20140917_罗湖金钻豪园旧改项目_考察报告

报告目录
一：项目概况
项目指标 项目位置 项目现状
二：市场分析
区域背景分析 住宅市场分析
三：项目定位
项目价值剖析 项目整体定位
四：投资分析
项目价格定位 销售金额测算 开发商测算结果 风险提示
1，住宅市场分析——一手房
罗湖一手房供应有限，入市量较少
近四年罗湖新盘仅7个，匮乏规模社区及中大户。仅有合正荣悦和淘金山两个资源型 大社区，因此资源型大户较为稀缺，价值凸显。
内容列项 项目地址 用地面积 计容面积 总建筑面积
指标 罗湖区太宁路与翠竹路交汇处
27920平方米 222800平方米 322800平方米
住宅面积
185200平方米（含安居房44059 平方米）
地上商业面积 地下商业 社区配套 容积率 建筑高度 绿化率 停车位 用地性质
31660平方米 20000平方米 5940平方米
1，住宅市场分析——二手房分布图
泊林花园 贝丽花园
洪湖东岸
逸湖居 洪湖春天 湖景大厦
深华丽园
金贝苑
翠景大厦
愉天小区 翠珠小区
金丽豪苑
来自百度文库
本案
田苑小区
万仕达名苑
百仕达东郡 百仕达乐湖
1，住宅市场分析——二手房
周边二手房以90年代老小区为主，无电梯无物业，二手房价格较低。
项目周边百仕达旗下二手房售价3.7-4.8万/平，能体现市场水平。
深圳罗湖金钻豪园旧改项目 考察报告
报告目录
一：项目概况
项目指标 项目四至 项目现状
二：市场分析
住宅市场分析 商业市场分析
三：项目定位
项目价值剖析 项目整体定位
四：投资分析
项目价格定位 销售金额测算 开发商测算结果 风险提示
项目基本技术指标
大体量，高容积率，双地铁无缝对接 包含住宅、商业，物业形态丰富
万
淘金山二 期
2013.6.29
占地：10万 建面 ：23万
680
两房107㎡、三房132-170㎡、四房160-171㎡
35000元/㎡
位置偏，户型差， 生活配套少
原是烂尾楼，12年
564
一房20㎡-50㎡ 、二房60㎡-80㎡
29000元/㎡ 从新翻修，市场接
受度低
1400
86-207平米3-5房
7.98 150米以内
28% 2142 二类住宅用地+商业用地
项目所在地
项目四至分析
城市面貌较好，水贝珠宝园、建材市场产业气氛浓厚，市场知名度 高，交通通达性强。
北侧：太宁路
西侧：翠竹路、珠宝园
南侧：康宁医院
东侧：五方建材市场
项目现状
资料显示：该项目拆迁用地面积 32847 平方米，拆迁建筑面积 86436.94 平方米， 拆迁户数 870 余户。目前已搬迁户数约 600 户即 70%业主已搬迁完毕，现继续落 实剩余业主的搬迁工作。 实际了解情况：自2010年开始拆迁至今， 已经有90%的业主搬迁，目前有仍有10% 家业主居住在内
湛江市第一建筑工程深圳分公司 建设中 70年 600 1000 8栋超高层（其中A-C、F-H栋49层，D-E 栋52层） 住宅、商住楼
3.80元/平方米·月
德弘天下
定位都市核心高尚生态住宅，住宅（拼后）大约600-700套，以200平米以上大户型为主;借助水贝珠 宝产业园商户巨大消费潜力的意向明显
田
48000元/㎡
翡翠公寓
2013.10.01
占地：2764 建面：32857
521
30-60㎡
36000元/㎡ 独栋、户型小
兰亭国际
2010.04.24
占地：14788 建面：157425
港澳8号 （目前停
售）
2012.02.25
占地：2489 建面：42552
占地：3万
合正荣悦 2012.10.13 建面 ：16.5
布心路 13
文 锦 北 12 路
10 11
8
6 第二圈层
59
1 3
核心第一圈层
2 4
翠 竹 本案 路
7
14 第三圈层
1、愉天小区 售价：1.5－2.2万，均价1.79；
2、翠珠小区 售价： 1.55－1.85万，均价1.8万;
3 、金贝苑 售价：均价2万，最低1.51， 4、金丽豪苑 售价： 1.45－2.28万，均价1.9万;
项目紧邻规划中的益田假日广场（木头龙改造项目），200万体量的新型综合体，临3大 商圈，深圳中学等4大名校，儿童公园等5大公园，交通便利、周边配套齐全，地理位置优 越稀缺
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态
项目分期
开发商 物管顾问 物管公司
建筑设计
景观设计 物业费 产权年限 总户数 车位
翠竹街道文锦中路东北侧 29695.29平方米 208244平方米 5.50 高层住宅
项目
入市时 间
规模（平米）
总套数 (个)
新世界四 季御园
2013.11.02
占地：18782 建面：238000
1500
京基云景 梧桐
2013.08.17
占地：22935 建面：78044
293
产品情况 50㎡-140㎡1-4房 三房90㎡-125㎡、四房160-180㎡、
均价
备注
位处莲塘片区，罗
35000元/㎡ 沙路以南，靠近盐
1期6栋建筑：1-3、5、7栋高层、 4栋为幼儿园； 2期1栋超高层建 筑：6栋A-B座52层住宅
深圳市合正房地产集团有限公司 世邦魏理仕 深圳市合正物业服务有限公司 华森建筑与工程设计顾问有限公 司 贝尔高林公司 3.80元/平方米·月 70年 1400 约1208个
经典案例分析：德弘天下华府
项目位于田贝三路与文锦路交汇处东侧，主抓珠宝产业高端客户，与本项存在较 大竞争
5、翠景大厦 售价：均价1.7万;租金 ;
6、贝丽花园 售价： 1.6－2万，均价1.85;
7、田苑小区 售价：1.55－2.05万，均价1.74;
45000元/㎡
150、170、260㎡3-5房，顶层230-490复式单位， 1209 楼王是五梯两户的330㎡ 产品，别墅260-340㎡， 43000元/㎡
多为联排
2009-2013年，深圳全市每年入市项目都超过60-80个，而罗湖区每年仅有2-3个。
经典案例分析：合正荣悦府
项目位于罗湖区翠竹街道文锦中路东北侧，拥有稀缺的城市资源
位置
占地面积 建筑面积
容积率 绿化率 开发商 建筑商 工程进度 产权年限 户数 车位 楼层状况
物业类别 物业费
罗湖区文锦北路1058号（田贝三路与文锦 路交汇处东侧） 48354平方米 265188平方米；住宅174935.455平方米， 商业6996.721平方米 4.44 40%
深圳茂业（集团）有限公司