金地集团税务筹划设计

金地集团税务筹划设计

第一、基本情况

金地集团坚守“科学筑家”的使命，在企业经营中体现专业和科学的特质，为客户提供高品质的产品，已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。

金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。截至2009年底，金地集团已拥有多家控股公司，总资产555亿元，净资产168亿元，2010年全年更是实现283亿元的销售规模。从上市至今，公司的总资产规模增长了24倍，销售额增长了39倍，上缴利税增长了21倍，已跻身中国上市房地产公司综合实力前三强。

金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等核心价值观，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉、西安、沈阳等市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值:在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景。翠堤湾、金地香蜜山、金地梅陇镇、金地名津;在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园、金地中心;在上海，开发了金地格林春晓、金地格林春岸、金地未来域、金地格林郡等项目。截止目前，正在运作的有金地格林世界(上海)、金地格林世界(天津)、金地尚林苑(西安)、金地格林小城(武汉)、金地国际花园(武汉)、金地国际花园(宁波)、金地荔湖城(广州)、金地九珑壁(佛山)、金地国际花园(沈阳)、金地格林上院(东莞)等三十余个项目。

经过不断探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2009年底，集团已拥有多家控股子公司，总资产555亿元，净资产168亿元，金地集团2010年全年累计实现签约面积229.05万平方米，同比增长21.6%；累计签约金额283.38亿元，同比增长34.6%。金地集团预计2010年度净利润较2009年度增长50%左右。形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。

第二、筹划分析

1.筹划目标

2013年，世界经济环境依然错综复杂，国内经济处于转换经济增长格局时期，在"调结构、转方式"为主线的引导下，明年经济还将延续调整态势。为顺应市场经济的发展，

减轻企业的税负，做到合理节税和避税显得十分重要。

2.筹划环境

2013年，国内房价在国五条刺激下暂时不降反涨、国际经济仍然持续动荡，我国

将稳定房价总水平作为宏观调控的首要任务，实施积极的限制政策和稳健的货币政策，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，全年经济朝着宏观调控的预期方向发展，实现了“十二五”时期经济发展良好开局。

有关数据显示，2012年全国社会消费品零售总额18.12万亿元，同比增长17.1%，扣除价格因素，实际增长11.6%。湖北省实现社会消费品零售总额7,927.76亿元，同比增长18%。房价调控虽然没有明显效果，但是从政策看，今后将会继续加大房价调控力度，使房价稳定在一个可就收的范围内。

企业纳税筹划的目标是尽量减轻税收负担，而政府税收征收目标则是应收尽收，形成了企业与政府之间的税收博弈，但博弈的主动权掌握在政府手中，一旦立法者修改税法、完善税制，纳税筹划方案会因此而失去价值，如果不及时进行应变调整，企业难免遭受损失。目前我国正处于新一轮税制改革中，税收政策变动比较频繁，给纳税筹划带来了不确定性。向偷逃税转化是导致纳税筹划政策风险的另一诱因。在纳税筹划时，为享受税收优惠政策，企业需要对经营活动变通或在会计政策上进行选择，以满足税收优惠政策的条件，如果把握不当，可能将纳税筹划演变为偷逃税。

第三、筹划的具体思路

根据销售的方式的不同，可以改变营业税的计税基础同时也可以改变土地增值税率。从而降低了营业税和土地增值税，最终提升盈利空间。

例如金地·圣爱米伦开盘销售计划以价格14000/平方米的单价销售商品房，总面积为4200.2，预计收入为5880万，扣除项目金额成本约为3600万。如果金地集团自己销售房子，那么

应纳营业税=5880×5%=294（万元）

应纳城市维护建设税和教育费附加=294×（7%＋3%）=29.4（万元）

由于印花税列入管理费用，包含在扣除项目金额中，不另外计提

土地增值额=5880－3600－294－29.4=1956.6（万元）

土地增值率=1956.6÷（3600+294+29.4）=49.87%，这个值小于50%，则土地增值税以30%的税率增收速算扣除数为0

土地增值税=1956.6×30%=586.98（万元）

应纳所得税=（5880－3600－294－29.4－586.98）×25%=342.41（万元）

税后净利润=5880－3600－294－29.4－586.98－342.41=1027.21（万元）

这样直接销售房子，企业所缴纳的税金明显不是最优化的。现在我们可以成立房产销售代理公司。为了鼓励第三产业的发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。金地集团设立独立核算的销售子公司，首先以11000元/平米的价格将该商品房销售给销售公司，销售收入为4620万元，销售公司再以14000元/平米的对外销售，销售收入为5880万元。

按照这种方案，我们来计算企业的利润。

总公司

应纳营业税＝4620×5％＝231（万元）

应纳城市维护建设税和教育费附加＝231×（3％＋7％）＝23.1（万元）

土地增值额=4620－3600－231－23.1=765.9（万元）

土地增值率=765.9÷（3600+231+23.1）=19.87%，这个值小于20%，按规定免征土地增值税应纳所得税=（4620－3600－231－23.1）×25%=191.48（万元）

税后净利润=4620－3600－231－23.1－191.48=574.42（万元）

子公司

其销售子公司实现销售利润1260万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20％之内免税政策。