无棣县房地产市调报告

合集下载
相关主题
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。

概 况:
老城区规划为未来商贸和生活居住区, 城区内公共交通便利,商业、医疗、教 育、休闲购物等配套设施相对齐全,但 区域内建筑较为陈旧,近几年开发的湖 畔家园、锦绣城等项目均已售罄。而且 由于受到政府开发区规划的影响,老城 区在建和在售住宅项目数量大大减少, 目前在售的仅有香格里拉花园、华诺国 际花苑、盛世·清华园3个项目。反而是 商业物业的建设如火如荼,主要以商铺、 大型购物广场为主,例如江南·金街、 华都·商务府、山水润福苑。
解析: 经济发展稳定快速,城市综合实力日益提高,人均GDP也不断提升,国民经济和 社会发展成效显著。持续、稳定、快速增长的经济助推无棣房地产发展。
经济环境调研
基础设施不断完善 城市化进程不断加快,县城开发区实现初步繁荣,投资4.8亿元新建、续建项目35 个。县人民医院、文化中心完成主体。棣新八路等道路建设完成,人民公园、镜 湖公园大型喷泉、景观灯及绿化工程高标准完成。老城改造同步推进,投资2亿多 元实施了新天地步行街、江南金街等工程,城市功能更加完善。小城镇建设步伐 加快,商贸、居住、物流、基础配套等项目顺利实施,完成投入3.4亿元。
盛世·清华园
华诺国际花苑
香格里拉花园
老城区在售项目
香格里拉花园
香格里拉花园
位置 建筑面积
业态
价格
项目定位 形象定位 优势 劣势 销售状况
中心大街南侧、棣新五路东侧
22万㎡
6栋高层(6层)、 14栋小高层(11层)、 17栋多层电梯洋房、 8栋联排别墅、 12栋双拼别墅、 10栋独栋别墅 一期:高层、小高层
2、房地产投资规模日益扩大,投资比重增多。尤其从2005年开始,受“新区” 规划建设,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激,市场 容量增长,房地产业取得了跳跃式发展,占全社会投资的比重与日俱增,成为拉 动投资增长的新生力量。2005年仅为0.6%,2007年1-11月份高达6.2%。近年 来呈现稳步增长之势。
3、土地储备充足、挂牌出让量大。近年来,无棣的房地产市场发展势头迅猛, 房地产交易异常火暴,房地产开发项目用地投放量逐年上升,并向小区化、规模 化、整体化出让转变。
4、政府招商力度较大,目前县城内北京、天津、青岛、济南、潍坊等外地 开发商占据市场,多数为政府招商引资项目,如华东滨海华庭为潍坊开发商 开发。本地开发商实力较弱。
城市发展规划
城区整体规划
以205国道为界,分为东、西两大分区,西区为老城区和未来商贸和生活居住区, 东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。工业区分为三片即西北片、东 北片和东南片。主要道路宽度40-50米(道路红线)、次要道路25-40米、支 路16-25米。规划将205国道沿城市南部外迁,形成城市南外环,在城市东、 西、北各形成外环路,构成城市外部环路系统。
港口: 无棣-青岛港外运码头 300公里 无棣-天津港外运码头 130公里 无棣-黄骅港外运码头 3公里
无棣县概况
铁路: 黄大铁路(西接黄朔铁路,东接大莱 龙铁路)在无棣穿境而过,县境内设 4个客货站点。
公路: 205、大济路等5条国省干线公路贯穿 全境,威乌、津汕、滨德三条高速穿 境而过。
无棣县概况
准现房 2007年价格 均价:1500元/㎡ 车库:1200元/㎡
开发商 暖气 户型面积 装修标准
香港华诺集团 地暖 90㎡-147㎡ 毛坯
2011年均价: 均价:2600元/㎡ 车库:2600元/㎡
社区幼儿园
新都市精神,新摩登家园
地处新老城区交汇处,尽享整个城市的资源;靠近城市主干道,交通便捷;附近学校、医院、商 贸区等生活配套齐全;东接开发区大型植物公园,环境优美。开发商实力雄厚。
多层价格: 1楼:3100元/㎡ 3楼:3600元/㎡ 6楼:3000元/㎡
开 发 商 山东基德置业有限公司 暖 气 地暖
户型面积
一期: 90㎡ 二室一厅一卫 116㎡ 三室一厅一卫 125㎡ 三室一厅一卫 135㎡、140㎡ 三室两厅二卫
小高层价格: 7层:3100元/㎡ 11层:3300元/㎡
无棣首席高档社区
行政区划
无棣县属于山东省滨州市,位于中国山东省最北部,地处沿海,是黄河三角洲综合开 发的重点区域,也是“海上山东”建设的前沿阵地。无棣县版图面积1998平方公里, 辖6镇3乡2个街道办事处,593个行政村,568个自然村。
无棣县概况
交通状况
今天的无棣县地处鲁北平原,东北濒临渤海,南倚黄河。与国家重点工程——黄 骅大港隔河相望。西北通京(北京)、津(天津)塘(塘沽),东南连青(青 岛)、烟(烟台)、威(威海),为山东半岛与京津塘的交通要塞,素有“齐燕 要津”、“冀鲁枢纽”之称。
海丰塔
无棣县概况
人口状况
2007年末总人口为443792人,当年出生人口4430人,死亡人口2654人。 出生率、死亡率分别为:10.0‰、6.0‰,自然增长率为4.0‰。2007年末, 较2000年人口普查结果总人口增长了20672人,平均年增长2953人,年均 增长率为6.86‰。出生率、死亡率、自然增长率分别降低了2.58、0.58、2 个千分点。
二、无棣县房地产市场调研分析
房地产市场发展概况
1、无棣县房地产市场启动较晚。2000年随着新城区规划的确定,房地产开发正 式启动。2003年新城区推出滨州市第一个真正市场意义上的商品房小区湖左岸 -丽景新园。2005年全县只有2家房地产开发企业,到2007年11月份已发展成 16家,房地产逐步发展壮大,特别是近几年来连续保持了上升趋势。
离新老城区的中心地带较远;周围配套尚不齐全,居住氛围不成熟
27栋楼是同时开工,整个工程建建停停进展非常缓慢,2008年的6月份工程资金链全线崩溃,整个 工程彻底停工下马,后来在县政府的干预下现在恢复施工。项目口碑极差,07年购买的房子至今 没有交房。
开发区内绿嘉木塑项目,总投资50000万元,目前,2万平方米的车间已完工,道 路施工已结束,12个700平米的仓库正在施工;祥森木业年产100万平方米实木 地板、3000套实木家具项目,目前工程已开工建设;精密不锈钢制品项目总投 资9.9亿元,目前,厂区正进行整平工作,厂区内主干道路完成路基开挖、晾晒 正在进行二灰拌合;企业围墙挖槽完毕,正在进行基础处理,正在选购设备; 河山机械项目总投资2.5亿元,目前,车间桩基础已处理完,目前正在订购设备, 预计9月份进行安装调试,10月份进行试生产。
无棣县城开发区建设规划
根据《无棣县城市总体规划(2003年-2020年)》的要求,按照“东扩、北展、 南接、西改”的思路,新城区总体规划面积63平方公里。整个新城区突出“大 空间、大绿化、大水面、大马路”建设格局,以建设良好的生态环境、高效的 交通体系、浓郁的文化氛围、优美的城市空间、温馨的居住环境和完善的服务 体系为总目标,力争将县城开发区建设成高效、优美、宜人的现代化生态园林 型城市。
自然、人文景观
无棣世称“东省文明之区”、“北海 翰苑之府”,名胜古迹荟萃,田园风 景秀美。 “八大景”闻名遐迩,禹贡碣石山、 大口河旅游风景区、海丰塔、秦台、 汉垒、光武城、清代高等小学堂、魏 王豹墓及清代金石学家吴式芬故居等 景点古韵犹存,新姿甫绽。 登碣石山,可直观沧海;漫步黄金海 岸,可嬉水冲浪;以“渔家乐”、 “农家乐”为主题的旅游开发已经破 题。禹贡碣石山集人文、自然、环境、 历史、休闲、度假于一体的旅游开发 已大规模实施。
5、多层住宅需求仍为主动需求取向主导,小高层及高层接受依然需要时间。
住宅市场片区划分
东区,即经 济开发区
西区,即 老城区
以205国道为界,分为东、西两大分区,西区为老城区和未来商贸和生活居住区, 东区则为未来行政、金融、文化、居住综合区。
老城区住宅市场分析
区 位:
205国道(北环路)以西的区域,区域内主要街道包括棣新一路、二路、三路、 四路、五路及富路大街、中心大街、院前街。
经济环境调研
国民经济健康运行、快速发展 2010年实现地区生产总值195亿元,增长16%;实现地方财政收入8.6亿元,增长 16%;完成规模以上固定资产投资128.8亿元,增长25%;全县实现规模以上工 业增加值99亿元、利税33.5亿元,分别增长16.5%和16%。第三产业彰显活力, 增加值达到35.1亿元,增长17.7%。
一、无棣县城市总体规划
“中国枣乡”——无棣县,版图面积1998平方公里,海岸线102公里, 人口43万,物华天宝,人杰地灵,如同镶嵌在渤海岸边一颗璀璨的 明珠。
无棣县概况
地理位置
无棣县,地处山东省最北部,渤海西南岸,东 连沾化县,西接庆云县,南靠阳信县,北隔漳 卫新河与河北省黄骅市、海兴县为邻。最东点 为老沾化沟入海口,东经118°12′,最西点为 无棣镇郎家村,东经117°31′,最大横距60公 里。最南点为无棣镇郭家村,北纬37°41′,最 北点为埕口镇大口河入海口,北纬38°187′, 最大纵距70公里。面积1998.12平方公里。县 城东南距滨州市54.5公里,西南距济南130.5 公里,西北距北京260公里。
7、新的居住中心从老城区往新城区开始转移新城投资成热点。老城区地块 有限,新城区发展势头较好,发展潜力大,政务中心的兴建、周边配套设施 的完善以及众多新兴社区的建设使住在开发区逐渐成为一种潮流。也为整体 房地产开发建设加快了节奏。
无棣县住宅市场分析
通过对目前在售项目的走访以及购房者的分析,无棣县住宅市场具有以下特点:
城市发展规划
无棣县城开发ຫໍສະໝຸດ Baidu发展现状
截至今年5月份,无棣县长途汽车站项目详细规划已完成,近期将开工建设;无 棣县经济开发区“两纵六横”道路建设进展顺利,开发四路、星湖九路、星湖 十路已完成70%,正上第二步灰土;星湖五路、开发八路路基即将封顶;星湖 六路、民生街、飞龙街正在处理路基,力争6月底灰土完工,确保“十一”之前 建成通车。
无棣县房地产市场调研报告
目录
一、无棣县城市总体规划
➢ 无棣县概况 ➢ 经济环境调研 ➢ 城市发展规划
二、无棣县房地产市场调研分析
➢ 房地产市场总体特征 ➢ 无棣县住宅市场分析 ➢ 住宅市场片区划分 ➢ 老城区住宅市场分析 ➢ 经济开发区住宅市场分析 ➢ 无棣县住宅市场发展趋势
三、项目地块SWOT分析
创建园林城市 建设宜居家园
位于老城区核心位置,交通便利,生活配套齐全;多层带电梯,业态丰富。 价格相对较高 小高层因为价格较低,7层以下已全部售罄。
华诺国际花苑
华诺国际花苑
位置 建筑面积 业态 建设进度
价格
项目配套 形象定位 优势 劣势 销售状况
棣新四路与205国道交汇处路南 30万㎡
27栋多层(5+1)
1、从整体消费取向,正在由基础舒适阶段向品质需求阶段转变,改善性住房需 求占主导地位。
2、二次置业或多次置业现象普遍。 以无棣本地为主,辅以郊县以及附近乡镇入迁家庭、无棣县城工作的政务人员、 教师、医生、私营业主企业职员等是目前购房的主体客群。
3、区位要求较明显,对社区内部规划和配套的要求不断提高
4、置业行为主要以家庭为核心购买力,客群年龄段主要分布在25-50岁之间。
5、价格上涨幅度大。2007年开售的楼盘如金羚华府售价在1600-1850元/ ㎡之间,目前开发区售价均价3000元/㎡左右,价格上涨幅度较大。从区域 看,开发区价格明显高于老城区,上涨幅度也大于老城区。
6、房地产市场供需两旺,销售状况良好。虽然受国家宏观调控政策的影响 出现观望等状况,作为中小规模的县级城市,无棣县房地产发展潜力和空间 较大,商品房销售态势良好,预售大幅攀升,市场需求旺盛。
水 路:
境内有500-3000吨级泊位码
头7个,年吞吐能力370万吨,
航路可北抵塘沽、天津,东到
大连、龙口、烟台、青岛,南
达湛江等港口。水运十分便捷,
成本低廉。万吨级滨州港主体
滨 州
已完工。

无棣县概况
机场: 无棣-济南国际机场 140公里 无棣-青岛国际机场 360公里 无棣-天津国际机场 200公里 无棣-北京国际机场 290公里
解读: 城市化进程的加快,基础设施的不断完善,将极大改善居民的居住环境,提高居 住质量,吸引一大批自住和投资型客户,繁荣无棣的房地产市场。
经济环境调研
居民收入水平不断提高 2010年城镇在岗职工平均工资23520元,农民人均纯收入6720元,均增长12%。 解读: 居民收入水平的提高,带来潜在购买力的增加,有助于房地产的销售去化,也有 利于住宅价格的提升。
相关文档
最新文档