房地产交易与经纪代理

房产交易
房地产交易
地产交易
房地产交易
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房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教 材
11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
➢房地产交易的特性
标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性
➢国有土地使用权出让价格 以基准地价为基础确定土地出让价格。 以市场资料为基础确定土地出让价格
市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
➢国有土地使用权出让合同
主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件
房地产广告技巧 确定最佳售楼时机 突出项目的差别优势 买卖中的调价技巧 选择适合的付款方式
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11.3 房地产买卖
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11.3.3 房地产买卖价格
➢房地产买卖价格的特殊性
位置对价格起着决定作用 能完全依成本定价 房地产价格的趋升性 房地产价格的垄断性
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11.3 房地产买卖
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11.3.3 房地产买卖价格
11.3 房地产买卖
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11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
➢买卖程序
订立买卖 合同
接受审查
签订合同
缴纳税费
办理产权 转移过户
手续
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11.3 房地产买卖
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11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧
➢操作技巧
土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和 条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人 必须依法办理登记手续。
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11.3 房地产买卖
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11.3.1 房地产买卖市场细分
➢房地产买卖市场的特征细分
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.2 国有土地使用权转让
是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使 用权转移给他人的行为。
国
以出让方式取得的土地使用权转让
有
土
地
使
用
权
转
以划拨方式取得的土地使用权转让
让
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中介机构
建设行政主管部门 土地管理部门 房地产管理部门
房地产咨询、 房地产价格评估
房地产登记 房地产经纪
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为
按营业区域细分 按客户类型细分 按开发经营的商品种类细分 按购房原因细分 按经营方法细分
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11.3 房地产买卖
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11.3.1 房地产买卖市场细分
➢房地产买卖市场的级别细分
一级市场———商品房销售市场 二级市场———房地产转让市场
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11.1 房地产交易概述
11.1.2 房地产交易的特性及原则
➢房地产交易的原则 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则
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11.1 房地产交易概述
11.1.3 房地产市场
分为3级
狭义：
固定的房地产交易所
广义：
是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径
和形式的总称
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11.1 房地产交易概述
11.1.4 房地产交易机构
交易管理机构
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重点问题
•房地产交易的过程 •土地出让价格及其评估 •房地产交易价格的形成 •房地产抵押登记
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11.1 房地产交易概述
11.1.1房地产交易的概念及形式
房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租 赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产 权利的交易。
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房地产开发与经营
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第11章 房地产交易与经纪代理
本章内容提要
房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解
房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊 规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房 地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价 格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租 赁及房地产抵押进行讨论。
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.3 国有土地使用权出租
➢是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用 权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租 金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。
➢在法律上应满足以下条件：
土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合 同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用 权出让合同的规定。
出让 方式
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让
前期准备
拟定方案
正式报批
组织实施
登记发证
备案建档
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11.2 国有土地使用权交易
11.2.1 国有土地使用权出让