2021年衡水房地产市场分析报告

２０２１年衡水房地产市场分析报告
目录１．　城市基本面２．　土地市场３．　商品房市场４．　竞企格局５．　总结与展望
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滨湖新区市政路网项目申报和工程设计包含纵一路南延至横二路（约2公里，红线60米）、内环路一期（约0.55公里，红线50米）、范北路一期（约1.04公里，红线20米）、南田路（约1.26公里，红线20米）。

衡水学院滨湖新校区建设项目奠基总占地约2279亩，总拟建筑面积74.38万平方米，学校设计总体规模22000人
“枣园”全面拆迁
枣园村位于衡水市红旗南大街，棚改范围总面积为330亩，其中耕地70亩，村庄占地260亩，涉及本村村民宅基256处，枣园新村外来人口宅基170处。

滏阳路(南环路)西延进展
该工程路段长约1.32公里，连接衡水主城区西南区域至中湖大道，未来向西继续连接石衡高速。

道路红线宽为45米，绿线宽为75米，双向六车道标准。

十五中学、巨吴渠小区、桃城区开建
桃城区五幼一栋3层教学综合楼，6480㎡。

巨吴渠小学一栋4层教学综合楼，12000㎡。

第十五中学一栋5层教学综合楼，14000㎡。

于今年开建，将极大丰富南部片区教育配套资源。

吴公渠生态工程改造
约38.8万平发米的吴公河生态公园大美雏型已现，包括河道加宽改造、生态公园、吴公展馆、沿线景观绿化都在有序推进。

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E 继今年4月13日，《新建京雄商高速铁路12座客站建筑概念设计方案征集信息公告》后，昨日中国铁路经济规划研究院有
限公司又发布了关于其征集文件的补充公告。

补充文件显示，除"枣强南站"仍将按照初次征集文件中的站房规模以外，其它11个站房的拟建筑面积都增大到原来的三倍左右。

其中涉及到"衡水南站"由原来的计划6000平方米调整到20000平方米，"深州东站"由原来的计划5000平方米调整到12000平方米。

不过"枣强南站"仍按照5000平方米的规模进行规划设计。

衡水作为京雄商高铁出雄安的第一地级市，南站建设对于城
市发展意义重大。

未来对于深州、枣强等县市客户落户，及
北京等城市寻求教育资源有一定的吸引力。

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保利拉菲公
馆
10月西部片区规划调整，保利拉菲公馆所在片区，新增九年一贯制学校（紧邻西区）、西部综合医院、养老院规划。

西部片区目前仅有私立初中及高中，尚无公立初中，初中配套的完善，加极大加强项目的教育赋值及卖点。

但落地时间未定。

衡水一中附属中学（私立）
高新区一幼恒大城分园
顺兴街小学（明年招生）
规划九年一贯制学校
规划西部综合医院及养老院
拉菲项目周边教育配套全面升级
分
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3004005006002014年
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2019年
2020年
2014-2020年逐年宅地供求量价走势
供应建面（万㎡）
成交建面（万㎡）
0%
10%20%30%40%50%60%70%0
200400600800100012001400160018002014年
2015年2016年2017年2018年2019年2020年
2014-2020年逐年宅地楼面价及溢价率走势
楼面价（元/㎡）
溢价率（%）
Ø衡水2020年宅地仅供应239万㎡，同比下降1%；成交146万㎡，同比下降22%；楼面均价1645元/㎡，同比上涨17%。

Ø土地市场今年仅成交17宗宅地，流拍10宗，溢价率持续触底，成交地块多为勾地项目，公开竞拍仅2宗宅地。

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10 20 30 40 50 60 70 80 90 2019年1月
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2020年12月
衡水2019年-2020年土地市场供求走势
供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)0
1020304050607080900
5001000150020002500300020
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衡水2018年-2020年土地市场价格及溢价率走势
楼面价（元/㎡）
溢价率（%）
Ø自19年5月碧桂园、枣强城投、宏宇尚园竞得路北区三宗宅地之后，土地市场呈现持续低迷的走势，19年下半年均以勾地、棚
改项目为主，供地量较高，但均为底价成交为主，天正于19年年底补仓南部片区；20年上半年土地市场因疫情极度低迷，仅成交3宗宅地，均以底价成交，其中荣盛首进衡水路北区；下半年供应量提升，成交14宗，天正、保利补仓西部片区，其他均为勾地项目。

Ø楼面价有所上升，因政府出让底价抬升导致，本年楼面均价增长至1645元/㎡。

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20406080
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路北区
西部片区南部片区中心城区
滏东片区
滨湖新区
2020年各行政区宅地供求
供应建面（万㎡）
成交建面（万㎡）
溢价率（%）
楼面价（元/㎡）
Ø从成交区域来看，衡水成交17宗宅地，分布于路北区、西部片区、滏东片区和滨湖新区，成交量最高为西部片区，成交9宗宅地，
成交建面76.79万㎡，成交占比约53%；
Ø17宗宅地中有2宗是公开竞拍，15宗为勾地项目。

其中，西部片区为天正竞得的恒大城西侧项目，该项目总建面7.72万㎡，楼面价
为3000元/㎡；保利竞得悦湖北项目，该项目总建面12.7万㎡，楼面价为1965元/㎡。

88%
12%
2020年成交宅地类型（单位：宗）
勾地
竞拍
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占地（亩）总建筑面积容积率成交楼面价成交亩单价竞得房企备注9818.9万㎡ 2.91603元/㎡310万荣盛勾地42 5.59万㎡ 2.02099元/㎡280万天正勾地587.72万㎡ 2.03000元/㎡400万天正
竞拍
Ø本年衡水市区土地供应建面239万㎡，同比去年基本持平，成交建面146万㎡，同比下滑22%，楼面均价1645元/㎡，同比上涨17%。

本年成
交17宗宅地，2宗公开出让（分别被天正、保利摘得），15宗勾地，成交区域为西部片区9宗，路北区2宗，滏东片区2宗，滨湖片区3宗。

500
1000
1500
20002500
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902019年1月
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2020年10月
2020年11月
2020年12月
衡水市土地市场2019-2020年供销量价情况
供应土地建面（万㎡）成交土地建面（万㎡）成交楼面均价（元/㎡）
碧桂园、宏宇、
枣强城投
天正金域学府
荣盛君悦学府
天正君悦府
天正四季铭城
保利时光印象
保利：95亩
天正：42亩荣盛:98亩
泰华:75亩
泰达:74亩天正：58亩
金苑：6亩
中侨：99亩
普丰：10亩
泰昌：57亩
志捷:15亩
益拓：38亩益拓：13亩
泰华：55亩
泰华：89亩
泰华：33亩
鹏福：75亩
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E Ø供应：供应前少后多，同比去年持平；
Ø成交：荣盛首进衡水；保利、碧桂园补仓西部片区；西部片区成交占比53%；棚改项目
为主，土拍热度低迷
2020年表现
u受到疫情影响，预计上半年土地供应仍将缩量，下半年为主力供货期，因土
地市场热度较低，预计成交楼面均价维持在1700元/㎡左右。

2021年预判土地市场-小结
研
院
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1000200030004000
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2014年
2015年2016年2017年2018年2019年2020年
2014-2020年逐年住宅供求量价走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交价格（元/㎡）
Ø衡水2020年商品住宅供应70万㎡，同比下降13%；成交125万㎡，同比上升64%；成交均价7879元/㎡，同比下跌9%，以价换量
效果显著。

5000
5500
6000
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7000 7500
8000 8500 9000 9500 10000 0.0
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15.020.025.0
18.118.218.318.418.518.618.718.818.918.118.1118.1219.119.219.319.419.519.619.719.819.919.119.1119.1220.120.220.320.420.520.620.720.820.920.120.1120.12
2018年至2020年衡水市商品住宅量价走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交价格（元/㎡）
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1000200030004000500060007000800090000.00
5.0010.00
15.0020.0025.00
30.00
35.0040.00路北区(28%)
西部片区(28%)
南部片区(31%)
中心城区(9%)
滏东片区(4%)衡水年度各版块供销量价及市场份额占比情况
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
成交均价（元/㎡）
7212元/㎡
路北
7791元/㎡
西部
中心城区
7988元/㎡
南部
8678元/㎡
滏东
7757元/㎡
Ø热点置业区域为南部片区，上半年占据市场份额的31%，各区商品住宅成交量较去年均有所提升，其中仍以路北区的刚需成交为主，销量近38万㎡，占全市市场份额的28%，西部片区成交36万㎡，市场份额约28%，中心城区和滏东片区的占比低于10%。

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15.0 20.0 25.0
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20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 2019年1月
2019年2月
2019年3月
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2019年6月
2019年7月
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2020年10月
2020年11月
2020年12月
衡水市商品住宅显性库存总量及去化周期
存量（万㎡）去化周期（月）
Ø上半年衡水市首开及加推项目较少，整体市场以价换量效果显著，显性库存呈现逐步走低的趋势，截止12月底，衡水市显性库存
约98万㎡，去化周期约9.4个月。

0.0
5.0
10.015.020.025.030.00
50
1001502002503002014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年
2014年-2020年逐年库存、去化周期走势
显性库存（万㎡）
去化周期（月）
保
利
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30万㎡以上20-30万㎡10-20万㎡10万㎡以下
150万㎡以上100-150万㎡50-100万㎡50万㎡
显性库存
隐性库存
Ø显性存量：西部片区28.07万方，路北区27.65万方，各占市区已推未售库存的29%，其他三区占比均在20%以下。

南部片区显性库存去
化周期最短为4.5个月，路北片区为9.4个月，西部片区为9.4个月，中心城区和滏东片区大于19个月。

Ø隐性存量：西部片区大于200万㎡，均占市区未推未售库存的39%左右，路北片区128万方，占28%。

南部片区隐性存量去化周期最短
仅为31个月。

西部片区
路北片区
中心城区
南部片区
滏东片区
西部片区
路北片区
中心城区
南部片区
滏东片区
03 住宅市场-分区库存表现
投
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E Ø供应缩减，成交上涨，价格下跌9%，以价换量明显，现处筑底期
Ø各区商品住宅成交量较去年均有所提升，其中仍以路北区的刚需成交为主，销量近38万㎡，占全市市场
份额的28%，西部片区成交36万㎡，市场份额约28%，中心城区和滏东片区的占比低于10%。

Ø显性库存去化良性，隐性库存持续承压，其中西部片区隐性库存最大。

2020年表现
u由于新项目入市较多，将导致以价换量更为严重，且显性库存逐渐增加，各
房企为争夺刚需客户将频出促销政策，市场仍处于筑底期，预计明年销量仍
将维持120万㎡左右，均价保持在7700元/㎡左右。

2021年预判住宅市场-小结
投顾
究
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ØTOP10房企销额排名被本土房企与品牌房企瓜分，仍以本土实力房企表现强势，上榜6家；品牌房企保利、红星、碧桂园、蓝光上榜。

ØTOP10行业集中度为60%，其中品牌房企的集中度为23%，同比去年下降7%，但保利本年发展较为强势；
ØTOP10房企业绩同比增长38%，门槛由去年的2.3亿升至2.75亿元；其中本土品牌房企天正连续两年蝉联销额榜首，保利排名第二，同比去年上升11个位次，市场占有率增长4个百分点。

Ø单盘TOP10中，改善、刚改项目霸榜；
保利拉菲、红星天铂、天正金域学府排名前三。

2020年市区房企排名
排名
企业
市场占有率（%）
1天正14.13%2保利 6.35%3红星 6.30%4碧桂园 6.27%5泰华 6.02%6筑城 5.59%7泰昌 4.91%8蓝光 4.16%9辉腾 3.64%10
恒丰
2.78%合计
60.15%
2020年住宅项目累计销售额TOP10
排名
项目名称
市场占有率（%）
1保利拉菲公馆 6.35%2红星天铂 6.30%3天正金域学府 5.66%4北斗星城 5.59%5悦湖庄园 4.91%6天正壹号院 4.36%7蓝光雍景半岛 4.16%8天正和平里 3.93%9橄榄绿洲 3.64%10
碧桂园天悦府
3.31%合计
48.20%
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所在版块
开发商项目名称可售存量（万㎡）
未入市存量（万㎡）
南部片区
天正天正壹号院0.32/天正
天正金域学府//红星红星天铂 1.0819.8蓝光蓝光雍锦半岛 1.3721.3中铁建和湾香颂0.8618.5路北片区碧桂园
碧桂园悦北城 1.07 3.2富力富力院士廷 1.15 3.8荣盛荣盛君悦学府 2.415.9西部片区
保利保利拉菲公馆 4.0915.71泰昌
悦湖庄园 4.0427.25天正天正和平里 2.68/天正四季铭城/7.72天正君悦府/ 5.59保利
时光印象/12.70中心城区碧桂园碧桂园天悦府
0.28
13.1
合计
19.34
164.57
天正和平里
保利拉菲
荣盛君悦学府
碧桂园悦北城
悦湖庄园
天正壹号院
红星天铂
碧桂园天悦府
富力院士廷
一级竞品
二级竞品
Ø品牌房企布局：天正、中铁建、红星、蓝光等布局南部片区；碧桂园、富力、荣盛布局铁北片区；保利、天正、泰昌等布局西部片区；
碧桂园布局中心城区。

蓝光半岛
和湾香颂
天正四季铭城
保利时光印象
天正君悦府
利
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E Ø开盘周期：近年来竞品项目开盘时间逐步缩短，从拿地至开盘，由最早的29个月，缩短为4个月左右。

项目开盘时长（月）拿地时间开盘时间和湾香颂292013/12/282016/5/28泰华·丽水湾292016/6/172018/11/2红星天铂142018/6/292019/8/17蓝光雍锦半岛122018/6/292019/6/29富力院士廷92018/12/272019/9/28天正壹号院82018/1/252018/9/17碧桂园悦北城72019/5/142019/12/28天正金域学府82019/12/302020/8/26荣盛君悦学府72020/5/262020/12/14天正四季铭城42020/9/23预计21年1月开盘
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泰达铂悦府（13.07万㎡）：2栋18F住宅楼、2栋12F住宅楼、3栋11F住宅楼、1栋10F 住宅楼、2栋9F/住宅楼、预计5月首开
裕华城（8万㎡）：
6栋17F高层住宅；5栋10F小高层住宅，面积87-130㎡预计4月首开
德贤华府（16.14万㎡）：拟建9栋24F住宅楼、9栋17F 住宅楼。

预计3月首开
太和·新都会（6.44万㎡）：九栋18F住宅楼（95-140㎡）。

预计10月首开
泰达铂瑞府（16.22万㎡）：7栋25F、1栋18F、2栋11F、5栋10F、2栋7F，87-141㎡，预计5月首开
天正·君悦府
天正·四季铭城
泰达·桃城壹号
腾达·隆江绿苑
保利·时光印象
中景·和湾香颂三期
当代悦城究
保
投
典型房企竞争格局-小结
2020年表现
Ø商品房产品端：刚需项目依然为市场主力，改善项目去化一般，目前均价仍呈现下降的趋势，刚需市场
竞争日趋激烈。

Ø商品房销售端：TOP房企市场占有率仍以本土房企和品牌房企为主，且本土房企凭借价格优势有上扬的
趋势。

Ø拿地端：品牌房企拿地较为谨慎，以政府勾地项目为主，均为底价成交。

品牌房企中仅衡水首进，保利
补仓。

等纷纷入市，西部片区版块竞争热度将继续增强，对于县市客户的争夺，及
对中介的争夺将更为激烈。

2021年预判
政策端政策维持宽松稳定持续严查违规违法u 2021年将持续严查市场不规范行为，尤其对无证销售严格管控不放松土地端南部与滨湖片区将加大供应南部片区仍是必争之地u 疫情影响政府财政承压，20年持续加强对南部片区和滨湖新区的规划和拆迁力度，尤其是对滨湖新区进行了多次征地，预计21年南部与滨湖片区将加大供应；u 南部片区的销售额仍居首位，虽天
正退出南部片区市场，竞争烈度下降明显，但随着教育配套逐步升级，区域投资利好增加，房企对南部片区的争夺仍会维持住宅端客户端投资谨慎，注重配套u 衡水郊县客群占比较大，改善偏向配套较为完善的区域；刚需则看中更为成熟的低价社区。

u 虽然新入市的项目会对客户产生一定的吸引力，但客户更加认可有展示区，即将交付的现房项目。

u 21年衡水市场仍以刚需客户为主，更偏向于总价较低的小三居户型；u 投资客户基本消失，疫情后的市场持悲观观望态势，认为市场仍将下行，尤其是
改善客户入市心态多较为谨慎2021年楼市展望
市场仍将长期处于筑底期竞争烈度将持续增强
u 市场价格仍将长期处于筑底期，销量将维持在110-120万㎡左右的水平，价格水平（毛坯）维持在
7700元/㎡左右；
u 市场竞争烈度将持续增强，预计
21年新入市项目达到10余个，市场显性库存将逐步走高，价格竞争与渠道竞争将持续。

u 市场环境仍较为一般，降价、增渠、提佣等仍是市场竞争中常用手段，
而下行期对于县市客户的争夺也将更为激烈院。