.1
拍卖 1.0-4.23
拍卖
1.0-1.6
挂牌
1.0-1.3
挂牌
0.9
挂牌
1.0-1.2
挂牌
1.0-1.2
拍卖 1.0-1.05
拍卖 1.0-1.05
一核两轴六片 ，绍虞、诸暨、嵊新城镇三大族团
宏观环境研究
交通、行政区划 城市规划、发展前景
城市概况
采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展；工业向东、 东北方向发展；
项目地块属于新城核心区，未来发展前景尤佳；
新城区乃新开发区 ，目前各大事业单位、医院、学校、新盘已经入驻新城区，将会是新昌 经济、文化教育中心。