11房地产开发流程
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房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土 地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础 设施，房屋建筑的活动。
2
国有土地使用权出让年限
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期
3
房地产的特性
2、项目公司注册
A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续；
3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批
A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；17
资质 注册资本 等级 （万元）
开
办理时
间共计
为9日
已审定的修建性详细 规划（或建设工程设 计方案总平面图）、
建设工程设计方案
规划部门核发建设工程规划许可证（2日）
监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
12
组织施工单位、 监理单位招标
招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标
合同 备案
1、提供土地使用权 证、工程规划许可证
相信相信得力量。20.10.232020年10月 23日星 期五11时41分 36秒20.10.23
谢谢大家！
1规划方案审批
2初步方案审批
3 施工图审批
4建设工程规划
许可证报批
19
1、规划方案审批
选址、定点 报批
规划设计条件 意见书审批
环境影响评估 报告书审批
地质初勘
规划方案审批 20
2、施工图审批
地质详勘
施工图设计 施工图内审 施工图外审
施工图报批
规划报批 防震报批 消防报批 人防报批 气象报批
环保绿化方案 报批
建设工程施工 许可证
24
2、项目建设能源、系统报批
项目建设 能源、系统报批
雨水、污水 排放、接入 许可证报批
电力、燃气、 热气、自来水、
邮政电信 相关部门报批
装修消防报批
25
3、施工建设杂项报批
施工建设杂项 报批
城区绿化临时占用 树木砍伐（迁移）
报批
城区道路、 河道占用（借用）
开设道路
各项施工图变更
出入口 开通
燃气开通
29
项目专项工程验收
专项工程 验收
消防 人防 绿化 燃气 气象 环保
30
七、项目交付
房管处面积实测
项目竣工验收
物业管理费价格审批 项目交付
31
八、权证办理
房屋权属登记 报批
各项权属办理
住宅： 房产证、
契证
公建： 房产证、 土地权证
商场： 营业执照、
房产证
其它
32
房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它 成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解
一、项目获取
项目可行性研究调研
当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； …………
15
Hale Waihona Puke Baidu
二、项目启动
1土地报批
2项目公司注册
报批
3房产资质审批
4项目可行性 报批
5立项报批
环保初步意见
16
1、获取土地
获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨
独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性
相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性
4
房地产业与建筑业的区别
建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多
种性质，属于等三产业
房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房
21
3、建设工程规划许可证
墙改 物业维修基金
节能
建筑工程规划 许可证报批
散装水泥
22
四、项目建设施工
1建设工程施工 许可证
2项目建设能源、 系统报批
3施工建设杂项 报批
23
1、建设工程施工许可证
建设工程拟建备案
林业部门报批
泥石流方案报批
工程类别核定
工程建设招投标 工程质监备案报批 安全生产条件备案
10
房地产涉及税费
1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易 手续费。
2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、 个人所得税、印花税及交易手续费。
3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补 偿款
11
国土资源 部门提供具备
出让条件的 土地
河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
2、提供施工图纸审查合 格书；
3、已办理工程质量、安 全监督手续；
4、建设资金已落实
1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；
2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上
3、已有商品房预售方案
建设工程 质量、安全 监督手续 备案
排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】
市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准
它！！
谢 谢 分 享！
33
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2320.10.23Friday, October 23, 2020
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。11:41:3611:41:3611:4110/23/2020 11:41:36 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2311:41:3611:41Oc t-2023- Oct-20
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午11时41分36秒上午11时41分11:41:3620.10.23
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2320.10.2311:4111:41:3611:41:36Oct-20
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五11时41分36秒 Friday, October 23, 2020
地产经纪
5
建筑物的分类
根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87
第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：
1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。
二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不 包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层。
门联合进行竣工验收、认可【3日】
建设工程竣工验收备案
施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
政
监
府
督
实
部
施
门
政
实
务
施
信
全
息
程
竣工验
全
行
收阶段。
程
政
其中行
公
监
政审批、
开
督
办理、验
收时间
共计为
5日
13
房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售 14
权证办理 项目交付 竣工验收 施工建设 规划设计 项目启动 项目获取
建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】
房产部门核发 商品房预售许可证【2日】
商品 房预 售合 同备 案
规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监
督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月23日星期 五上午11时41分36秒11:41:3620.10.23
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午11时41分20.10.2311:41October 23, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月23日星期 五11时41分36秒11:41:3623 October 2020
6
民用建筑物的分类
按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用
，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层 、高层和超高层。 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7— １２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１ ００米以上为超高层。
7
按建筑形态化分
别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。11:41:3611:41:3611:41Fri day, October 23, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2320.10.2311:41:3611:41:36October 23, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23 日上午1 1时41 分20.10. 2320.1 0.23
8
房地产开发的证件
1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证
9
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
26
五、项目销售
房管处面积预测
销售合同工商 审批备案
商品房价格备案审批
商品房预售证报批
27
六、项目竣工验收
项目竣工验收
建筑业管理处备案
竣工图纸 档案备案
质监单项验收 单项局部验收 专项工程验收
规划验收
综合竣工验收
土管验收
验收备案
28
项目能源、系统的开通运营
能源开通
电力
自来水
电信
雨水、污水 开通
房地产项目开发建设流程
1
我们先来了解一下！！！
房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称， 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让 权等）。
房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从 事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
施工图设计
规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程
设计方案（3日）
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
政
府
实
施
政
务
信
息
规划许
全
可阶段。
程
其中行
公
政审批、
环保部门 提供审定的规
划环境影响 评价文件
地震部门 提供地震安全
性评价文件
规划部门 提出刚性 规划条件
国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书
普通商品住宅固定资产投资项目备案
规划部门发放 建设用地规划许可证（1日）
编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案
开发经营 3年累计竣工面 质量
年限
积（万m2）
合格率
专业技 术人员
一级 5000
5
30
二级 2000
3
15
连续5年 40 100%
连续3年 20 100%
三级 800
2
5
四级 500
1
《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件
连续2年 10 100%
已竣工工 5 程100%
18
三、项目规划设计
2
国有土地使用权出让年限
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期
3
房地产的特性
2、项目公司注册
A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续；
3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批
A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；17
资质 注册资本 等级 （万元）
开
办理时
间共计
为9日
已审定的修建性详细 规划（或建设工程设 计方案总平面图）、
建设工程设计方案
规划部门核发建设工程规划许可证（2日）
监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
12
组织施工单位、 监理单位招标
招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标
合同 备案
1、提供土地使用权 证、工程规划许可证
相信相信得力量。20.10.232020年10月 23日星 期五11时41分 36秒20.10.23
谢谢大家！
1规划方案审批
2初步方案审批
3 施工图审批
4建设工程规划
许可证报批
19
1、规划方案审批
选址、定点 报批
规划设计条件 意见书审批
环境影响评估 报告书审批
地质初勘
规划方案审批 20
2、施工图审批
地质详勘
施工图设计 施工图内审 施工图外审
施工图报批
规划报批 防震报批 消防报批 人防报批 气象报批
环保绿化方案 报批
建设工程施工 许可证
24
2、项目建设能源、系统报批
项目建设 能源、系统报批
雨水、污水 排放、接入 许可证报批
电力、燃气、 热气、自来水、
邮政电信 相关部门报批
装修消防报批
25
3、施工建设杂项报批
施工建设杂项 报批
城区绿化临时占用 树木砍伐（迁移）
报批
城区道路、 河道占用（借用）
开设道路
各项施工图变更
出入口 开通
燃气开通
29
项目专项工程验收
专项工程 验收
消防 人防 绿化 燃气 气象 环保
30
七、项目交付
房管处面积实测
项目竣工验收
物业管理费价格审批 项目交付
31
八、权证办理
房屋权属登记 报批
各项权属办理
住宅： 房产证、
契证
公建： 房产证、 土地权证
商场： 营业执照、
房产证
其它
32
房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它 成为你终生的事业，那么请你熟悉并了解
一、项目获取
项目可行性研究调研
当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； …………
15
Hale Waihona Puke Baidu
二、项目启动
1土地报批
2项目公司注册
报批
3房产资质审批
4项目可行性 报批
5立项报批
环保初步意见
16
1、获取土地
获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨
独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性
相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性
4
房地产业与建筑业的区别
建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多
种性质，属于等三产业
房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房
21
3、建设工程规划许可证
墙改 物业维修基金
节能
建筑工程规划 许可证报批
散装水泥
22
四、项目建设施工
1建设工程施工 许可证
2项目建设能源、 系统报批
3施工建设杂项 报批
23
1、建设工程施工许可证
建设工程拟建备案
林业部门报批
泥石流方案报批
工程类别核定
工程建设招投标 工程质监备案报批 安全生产条件备案
10
房地产涉及税费
1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易 手续费。
2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、 个人所得税、印花税及交易手续费。
3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补 偿款
11
国土资源 部门提供具备
出让条件的 土地
河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
2、提供施工图纸审查合 格书；
3、已办理工程质量、安 全监督手续；
4、建设资金已落实
1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；
2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上
3、已有商品房预售方案
建设工程 质量、安全 监督手续 备案
排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】
市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准
它！！
谢 谢 分 享！
33
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2320.10.23Friday, October 23, 2020
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。11:41:3611:41:3611:4110/23/2020 11:41:36 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2311:41:3611:41Oc t-2023- Oct-20
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午11时41分36秒上午11时41分11:41:3620.10.23
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2320.10.2311:4111:41:3611:41:36Oct-20
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月23日 星期五11时41分36秒 Friday, October 23, 2020
地产经纪
5
建筑物的分类
根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87
第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：
1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。
二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不 包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层。
门联合进行竣工验收、认可【3日】
建设工程竣工验收备案
施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
政
监
府
督
实
部
施
门
政
实
务
施
信
全
息
程
竣工验
全
行
收阶段。
程
政
其中行
公
监
政审批、
开
督
办理、验
收时间
共计为
5日
13
房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售 14
权证办理 项目交付 竣工验收 施工建设 规划设计 项目启动 项目获取
建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】
房产部门核发 商品房预售许可证【2日】
商品 房预 售合 同备 案
规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监
督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月23日星期 五上午11时41分36秒11:41:3620.10.23
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午11时41分20.10.2311:41October 23, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月23日星期 五11时41分36秒11:41:3623 October 2020
6
民用建筑物的分类
按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用
，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层 、高层和超高层。 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7— １２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１ ００米以上为超高层。
7
按建筑形态化分
别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。11:41:3611:41:3611:41Fri day, October 23, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2320.10.2311:41:3611:41:36October 23, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月23 日上午1 1时41 分20.10. 2320.1 0.23
8
房地产开发的证件
1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证
9
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
26
五、项目销售
房管处面积预测
销售合同工商 审批备案
商品房价格备案审批
商品房预售证报批
27
六、项目竣工验收
项目竣工验收
建筑业管理处备案
竣工图纸 档案备案
质监单项验收 单项局部验收 专项工程验收
规划验收
综合竣工验收
土管验收
验收备案
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项目能源、系统的开通运营
能源开通
电力
自来水
电信
雨水、污水 开通
房地产项目开发建设流程
1
我们先来了解一下！！！
房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称， 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让 权等）。
房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从 事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
施工图设计
规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程
设计方案（3日）
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
政
府
实
施
政
务
信
息
规划许
全
可阶段。
程
其中行
公
政审批、
环保部门 提供审定的规
划环境影响 评价文件
地震部门 提供地震安全
性评价文件
规划部门 提出刚性 规划条件
国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书
普通商品住宅固定资产投资项目备案
规划部门发放 建设用地规划许可证（1日）
编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案
开发经营 3年累计竣工面 质量
年限
积（万m2）
合格率
专业技 术人员
一级 5000
5
30
二级 2000
3
15
连续5年 40 100%
连续3年 20 100%
三级 800
2
5
四级 500
1
《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件
连续2年 10 100%
已竣工工 5 程100%
18
三、项目规划设计