房地产法规案例

房地产法规案例

房地产主要相关法律法规

(一)主要法律

1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过，1995年1月1日起施行，2007年8月30日第一次修正施行，2009年8月27日修改)

3、《建筑法》(1997年11月1日通过，1998年3月1日施行，2011年4月22日修正)

4、《土地管理法》(1986年6月25日通过，2004年8月28日修正)

5、《招标投标法》(1999年8月30日通过，2000年1月1日实施)

6、《物权法》(2007年3月16日通过，2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通过，1999年12月25日第一次修订，2004年8月28日第二次修订，2005年10月27日修订)

8、《合同法》(1999年3月1日通过，1999年10月1日施行)(二)法规、规章

1、主要行政法规、规章

(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行)

(2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过，2001年11月1日施行，2011年1月21日废止)

(3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行，2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过，1999年1月1日施行，2010年12月29日通过修正决定，2011年1月8日施行)

(5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过，2000年1月20日发布施行)

(6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过，2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布，2001年8月15日第一次修正，2004年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布，2001年8月15日修正)

(9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布，2001年8月15日修正)

(10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布，1998年12月3日修订)(11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布，2007年8月26日修订)(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布，自2007年11月1日起施行)。

(13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过，2008年2月1日施行)(14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过，2008年7月1日施行)(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，2010年4月17日发布施行)

(16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号，2011年1月26日发布施行)

(17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过，2011年4月1日起施行)

(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行)

(19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布，2011年2月1日施行)

(20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布，

2011年5月1日施行)(21)《财政部、国家税务总局关于调整个人

住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行)

(22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行)

(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过，2011年1月21日起施行)

对拆迁范围内的院落、空地是否应予补偿的案例

一、案情王某有祖传民宅一幢，该房产在社会主义改造中被充公。后经落实政策，该房产又发回王某。该房有两层，每层116平方米，还有房前128平方米和房后83平方米的两个院落。房屋土地权证完备。2003年12月该房屋被列入拆迁范围。拆迁入请评估事务所评估，评估事务所仅对房子进行了评估，未对空地进行评估。拆迁人

也不同意对空地进行补偿，双方未达成补偿安置协议。拆迁人遂向

某市城市拆迁办公室申请裁决。拆迁办公室裁决对院落、空地不予

补偿。被拆迁入王某不服，诉至法院。

二、分析

该案例的焦点在于对拆迁范围内的院落、空地是否应当予以补偿。对于这一问题，有两种不同的观点：一种观点认为，院落、空地具

有使用价值，应当给予适当的补偿。另一种观点是，《城市房屋拆

迁管理条例》中没有规定对院落、空地给予补偿，所以不应补偿。

笔者赞同第一种观点，理由是：

(一)对院落、空地进行补偿有充分的法律依据。1、《土地管理法》中有对收回土地使用权的相关规定。《土地管理法》第五十八

条规定：“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人

民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;……依照前款第(一)、(二)项的规定收回国

有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”当前城市

房屋拆迁大多数是政府为了公共利益收回土地或者为了

实施旧城改造调整使用土地，这两种情况，均应补偿土地使用权人因土地使用权受到侵害而遭受的损失。因此，笔者认为，《土地

管理法》从法律上为拆迁中院落、空地的使用权人设定了享有补偿

的权利，拆迁入在拆迁中应当按照法律的规定对被拆迁入的院落、

空地予以补偿。2、《城市房屋拆迁管理条例》隐含着相关的规定。

新《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)已实施近3年了，然而仍有些人对其中的有关条文缺乏正确的理解，在处理被拆迁房

屋补偿方面的纠纷时，对有关规定不能正确的适用。主要问题有：

(1)《条例》第2条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房

屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。”有人根

据这一条认为，城市房屋拆迁中涉及到货币补偿的问题应依据《条例》，《条例》中有补偿标准就补，否则就不补。而《条例》中并

未提及院落空地的补偿问题，所以不应补偿。这种观点是当前许多

地方拆迁时对院落、空地不予补偿的理由。笔者以为，这种对《条例》的理解是片面的。房屋拆迁中涉及的问题很多，如，房地产开发、土地管理等一系列问题，仅仅依据《条例》是不可能解决所有

的现实问题。2001年国务院在修改《条例》时坚持的一个原则正是

要与有关法律、行政法规规定相衔接，其中包括了《城市房地产管

理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、

《合同法》、《仲裁法》、《行政复议法》、《行政处罚法》的有

关规定。因此，在城市房屋拆迁中面临的具体问题，亦应当考虑其

他的法律、法规有无相关的规定。另外，从效力等级上看，《条例》是我国最高行政机关国务院制定的行政法规，《土地管理法》则是

全国人大会制定的法律。显然，在适用法律时，必须首先考虑《土

地管理法》对相关问题的规定。

(2)《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”

有入认为，这一条是目前房屋拆迁货币补偿的标准，其中区位、用途、建筑面积是计价标准，而建筑面积是房屋产权登记上的面积，

不包括院落面积。笔者以为，这样的理解不够透彻。为了正确解读