珠海“三旧”改造政策分析 20页PPT文档
旧街区的改造规划课件
❖ 20世纪80年代，历史资源的经济利用越来越流行。 那些希望重新获得人口的城市使用投资和税收信用， 以及其他一些财政和法规上的优惠办法来改造旧建 筑。
❖ 许多开发商，如曾经把圣路易斯市的中心火车站改 造成为一个市场和旅馆综合体的诺斯集团，把握住 了这些机会，成功地进行了土地使用的混合开发。 过去20年，这种公共和私人合作改造城市的方式已 经使那些寻找城市土地再利用的社区获得了巨大的 成功。
《旧街区的改造规划》PPT课件
目前倾向和计划
❖ 褐色场地
❖ 美国国会在20世纪70年代通过一系列有关环
境的法律没有预计到的一个问题是城市中那
些被遗弃的工业场地。这些法律，特别是为
清理被工业污染的土地建立“超级基金”的
法律，规定了土地所有者对环境污染的法律
责任。
《旧街区的改造规划》PPT课件
❖ 当一个土地购买者购买了一块被工业污染的土地， 那么就意味着他同时具有了清理污染土地的法律责 任，实际上，这块土地污染是原先的土地所有者造 成的。原先的土地所有者可能使用了这块土地10年 甚至更长时间。这种风险常常源自购买者在购买的 时候并不知道土地污染状况。即便只是铺装一下用 来建停车场，这个早期项目的实质还是完全清理废 弃的场地。
回迁
❖ 回迁对许多城市都发生了重大影响。 ❖ 回迁是一个过程，它发生在20世纪60年代。
当时一些中等收入的家庭开始通过购买和更 新那些比较旧的和垮掉的住宅，向城市中那 些低收入家庭积聚区进行投资。
❖ 究竟是什么原因使这种方式得以成功还不是 很清楚，但是有一点是清楚的，那就是所有 层次的政府都鼓励以这种形式来更新旧城。
房 《旧街区的改造规划》PPT课件
❖ 1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别， 商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷 款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土 地转让金，价格相对低廉且有小产权之说， 故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁 房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关 主管部门参照经济适用住房政策核定价格， 并按照经济适用住房政策管理。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
城市更新政策ppt
城市更新政策PPT1. 简介城市更新是指以改善城市环境和提升城市功能为目标，通过对城市用地、城市建筑和城市设施的重新规划、重建和更新，实现城市的全面改善和提升。
城市更新政策则是指政府出台的一系列规定和措施，以引导和推动城市更新的进程，达到预期的目标。
本文档将介绍城市更新政策的背景、政策目标和具体措施。
2. 背景城市更新政策的出台是因为城市面临着诸多问题和挑战。
首先，由于城市发展过程中存在很多历史遗留问题，例如老旧的城市建筑、老化的基础设施等，给城市的发展和居民的生活带来了很多困扰。
其次，城市的社会经济发展不平衡，导致一些城市地区发展滞后，出现了明显的社会、经济和环境问题。
另外，城市人口的快速增长和城市功能的多样化，也对城市的空间规划和设施布局提出了更高的要求。
3. 政策目标城市更新政策的目标主要包括以下几个方面：提升城市环境通过城市更新政策，改善城市建筑、基础设施和公共空间，提升城市的环境质量，创造更宜居的城市环境。
促进经济发展通过城市更新，提升城市的经济活力，优化城市产业结构，吸引更多的投资和创业者，推动城市的经济发展。
解决社会问题通过城市更新政策，解决城市中存在的社会问题，例如住房困难、就业问题、教育资源不足等，提升城市居民的生活质量和幸福感。
实现可持续发展城市更新政策应当以可持续发展为原则，注重资源的节约与利用，推动城市的生态环境改善，提高城市的环境生态效益。
4. 具体措施城市更新政策的具体措施主要包括以下几个方面：制定规划和政策政府应当制定城市更新的总体规划和政策，明确城市更新的方向、目标和措施，以引导城市更新的进程。
引入市场机制通过引入市场机制，如土地出让、资金融资等方式，吸引社会资本参与城市更新项目的投资和开发，提高城市更新的资金来源和效率。
改善住房条件加大力度改善城市住房条件，通过公共租赁住房、保障性住房等方式，解决城市中存在的住房问题，提高城市居民的居住条件。
优化基础设施建设加大对城市基础设施建设的投入，改善城市的交通、供水、供电等基础设施，提高城市的公共服务水平。
珠海课件ppt文案
珠海大学城
珠海大学城位于珠海市金湾区， 是珠海市高等教育的重要基地， 汇聚了多所知名高校和科研机构
。
大学城内设施完善，包括图书馆 、实验室、体育场馆等，为学生 提供了良好的学习和生活环境。
珠海大学城的发展促进了珠海市 高等教育水平的提升，为珠海市 的经济和社会发展提供了人才支
撑。
珠海市第一中学
珠海市第一中学是珠海市教育局直属 的公办高中，是广东省国家级示范性 高中。
珠海长隆海洋王国是全球最大的海洋主题公园，拥有多个主题区域和世界级的 游乐设施，让游客在游玩过程中感受到海洋的神秘与美丽。
珠海渔女
总结词
珠海市的标志性雕塑
详细描述
珠海渔女是珠海市的标志性雕塑，位于珠海市香洲区，是珠海市的文化地标之一 。雕塑表现了一位手捧珍珠的渔家女形象，具有浓郁的珠江三角洲水乡特色。
珠海将注重生态环境 保护，推动绿色发展 ，打造宜居宜业城市 。
THANKS
谢谢
珠海市拥有海岸线长达690公里，是华南地区重要的海滨旅游城市和港口城市。
历史背景
珠海历史悠久，早在新石器时 代晚期就有人类居住。
珠海在历史上曾是南海航运的 重要交通枢纽，也是中国南方 的军事重镇和珠江三角洲地区 的重要商贸中心。
珠海在近代以来也经历了多次 战争和政治变革，见证了中国 近现代历史的沧桑巨变。
详细描述
珠海港是国家一类口岸，拥有多个万吨级码头和深水泊位，可满足各类大宗散货和集装 箱的运输需求。近年来，珠海港不断加强与周边港口的合作，拓展国际航线，提高港口 物流服务水平。同时，珠海市政府还出台了一系列政策措施，鼓励港口物流业的发展，
推动珠海成为区域性物流中心。
04
CHAPTER
珠海教育资源
珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知-珠府[2014]80号
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珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则（试行）的通知（珠府〔2014〕80号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市城中旧村更新实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市人民政府2014年7月11日珠海市城中旧村更新实施细则（试行）第一章总则第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。
1-珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收标准(审议稿)-20190322
珠海市“三旧”改造城市更新项目地价计收及收储补偿标准（20190322第二轮征询意见稿）第一章总则第一条【制定背景及依据】为进一步规范我市城市更新项目地价计收及收储补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本标准。
第二条【适用范围】本标准适用于我市行政区域范围内经批准的“三旧”改造城市更新项目。
第三条【名词解释】本标准所称逐宗评估的市场价格, 是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点，按照《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府（2018） 44号）第二十三条规定方式确定的土地市场价格。
第四条【名词解释】本标准所称基准地价，是指以相应城市更新项目供地方案批复之日为时点的基准地价。
第五条【名词解释】本标准所称原有合法建筑面积，由各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门核定，具体认定标准如下：（一）改造前为已建成项目，即相应建筑办理了规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续之一的项目，以规划验收、竣工验收（竣工备案）、产权书证登记或产权登记时核定测绘成果的建筑面积作为合法建筑面积。
（二）改造前为已报建项目，仅进行了部分地上建筑物建设，未办理规划验收、竣工验收（竣工备案）或确权手续的项目，由具有相应测绘资质的测绘部门参照房产测量规范进行实地测绘，符合原经批准的报建图纸部分的测绘面积作为合法建筑面积。
（三）改造前项目不符合本条前两项规定情形的，按无合法建筑面积进行处理。
第六条【划拨用地完善出让手续】城市更新项目用地涉及原以划拔方式取得土地使用权的，应在供地方案中明确同意给予办理划拨土地使用权转变为出让方式相关手续，并在办理项目用地供地手续时一并处理。
第二章旧厂房更新项目地价计收标准第七条【协议出让拆建类】采取协议出让方式供地的旧厂房拆建更新项目按照以下标准分类计收地价：（一）“工改商”类更新项目，地价按逐宗评估的市场价格的75%计收。
（二）“工改工”类更新项目，规划容积率1.0 （含）以下部分，地价按批准年限与剩余年限逐宗评估的市场价格差额的75%计收；规划容积率1.0以上部分，不计收地价款。
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
文章属性
•【制定机关】珠海市自然资源局
•【公布日期】2023.08.30
•【字号】
•【施行日期】2023.08.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》已经市政府同意，现予以印发。
请各区及时制定城市更新年度计划，积极创新工作方式方法，抓好中长期计划任务落实。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
附件1：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划
附件2：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划表
珠海市自然资源局
2023年8月30日。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知-珠府〔2019〕60号
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔2019〕60号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府2019年9月12日珠海市城市更新项目地价计收办法第一章总则第一条为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
广东省“三旧”改造和“新型城镇化”建设政策评析
广东省“三旧”改造和“新型城镇化”建设政策评析作者：田湘南吴雄生来源：《中国科技博览》2015年第12期[摘要]本文首先通过对广东省出台关于“三旧”改造的相关政策进行分析，发现其在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，具体为集体用地可直接转为国有用地；依据现状可办理用地手续；供地可灵活用地指标不限；土地收益可回拨改造主体；“三地”范围可划入项目申报和财税方面可给予优惠政策。
其次在此政策的支持下，对广东省“三旧”改造和新型城镇化建设取得的成效进行探究，得出城乡用地节约集约利用成效显著；产业结构调整升级步伐加快；资产投资总额增幅较大；“宜居”城乡建设进展顺利和群众生活居住质量得到优化提速。
最后，提出未来要充分把握好“三旧”改造和新型城镇化建设的“人本”、“公平”、“民主”、社会和谐的价值取向。
[关键词]“三旧”改造；新型城镇化；政策突破；政策成效；政策把握中图分类号：F06.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0261-021 引言“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。
依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。
因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。
2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。
2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。
珠海市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见
珠海市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2010.03.04•【字号】珠府[2010]32号•【施行日期】2010.03.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文珠海市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（珠府〔2010〕32号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，深入贯彻科学发展观，调整优化经济结构，加快发展方式转变，完善城市功能，改善人居环境，提高土地节约集约利用水平，加快推进我市旧厂房、旧城镇、旧村（以下简称“三旧”）改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号），结合我市实际，提出如下意见。
一、深刻认识推进“三旧”改造工作的紧迫性和重要性我市正处于新一轮大发展的关键时期，土地利用和管理面临新的更高要求。
受经济发展程度的制约，现阶段土地使用方式粗放、土地产出率不高的情形较为普遍，亟需优化升级。
随着经济社会的不断发展，重大项目相继开工建设，对建设用地的需求急剧增加，土地资源供需矛盾进一步加剧。
开展“三旧”改造工作，向存量要增量，向效率要空间，充分释放土地资源的价值潜力，对破解土地资源瓶颈特别是解决建设用地不足，促进经济平稳较快增长，具有十分重要的意义。
开展“三旧”改造工作，为产业转移和结构调整整合土地资源，有利于扩大内需，促进经济平稳较快发展；有利于促进产业结构调整，提升经济发展水平；有利于建设宜居城市，推动城乡统筹发展；有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾；有利于挖掘城市资源潜力，优化城市空间结构和布局，具有十分重要的经济效益和社会效益。
省政府出台的“三旧”改造政策，是一项全新的政策，也是一项时效性很强的政策，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到2012年底。
旧城更新改造规划ppt课件
60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
1996
2004
图：各区就业人口增长情况
增长率
荔湾的整体下沉
越秀的过度集聚
备注：越秀区＝原越秀＋东山；荔湾=原荔湾+芳村； 番禺区＝现番禺＋南沙
海珠的冰火两重天
注：和平路、十三行路等批发产业带来的建筑 折旧、交通拥挤和外来低端就业
注：北京路步行街的人流与公园前站的拥挤
规划策略
采取以下方法调整规划方案：
第一，以全市统筹为基础调整规划，确定开发功能、强度，落实“中调”战略； 第二，以改善人居环境为基本任务，以设施评估为基础，突出基础设施与开发容 量双向匹配的思路； 第三，以优化城市功能为根本，强调功能结构调整应与就业岗位调整相结合，强 调质的提升而非量的提高，并确保经济发展的延续性； 第四，应加强历史文化名城保护，坚持红线避让紫线、红线协调特色街道风貌的 原则进行规划，强调采取“有保有放”的策略进行有选择性保护。 第五，确保公益设施可以落地：检讨已有规划设施实施用地的可行性，规划重点 在拆除重建区域内落实公益性设施。
3、规划重点内容
体系性规划
改造指引
目功空规 道公开历市
标能间模 路服敞史政
与定结和 系设空保设
策位构容 统施间护施
略
量
用政地 近 地策块 期 调分分 实 整区类 施 指指指 计 引引引 划
…
政策保障
组拆资新 织迁金旧 管安财城 理置政联
补保动 偿障
目标与策略
目标：
•改善旧城人居环境，建设宜居宜业城区
•第三产业增加值：占全市的40%左右，仅 越秀的商品销售总额就占全市的30％，消费 品零售额占全市的19％。
问题与原因
珠海旧村改造赔偿方案
珠海旧村改造赔偿方案第1篇珠海旧村改造赔偿方案一、前言根据《珠海市城市更新办法》及相关法律法规，为保障旧村改造范围内村民的合法权益，本方案旨在制定一套合法合规的赔偿方案，确保改造工程的顺利进行。
二、赔偿原则1. 合法合规原则：严格按照国家及地方相关法律法规，确保赔偿方案合法合规。
2. 公平公正原则：确保赔偿标准统一，保证被征拆人的合法权益。
3. 人性化原则：充分考虑被征拆人的生活需求，提供合理补偿及安置。
4. 可持续发展原则：注重生态环境保护，实现社会、经济、环境协调发展。
三、赔偿范围及标准1. 房屋征拆赔偿（1）合法建筑：按照建筑面积、建筑结构、房屋用途等因素，参照《珠海市房屋征收与补偿实施办法》及相关规定，给予合理赔偿。
（2）临时建筑：经认定为合法临时建筑，给予适当赔偿。
2. 土地征用赔偿（1）农用地：按照《珠海市农用地征收补偿标准》执行。
（2）非农用地：参照《珠海市非农用地征收补偿标准》执行。
3.附着物赔偿对被征拆范围内的附着物（如树木、电缆等）给予合理赔偿。
四、安置方式1. 货币补偿：按照本方案第三条赔偿标准，给予一次性货币补偿。
2. 产权调换：提供置换房源，确保被征拆人居住需求。
3. 搬迁安置：为被征拆人提供临时周转房，确保搬迁期间正常生活。
五、赔偿程序1. 征拆公告：在改造范围内发布征拆公告，明确征拆范围、时间、赔偿标准等内容。
2. 征拆评估：委托具有资质的评估机构对被征拆房屋进行评估。
3. 签订赔偿协议：根据评估结果，与被征拆人签订赔偿协议。
4. 赔偿支付：按照赔偿协议，及时支付赔偿款项。
5. 搬迁安置：协助被征拆人搬迁，并办理相关手续。
六、保障措施1. 加强政策宣传：通过多种渠道，广泛宣传旧村改造政策，提高村民的政策知晓度。
2. 完善监督机制：设立举报电话，接受社会监督，确保改造工程公开透明。
3. 妥善解决遗留问题：对改造过程中出现的问题，及时研究解决，确保改造工作顺利进行。
4. 加强风险评估：针对改造过程中可能出现的风险，制定应急预案，确保改造项目平稳推进。
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2016.07.29•【字号】珠规建更〔2016〕18号•【施行日期】2016.07.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知珠规建更〔2016〕18号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》业经市人民政府同意，现予印发。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市住房和城市规划建设局2016年7月29日珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法第一章总则第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。
本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。
房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。
第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。
第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。
第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。
镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。
三旧改造之三类共九种改造模式
本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。
第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。
本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。
本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。
今后国家和省有新规定的，按新规定执行。
第一大类：政府主导模式1政府收储模式1.1情况描述政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。
1.2典型案例（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。
具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。
1.3税务事项处理意见1.3.1征收方式收储1.3.1.1被征收方（原权属人）被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。
一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
广东三旧改造
（四）城市整体机能不高，城市形象和功能有待提升
自20世纪80年代末期起，随着广东经济的起飞，微观经济体逐渐 活跃，市场经济开始快速升温。但由于相关的法律法规未能及时跟上， 一些微观经济体在利益驱使下无序扩张和膨胀,造成区域化产能过快升 温,投资产业失调，建设用地迅速扩大且分布散乱。由于多年超负荷运 转、城市内部系统的更迭调适滞后于社会经济的发展需求以及城市发展 功能定位的变化，城市发展不仅面临着空间实体的物质性老化，同时还 面临着功能性衰退与结构性衰退。导致城市整体机能下降，城市人居环 境局部恶化，城市形象和功能有待提升。
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2019年11月
2019年9月底珠海全是 “三旧”改造工作座谈会召开后，各区（经济功能区）进一步加大”三旧 “改造工作推动力度，截至11月中旬，全市2019年已经启动、计划年内启动及计划跨年度启动的 “三旧” 改造项目共计75个，用地面积共计350万平方米（3.5万平方公里），已启动31个 “三 旧”改造项目（用地面积85.51万平方米），其中，10个项目已完成改造（用地面积23.10万平方 米，总建筑面积11.72万平方米），全部属于采用改建方式（即原建筑物主体结构不变，改为酒店、 办公楼、培训中心等其他用途使用）对原有旧工业厂房进行改造的项目。
这5个项目包括：珠华商业广场项目（旧城镇拆建改造项目）、珠海经济特区三联企业（集团）有限公 司关于南山工业区旧工业厂房拆建改造项目、横琴新家园（首期）项目、成山集团有限公司关于拱北 港一路旧工业厂房拆建改造项目、博康药业有限公司旧厂房拆建改造项目。
包括梅溪股份合作公司梅溪工业区旧厂房拆建改造项目在内的10个项目改造方案已初步集体研究同意， 确定纳入“三旧”改造。另外，9个项目正在开展前期工作，拟订改造方案：包括拱北口岸地区商业中 心改造项目（拆建改造项目）以及一批平沙农场旧城镇改造项目。
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珠海市“三旧”改造工作进展情况
2019年9月
目前正在实施的“三旧”改造共有22个改造项目，地块总面积为2469.86亩，其中7个旧工业厂房 改造项目已办理改建审批手续，正在实施改造，用地面积45.88亩：包括精研科技（珠海）有限公 司及吉鑫科技有限公司关于置业大厦改建、开隆投资开发有限公司关于南山工业区一号厂房改建、 珠海市邮电局侨光邮局改建、丰利毛衫制衣厂旧厂房改建等项目。
市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧 工业厂房用地进行改造的方式。
引导投资者参与改造
需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的 用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调 整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业 建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其 他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予 以收回。
兰埔工业区C区
中海地产集团有限公司
Hale Waihona Puke 吉大石花园路北侧 吉大九洲大道、景山路
前山翠前路西侧 前山三台石路西侧
珠海财富贸易有限公司 珠海金鸿业投资有限公司
旧货调剂市场有限公司 前山供销社综合楼项目
后环
旧村改造
东岸 平沙镇美平社区农科所旧址
平沙镇糖厂旧区改造 平沙镇农机厂旧区改造
南水镇铁炉村联社 南水镇金龙村联社 南水镇南水企业集团公司
住宅用地唯一途径， 但可控性差
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“三旧”改造审批工作流程图
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“三旧”改造项目审批流程图
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PART2
珠海“三旧”改造工作进展情 况
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珠海市“三旧”改造工作进展情况
珠海市：拟改造地块为525宗，总用地面积5.91万亩（合计39.40平方公里）
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政策分析︱项目发展适用政策
工业厂房 改造方式
改建 拆建 收购
收回
内容
特点
利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原 有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑 装修的方式。
改造快，地价收益暂 不征收
将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重 方法灵活，地价有抵
新进行建设的方式。
扣和优惠，可控性高
嘉豪水运公司
CH白IN藤A湖六L大A队ND
旧村改造 英利房产 恒基或雅居乐
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面积（亩） 32.49 300 254.99 10.12 23.62 13.65 18.32 111.44
1119.99 134.29 12.18 15.32 25.33
其中，旧城镇、城中村拟改造地块146宗，拟改造用地总面积为1.53万亩； 旧工业区、旧厂房拟改造地块218宗，拟改造用地总面积为2.47万亩； 旧村庄拟改造地块161宗，拟改造用地总面积为1.91万亩。
2019年6月
2019年6月7日，珠海市计划启动开展“三旧”改造项目24个，用地面积45.88亩。其中，5个项目改造 方案已获批准，正在办理用地批准手续（建设用地批准书）、规划许可等开工建设手续。
计划2019年内启动7个项目（用地面积46.37万平方米），另有37个项目（用地面积218.44万平方 米）计划跨年度启动，合计约占全市“三旧”拟改造地块总用地面积（39.40平方公里）8.9%。
其中，香洲区处于土地资源紧缺的城市中心区域，工作推进力度较大，总体进度较快。横琴新区 的旧村整治力度强，整体推进工作有序。
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2019年启动的24个项目
地址 珠华大厦、银隆大厦、吉大供电招待所
联安、关闸、高沙 世邦商贸物流中心
九州大道中段 粤海西路港一路
南山工业区内 博康药业旧厂房
湾仔海湾村 梅溪工业区
项目/公司名称 珠华广场
拱北口岸商业中心 世邦商贸物流中心
庆华集团总部 成山集团华南总部基地
三联集团 宝莱康酒店 海湾村旧村改造 梅溪股份合作公司
PART1
珠海“三旧”改造政策分析
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珠海市“三旧”改造政策法律依据
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （粤府【2009】78号）
《转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》 （粤府办【2009】122号）
《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 （珠府【2019】32号）
《转发市国土资源局关于 推进旧工业厂房用地改造 的实施办法的通知》
（珠府办【2019】21号）
《转发市国土资源局关于 推进旧城镇用地改造的实 施办法的通知》
（珠府办【2019】22号）
《转发市国土资源局关于 推进旧村改造的实施办法 的通知》
（珠府办【2019】23号）
关于印发加快推进“三旧”改造促进东部城市产业转型若干措施（试行）的通知》 （珠府办【2019】58号）