园区中国 【深度报告】产业园区：从传统模式到PPP的演变

园区中国【深度报告】产业园区：从传统模式到PPP的

演变

园区中国（park_china)

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火花S-Park毋庸置疑，中国已迎来PPP时代，这才是中国经济和产业园区领域的下一个风口。为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品的供给效率，中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展。据估计，未来PPP的市场规模将以万亿计。

而园区PPP，无疑是PPP这座皇冠上最璀璨的那颗明珠。无论就其复杂性还是系统性而言，园区PPP均冠绝其间，其既有基础设施PPP的共性，也有自身丰富而不可比拟的特性。我们认为，真正的园区PPP，应该是策划和组合出来的PPP，而不是如既往的水务、环保、道路等领域按照既有套路简单操作的命题作文。

而且在我们看来，园区PPP是只属于中国的特有命题，全球来看，还没有真正精准的对标案例，而即便在国内，园区PPP也仅仅是刚刚起步，我们在辽宁、河北、湖南等地看到的很多所谓的园区PPP仍然停留在基建BT层面。

同时，存量园区PPP也应该是未来一个重要的命题。目前

财政部主导的PPP思路与发改委有所不同，其更注重于多解决存量问题。存量的运营，既是一块令人谈之色变的烫手山芋，亦是园区PPP最为精髓之所在。

眼下，饕餮盛宴已经开启，各路资本摩拳擦掌，机会与风险共存，混沌亟需明晰。

众所周知，PPP（公私伙伴关系）的优势在于它能整合更多的社会资源，既包括资本资源，也包括技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务，以实现多元主体合作供给的新格局，并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共服务的供给质量和效率。尤其对于目前逐渐陷入困境的中国产业园区领域而言，PPP所带来的福音令人兴奋。在本次报告中，我们将简单梳理一下中国产业园区由传统模式向PPP模式的演变，并对园区PPP这颗明珠进行详细的分解与阐述。

【一、中国产业园区运营的几种模式：】

▎传统模式1：完全政府操控模式

特点：政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营案例：苏州高新区、北京经开区

▎传统模式2：新加坡裕廊模式

特点：政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作案例：蛇口工业区、苏州工业园、张江高科技园区、天津开发区

▎传统模式3：二级开发运营模式

特点：完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制

案例：联东集团、天安数码城、亿达集团、光谷联合

▎创新模式1：华夏幸福式的BOT向PPP过渡模式

特点：政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作

案例：华夏幸福产业新城、成都置信青羊工业园、万科前海企业公馆、重庆盈田

▎创新模式2：PPP模式

特点：政企契约式合作，捆绑运营，收益共享

案例：宏泰发展廊坊龙河高新区、中信汕头滨海新区【二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视】

在这里，我们还是要着重谈一下华夏幸福模式，目前这种模式已经入选了发改委的PPP项目库，并得到国务院的肯定和推广，华夏幸福正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亚纳邦等地复制这种模式。通过华夏幸福最新的《南京市溧水区产业新城PPP项目成交通知书》中，我们具体来看一下华夏幸福模式的分解框架，该项目已经被江苏省财政厅纳入到2015年度第二批PPP项目之列：

该项目主要内容为华夏幸福负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展

服务、规划设计等咨询服务等工作；而溧水区政府以合作区域内产生各类收入，主要包括税收收入，土地使用权出让收入，非税收入，专项收入及专项基金的区级留成部分为来源进行政府购买服务的付费。合作期限届满，华夏幸福将交还产业新城项目相关资产及经营管理权。

具体组成内容包括——

基础设施及公共设施投资建设费用方面，应向公司支付的建设费用包括建设成本和投资回报两部分，投资回报按建设项目的总投资额的15%计算；

土地整理投资费用方面，应向公司支付的土地整理费用包括土地整理成本和土地整理回报两部分，土地整理回报按土地整理成本的15%计算；

当年产业发展服务费用方面，应向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算；

规划设计、咨询等其他服务费等方面，规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。其实这种模式也被称为经典的固安模式，以华夏幸福得以成名的固安工业园为主要承载体。我们认为，华夏幸福这种产业新城模式是一种典型的园区BOT向园区PPP过渡的模式（成都置信的青羊工业工业园模式也与其类似），具体表现为：

1、土地一级开发是一种固定收益模式——地方政府在土地

整理费用、基建费用和园区服务费用的返还基础上还要给华夏幸福再提成15%，本质上就是传统的BT模式；

2、产业招商是一种招商代理模式——政府需要支付相当于华夏幸福招来企业落地投资额45%的费用，单笔计费，分期支付，实质上形成了地方政府的债务负担；

3、房地产二级开发在实质上是一种与一级开发高度联动的行为，构成了整体收益的一部分，是一种双方达成一定默契的“暗补”协议。但从财政部的精神和未来的趋势来看，住宅、商业性的房地产二级开发应该不能够算入园区PPP的框架之内。

据我们目前的了解，尽管江苏省财政厅已经认可了华夏幸福的PPP模式，但由于财政部层面的PPP认定标准还未最终确定，包括发改委与财政部在PPP很多细节方面也还存在着认知与规定的差异。在这种交锋与博弈当中，以华夏幸福产业新城为代表的一批项目在未来可能还会面临一系列变数。

作为一个非常鲜明的对比，与华夏幸福同起家于河北廊坊，目前在香港联交所上市的产业市镇开发运营商宏泰发展更

加接近于我们所推崇的园区PPP模式，其具体表现为：

1、土地一级开发的分成非固定收益，与土地出让收入相挂钩，是一种土地运营浮动收益（主要分为两个部分，一部分是政府出让土地所得款净额的一定比例分成（工业、物流、