房地产市场低迷现状分析及应对策略

北京房地产房地产行业到目前为止，已经有18年的发展历史。经历了黄金时代，创造

了无数房地产神话。但从2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期。房地产市场低迷

现状分析及应对策略

□河南义马煤业（集团）房地产分公司邓军

房地产行业的发展不仅关系到每一个居民的切身利益，而且也涉及到国家其他众多行业的发展。1990年国务院55号令对土地交易予以法律承认，标志着我国房地产商品化正式起步，到目前为止，已经有18年的发展历史。过去五年，中国GDP有10%～11%的增长，固定资产投资平均以25%的水平增长，而房地产的投资总体水平基本达到30%。2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，自2003～2007年房地产企业利润更是持续增长的，其成本利润率平均水平为36%左右。从以上数据不难看出房地产行业在我国近几年经历了黄金时代，创造了无数房地产神话。但从2008年年初开始，房地产行业逐步转入低迷时期，以全国最大房地产中介创辉倒闭为引线，引发了房地产行业的巨大震动，房地产市场由过去的门庭若市转变为现在的门可罗雀。

■房地产市场低迷现状原因分析房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁，究其主要原因有以下六个方面：

1.高房价与低购买力严重脱节。

自2005年以来住宅楼的价格基本以10%以上的速度进行递增，至2008年全国大多数一线城市房价基本上翻了1倍，在广州、北京、深圳三个城市某些地段的房价甚至达到了3倍，而工资水平增长幅度要远远低于房价的增长速度，这样就导致了低购买力与高房价之间的矛盾。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适宜。而早在2003年北京市房价收入比已经到达了16，深圳达到了12，这都远超出了国际房价收入比的警戒线。高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交易之外，必然引发房产市场的低迷。

2.较严格的二手房交易政策，降低了房市活性。

国家继2007年出台了一系列的二手房交易政策，二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，其销售量比重也一直在增加，与一手房相比，二手房具有地理位置和价格等诸多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定程度上降低了房市的活性。

3.房市投资者大量出售房产，供方比重上升。

2008年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压力，在目前状态下，大多数投资者房租远不够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手，以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的，与此同时房市新房也在房市低迷中有不同程度的积压，销售量萎缩，以前开盘即售空的场景已一去不复返，这样单一的增加供方市场而买方市场低迷，对于整体房市销售而言无疑雪上加霜。

4.大多消费群体对房市持观望态度。

2008年伊始，拐点论开始盛行，房地产泡沫指数偏高早已经脱离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态度。根据中国房地产指数系统最新“北京居民购房需求调查”显示，

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编辑符轩86

有53.61%的被访者因宏观调控而选择“持币待购”，以短期投资为目的的购房比例更是降低到1.57%的近年最低水平。除了期待宏观调控政策出台之外，消费者对目前的房地产市场也缺乏信心，同年9月份万科退房风波就是一例，购房者在刚交完房款尚未入住，就瞬间蒸发掉了20余万，这种资产损耗无论是普通的购房者或者房地产投资者都是无法忍受和面对的。所以就目前而言，消费者宁可持币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。

5.不合适宜的信贷政策，增加了购房者负担。

作为房产消费的主力军，大多数工薪阶层通过银行按揭贷款购房是目前一种非常普遍的现象。2007年底，部分银行对住房首付提高到了4成，在房价飞速上涨的同时，提高首付比例，虽然在某种程度上抑制了房产的投机行为，防止了房地产过热的现象，但也增加了普通购房者的负担。最近几年国家的信贷政策，基本上是提高贷款利率，2005年6月房贷利率为5.51%，至2007年12月房贷利率增加为7.83%，在很大程度上增加了购房者的负担。在家庭教育、医疗日常支出日益增加的情况下，大多数消费者很难承担不断增加的房贷，所以就出现了时下流行宁租不买的现象。

6.全球金融危机对房产市场的影响。

当前全球正爆发由美国次贷危机引发的经济危机，各大银行以及制造、服装、建材等各个行业都受到了重大的冲击，我国也受到了一定程度的影响，在制造业密集的东南沿海一带，近半数小型企业倒闭，大型企业也大量裁员减薪。在这样大环境下消费者收入降低，工作不稳定，日常生活都受到巨大的影响，在面对支出高额的购房款以及日益增加的银行月供，势必信心大跌，即使国家出台一定的刺激房产市场的信贷政策，房地产开发商使出各种促销优惠手段也是很难见效。2008年11月大型房地产企业推出了各种促销优惠政策，地方政府也出台了一定的诸如降低首付，利率打折等优惠政策，但与去年同期相比，销售量仍不及一半。因此全球金融危机对房地产市场的负面影响不可忽视。

■应对房地产市场低迷现象的策略

1.国家及地方政府的宏观调控。

房地产行业涉及到各个行业，目前其总产值已经占到我国GDP 的10%以上，因此国家及地方政府应适时出台稳定房市，激活房市的一些宏观调控政策。目前国家采取了一系列的信贷政策，各地方政府也采取了不同的宏观调控政策，这在一定程度上刺激了房产市场的消费，对于激活房地产市场低迷状态起着积极的作用。

2.房地产企业自我进行调整。

（1）转变经营理念，适应政府新政。房地产开发商要改变过去的房子不愁卖、只涨不跌的经营理念，也不能仅依靠政府宏观调控，要积极地根据地方和企业的实际情况，制定相对应的经营方针，细化销售模式，充分挖掘市场潜力，与国家政府宏观调控政策相呼应，以期早日走出房产市场的低迷状态。

（2）抓住国家拉动内需的契机，改变战略方针。2008年是房地产行业重要的分水岭，之前市场上大量的房子是商品房，这次危机，国家拿出4万亿元进行投资拉动内需，其中9千亿元明确表示要投入保障住房，将来市场上的保障住房占到市场份额的75%左右，商品房只是占少部分。11月中旬北京市保障住房用地发生流拍现象，发生流拍的原因无外乎两点：一是房地产企业过惯了利润较高、房子好卖的日子，心态还是没有调整过来；二是随着9千亿元保障住房的政策制定，各地配套政策尚未出台。实际上很多开发商不愿意做保障性住房，因为有限的资金投到商品房用地上，能获得更大的利润空间。但作为房地产企业本身而言，也要看到未来几年房地产发展的大趋势，不能抱木而栖，否则两头落空、得不偿失。

（3）盘活企业自身人力资源。房地产行业就是靠资金、人才两条轮驱动，因此房地产企业应加强人才理论观念，适当增加人才引进和培养投入，并制定相应的绩效考核体制，激发本企业团队合作精神，依靠集体智慧，出谋划策，共渡难关。

（4）其他应对策略。从房地产市场长远发展来看，还应考虑采取以下策略：

控制房价收入比。2008年房市处于低迷状态后，各房地产公司推出了不同的优惠政策，从一开始赠送面积或其他商品的明挺暗降，以至目前的打折降价，可谓费尽苦心以达提高住房销售量之目的，但却收效甚微，究其原因在于目前的房价仍然远远高于消费者的购买力，房价收入比仍然大幅度超过国际警戒线。大幅度降低房价则可以降低房价收入比，但实际上可行性的空间不是很大，因为房产销售价它包含了众多费用如：土地开发费、房屋开发费、各种配套及收费等，而随着用地的紧张，土地开发成本也在不断提高，如果低于成本价出售房产是不太现实的。比较可行的措施就是提高城乡居民收入，增加消费者的购买能力。

健全法律、法规，规范房地产市场。房地产行业是一个尚未完全成熟的新兴产业，在法律、法规上还不完善，这些主要体现在土地征用、质量监督、银行信贷、房屋销售四个方面，当前有一部分房地产开商空手套取国家土地，再用土地抵押获得银行贷款，然后进行提前销售融资等手段进行筹集资金进行房屋开发，这样的经营模式存在着极大的风险，如果在这些环节中，房地产商的资金链一旦发生中断，那么巨大的风险就强加到国家和消费者身上，最终只能出现消费者受害，政府买单的现象，因此就目前房地产市场而言，亟需健全法律、法规，以规范房地产市场。

完善住房保障体系。2008年11月国家投资9千亿元建设保障住房，这一系列的措施目的都是为了保障不同层次的消费者的居住权。从近几年推行的效果来看，还存在着不够完善的地方。国家要制定更加完善的住房保障体系，这其中要考虑到不同层次消费者的需求，同时也要考虑到消费者所处的区域、环境、家庭状况等综合因素影响，力求能建立覆盖绝大多数消费者的住房保障体系，这样才能使不同层次的消费者在房地产市场找到自己的投资位置，有了绝大多数消费者的参与，才能从本质上激活房地产市场

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