房产“买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回

房产买卖不破租赁”承租人无直接利害关系诉请买卖无效被驳回

案例提示：

1、本案涉及到买卖不破租赁原则、民事诉讼的受理条件等法律咨询题。

2、我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。这就是民法理论所称的买卖不破租赁原则。

3、依照买卖不破租赁原则，尽管本案房地产权利经拍卖后转让，但原告与原产权人建材城公司签订的租赁协议有效。因而，买受人中意木业公司自愿履行租赁协议，上述拍卖转让并不阻碍原告按原协议租赁使用原有商铺。

4、我国《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是与本案有直截了当利害关系的公民、

法人和其他组织。本案原告是所涉商铺的承租人，其权利义务应以租赁协议内容为限。原告

辞是拍卖转让合同关系的相对人，作为承租人及依照买卖不破租赁原则，原告与该项拍卖转让不存在直截了当利害关系。因而，本案不符合民事诉讼的受理条件，应不予受理或驳回起诉。

5、本案值得商榷的是，应判决驳回原告的诉讼请求，依旧裁定驳回原告的起诉，即对原告

的起诉及诉讼请求，毕竟应从程序上（裁定）驳回依旧从实体上（判决）驳回。

因为本案经二次开庭审理，已法庭辩论终结。而依照《民事诉讼法》第128条规定，法庭辩论终结，应当依法作出判决。因而，有人认为，对原告与本案不存在直截了当利害关系这一情况，在立案审查时发觉的，能够以口头告知、也能够作出裁定对本案不予受理；立案受理之后、在开庭审理法庭辩论终结之前发觉的，能够作出裁定驳回原告的起诉；但在法庭辩论终结之后发觉或认定的，似应作出判决驳回原告的诉讼请求。

上海市奉贤区人民法院

民事裁定书

（2008）奉民一（民）初字第3590号

原告宋某某，男，1962年8月6日生，汉族，住上海市奉贤区奉城镇新市村某号。

托付代理人盛雷鸣，上海市中茂律师事务所律师。

被告上海头桥建材城有限公司，住宅地上海市奉贤区头桥镇叶大公路。

法定代表人陶新康，董事长。

托付代理人顾爱珍，上海市敏鉴律师事务所律师。

被告上海中意木业有限公司，住宅地上海市奉贤区头桥镇奉新路88号。

法定代表人李明，董事长。

托付代理人赵忠敏、王浩，上海市昆仑律师事务所律师。

被告上海长城拍卖有限公司，住宅地上海市长寿路295弄1-2号9楼。

法定代表人董国斌，总经理。

托付代理人耿玲芳，被告处职员。

托付代理人郭志宏，上海中城世纪律师事务所律师。

原告宋某某与被告上海头桥建材城有限公司（以下称建材城公司）、上海中意木业有限公司（以下称中意公司）、上海长城拍卖有限公司（以下称长城拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2008年7月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员管继余独任审判，于2008年7月31日、8月29日两次公开开庭进行了审理。原告宋某某及托付代理人盛雷鸣、被告建材城公司托付代理人顾爱珍、被告中意公司托付代理人王浩、被告长城拍卖公司托付代理人耿玲芳、郭智宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋某某诉称，地号为上海市奉贤区头桥镇蔡桥村10/4丘的土地及于其上所建的建材

都市场商用房的权属性质为集体所有，登记的权利人为被告建材城公司。2007年11月2日，

被告建材城与原告签订租赁协议，将上述商品房的三型第139号至140号两间租给原告经营，租期为2007年11月1日至2008年10月31日。2008年1月28日，被告建材城公司托付被

告长城拍卖公司拍卖包括原告承租的房屋在内的上述建材房屋。2008年2月29日，上述房产被被告中意公司拍得。被告中意公司向被告建材城公司购买的上述房产是建设在集体土地上的房屋，其流转应符合我国相关法律法规的规定，被告中意公司不具备买受上述房产的主体资格,违反我国相关禁止性法律法规规定（《上海市房地产转让方法》）第三十条）。因此，原告诉

讼来院，要求判令确认被告建材城公司、中意公司、长城拍卖公司关于上海市奉贤区头桥镇蔡桥村10/4丘的土地上所建的建材都市场商用房屋的房产买卖行为无效，判令房屋产权恢复原状。

被告建材城公司辩称，与被告中意公司的买卖关系是合法有效的，被告中意公司经得上海市奉贤区奉城镇人民政府的批准，具备购买的主体资格。

被告中意公司辩称，本案所涉及房产买卖是否有效，与原告没有直截了当利害关系，法院应裁定驳回。中意公司经上海市奉贤区奉城镇人民政府的批准同意，参加公开拍卖，以最高价

买受本案所涉建材城房屋的行为合法有效。原告的诉讼请求及理由均不能成立，要求依法驳回。

被告长城拍卖公司辩称，被告建材城公司与被告中意公司之间的买卖关系是有效的，此买

卖关系与原告无利害关系，因此原告辞具备提起诉讼的民事资格。

经审查，2007年，原告宋某某与被告建材城公司签订了《商用房租赁协议书》一份,约定原告租赁被告的建材都市场商品用房三型第139号至140号两间（房屋规格为55米二层，门前为8米深天棚）。租期为一年，从2007年11月1日至2008年10月31日止，双方签约后依法履行了协议。2008年1月28日，被告建材城公司与被告长城拍卖公司签订了《托付拍卖合同》

1份，由被告建材城公司托付被告长城拍卖公司拍其所有（包括原告所承租的2间房屋在内）的房屋（其中集体工业用地平方米，建筑物平方米）。2008年2月13日，被告长城拍卖公司在新闻晚报上对有关拍卖事项进行了公告。2008年2月29日，被告中意公司以人民币10,120,000元的价格竞拍成交，并支付了相应价款。2008年4月1日。两被告对拍卖房屋进行了移交。

被告建材城公司托付被告长城拍卖公司拍卖的房屋包括原告所承租的2间房屋均登记

于同一房地产权证，房屋的土地性质为集体所有。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，原告起诉必须是与本案有直截了当利害关系的公民、法人和其他组织。现本案原告宋某某要求确认被告建材城

公司与被告中意公司通过被告长城拍卖公司拍卖进行的房屋买卖行为无效，本院认为原告宋某某作为被告建材城公司系争房屋的承租人，依法享有承租人的权利，依照买卖不破租赁的原则，被告间的房屋买卖不能阻碍承租人的合法权利，但该权利仅限于基于承租人身份产生的租

赁权，基于买卖合同具有相对性，被告建材城公司与被告中意公司的房屋买卖行为是否有效

，

与原告宋某某并无直截了当利害关系。原告作为承租人无权主张。故原告宋某某的起诉，主

体资格不符。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款之规定，裁定如

下：