项目投资估算及资金筹措计划

陕西西安东韦地产开发有限公司

二0一二年五月二十日

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项目投资估算及资金筹措计划

第一节：项目的大体概况与投资经营方案

一、总部基地项目概述

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

（二）资金动作方式

1、自有资金

2、销售收入再投入

3、社会融资

4、资金链接模型

第二节项目的建设工程规划与安排

一、项目建设规划及进度安排

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（一）建设方案及规划说明

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

2、建设方式。

3、进度安排。

4、项目周期设定

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、项目投资与成本费用估算

二、开发费用估算

1、管理费用:

2、销售费用：

3、财务费用：

4、开发费用：

三、总成本费用汇总及分摊表

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细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及社会融资成本

（1）资金筹措与投资计划

（2）社会融资成本及资金链接关系设定

第四节项目销售和租赁收入测算

一、销售单价的确定

（一）用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）

（二）建议销售测算单价

（三）总销售收入的确定

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二、商铺租赁单价的确定

三、车库销售/租赁单价的确定

第五节总部基地建设项目的财务评价

一、税金计算

二、损益表与静态盈利分析

三、现金流量表与动态盈利分析

1、住宅全部投资现金流量表

2、住宅自有资金投资现金流量表

第六节总部基地项目不确定性分析

一、盈亏平衡分析

（一）住宅销售部分盈亏平衡

（二）结论

二、敏感性分析

（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

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（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

三、决策树概率分析

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总部基地项目投资估算及资金筹措计划

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案

一、总部基地项目概述

1、项目概况

项目位于西安市长安区,南，北临，西南面对，项目东侧为线，项目总用地 m2，经规划国土局批准，用地功能为及配套设施，实际建设用地面积m2，计容积率，建筑面积率为平方米。

（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】

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根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 m2，其中 m2，商业部分 m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 m2，共个车位，项目总建筑面积m2，拟建栋层楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为万元，整个建设经营期为年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，三是预售收入用于投资部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。

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资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 %计算；此外还缺少的资金，则向社会融资。本项目开发总投资（含资金利息）共计万元，自有资金万元，占总投资的 %，销售收入再投入用于投资合计万元，另需融资金额合计万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费；当建设完成了后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为万元，占总投资的 %，分年投入。详见表:6-1-2

(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)

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2、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的 %计算，从项目有销售收入最后第年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的 %,下半年为整个销售收入的 %,总销售收入再投入为万元，占总投资的 %。

(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)

3、社会融资方式，包括施工单位和材料供应商的垫资行为，额度，期限，支付连接模型

第二节项目的建设工程规划与安排

二、总部基地项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

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1、建设方案。经规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

（1）以建造具有水平的为目标，满足和的舒适性、安全性和生态性的要求，为提供多样化、可选择、适应性强的，创造具有良好环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高功能质量水平和与节能、节地、节材效果，使和具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和分布，使整个具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的规划特点，创造有特色的、能满足需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以为导向的项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达万元人民币,从的发育及区域购买力,以及合理的市场

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