案件分析擅自将房屋使用权转让给第三人的行为是否有效

案件分析:擅自将房屋使用权转让给第三人的行为是否有效

一、案件基本事实

上诉人王某原承租公有住房平房两间，使用面积26.6平方米。位于沈阳市大东区东

北大马路东站x巷x门x号。被上诉人张某出生后两个月就被王某收养。2001年11月王

某及老伴从该房处搬走，张某将该房西间出租。2002年8月张某带家人外出打工租房居住。同年10月王某与张某经大东区法院判决解除了收养关系。同年11月27日王某与上诉人

李某签订了直管公房使用权转让协议，王某将该两间直管公房承租使用权以56000元价格

转让给李某，并经房产局办理了承租使用权变更手续。张某得此消息后于同年12月搬回

该房东屋居住，并向大东区法院提起诉讼，要求确认王某与李某卖房协议无效。

另查明，王某于2002年9月29日，以张某不尽赡养义务为由，起诉要求解除收养关系。张某没有答辩，同意解除。原审法院(2002)大民一初字第2052号判决解除收养关系。当时并未提及房屋使用权问题。判决后，办案法官将房屋租赁证要回交予王某，当时张某

并不在此房居住，已将房屋出租。王某出售前房屋租赁证记载，承租人王某，家庭成员张某、单淑琴(王某之妻)。

[审判]

原审法院的认定与判决

原审认为，原告一直居住在争执房，虽经法院解除了与被告王某的收养关系，但原告

在争执房仍有居住权，被告王某与第三人李某转让争执房使用权的行为侵害了原告张某的

合法居住权，故被告王某与第三人李某转让争执房使用权行为无效。

原审判决：一、被告王某与第三人李某签订的房屋买卖协议属无效应终止;二、坐落

于沈阳市大东区东北大马路东站x巷x门x号东间(共两间东、西各一间)由原告张某居住

使用;三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。

上诉人的上诉请求

宣判后，王某不服提起上诉。主要理由是：解除收养关系虽未解决张某在争执房有无

承租使用权，但是法官从张某处要回了该房的《租赁证》交给我，说明我有权处分该房屋

的承租使用权。第三人李某不服提起上诉。主要理由是：自己是善意取得该房承租使用权，故房屋使用权转让行为应有效。张某服从原审法院判决。

二审法院的认定与判决

二审法院认为，本案争议焦点是原审被告王某与原审第三人李某签订的直管公房使用

权转让协议的效力问题。原审原告张某向法院起诉主张撤销王某与李某的买卖关系，并未

主张由其居住争议房，原审法院超越原告起诉范围判令争议房其中一间由张某居住显属适

用法律不当。关于王某与李某房屋买卖效力问题，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干

问题的意见(试行)》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系合法有效;对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。本案原审第三人李某基于其对大东区法院判决解除王某与张某之间养父子关系的事实以及房产部门能办理房产证明的事实情况的信任，并支付了房屋的对价，尽到了谨慎注意的义务，应认定为善意取得成立。为保护善意取得第三人的合法权益，维护交易安全，故应认定王某与李某房屋买卖关系合法有效。

二审法院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款(3)项的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销大东区人民法院(2019)大民(1)房初字第10号民事判决;二、驳回原审原告张某的诉讼请求。

[评析]

本案系房屋使用权转让合同效力确认纠纷，争议的主要焦点是：公房承租代表人未经其他承租人同意，擅自将房屋使用权转让给第三人的行为是否有效。我们认为，对于此类问题，应依照相关法律规定，从维护交易安全，保护善意行为人出发，在正确认定事实的基础上，确认民事行为的效力。一般情况下，非经共同承租人追认，应认定无效。但第三人是善意、有偿的应认定为有效。处分人的处分行为如侵犯了共同承租人的利益，应向共同承租人承担民事责任。在王某与李某的房屋使用权转让合同行为中，李某系善意、有偿取得了房屋使用权，应受法律保护。具体理由如下：

(一)最高法院解释体现了依保护善意第三人合法权益的原则

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系有效;对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采取牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系为有效。否则确认合同无效的话，按照《民法通则》、《合同法》的规定，则应“双返”，第三人的利益无法得到保护，因此，只有确认合同有效，才能真正保护善意第三人的合法权益。

(二) 最高法院(2001)民一他字第34号复函进一步明确此类合同为有效合同。

最近公布的最高法院2002年2月8日给福建省高院的(2001)民一他字第34号复函，

就一起父亲未经未成年子女同意，而将共有房屋抵押给银行，抵押合同是否有效问题批复

如下：“银行有理由相信张景宗(父亲、抵押人)具有对该房屋的处分权，因而与其签定了

抵押合同，并办理了抵押登记，这充分表明，银行尽到了注意义务，是没有过错的，因而

是善意的。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条的规定，应当维

护银行的合法权益，依法确认抵押合同的效力。……综上，本案抵押合同合法有效。”这

一复函不仅对民法通则若干意见第89条作了进一步的阐述，而且对善意第三人的注意义

务提出了标准，即没有过错即为善意。

(三)第三人基于对登记机关的信任可以构成善意取得

近来，《人民法院报》先后发表了多篇关于不动产善意取得的文章与案例，积极倡导

建立和完善不动产的善意取得制度。这已成为了我国立法的现实，前不久发表的《物权法》草案立法机关稿和专家稿，均有此内容。现行的法律依据(如民法通则、婚姻法、合同法

以及相关司法解释)均没有排除和限制不动产的善意取得。不动产物权的善意取得是指在

登记权利与真实权利不一致的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人

处取得物权的制度。该制度是一种建立在登记的公信力基础上的制度。不动产登记是登记

机关代表国家实施的确定不动产物权的行为，具有国家信誉的强大保证，登记机关负有对

转让权利进行审查的义务，物权受让人基于其对登记的信赖进行交易，即使转让的物权有

瑕疵，也应构成善意。这种善意是一种推定的善意、客观的善意，区别于动产善意取得中

的主观善意，即只要物权受让人相信登记机关所作的物权登记是一种真实的权利便构成善意，除非相对人举证证明其具有恶意行为。

(四) 被侵害的共有人的利益可以通过其他渠道得到救济

被侵害的共有人因为第三人不动产物权善意取得而丧失了物权，还可以行使债权请求权，请求给自己利益带来损害之人承担相应的法律责任。例如，可依不当得利请求物权让

与人返还财产，或依侵权行为请求物权让与人赔偿损失。另外，如果登记机关对不动产登

记错误存在过错，致其权利被侵害，也可请求登记机关承担赔偿责任。

可见，判断共有人擅自处分共有财产行为是否有效，关键要看第三人是不是善意、有

偿取得，构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得;

二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。

根据上述对法律适用问题的理解，本院审判委员会今年四月通过了《审判房地产案件

若干问题的意见(一)》，该意见第十一条即为“夫妻一方虽未经另一方同意而擅自出卖共

同所有的房屋，如果买受人有理由相信出卖人的出卖行为系夫妻双方共同意思表示的，即

买受人为善意有偿取得时，应当认定该买卖合同有效，另一方不得以不同意或不知道为由

对抗买受人。”此后，第二十二次、第二十四次审判委员会又相继讨论决定了“孙玉民

与刘凤兰房屋转让合同纠纷”、“光大银行盛京支行抵押合同纠纷”等案件的判决结果，

均认定第三人善意、有偿取得不动产权利的行为，合法有效。