论_买卖不破租赁_王利明
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瑡《欧洲民法典 瑐 于不动产租赁， 也适用于动产租赁。
“买卖不破租赁 ” 对动产租赁即使适用 规则， 也无法 实现该规则鼓励物尽其用的立法效果和目的 。 3． 对动产租赁的保护适用“买卖不破租赁 ” 规 则， 可能与民法的其他制度不相协调 因为其一般并不关系到承 对动产租赁的情形， 租人生存利益的保护， 所以无须通过“买卖不破租 赁” 规则对承租人予以特别保护。 按照冯 · 巴尔教 授的观点， 租赁合同或多或少与买卖合同具有相似 性。租赁合同的订立可能主要是为了在动产上设定 担保物权， 特别是在合同中授予承租人对标的物完 全的使用权 （ 以该标的物的使用寿命为期限 ） 。 在 对承租人的保护不应与对买受人的保护 此情形下， 瑐 瑦 存在过多差异。 “买卖不破租赁 ” 对于 的正当性， 学界一直存在 着质疑。笔者认为， 此种质疑在很大程度上是因为 对该规则适用范围的界定不清晰造成的。 例如， 朱 就“买卖不破租赁 ” 规则而言， 无论 庆育博士认为， “保护弱者利益 ” ， 是将政策判断归结于 还是归结于 “保护承租人的生存利益 ” ， 都难免以违背民法“目
④后 可以驱逐承租人而夺回标的物。 于物的追及权， ， “买卖破坏租 来， 为了保护处于弱势地位的承租人
” “买卖不破租赁 ” 的效力。 该条确立了 的规则， 这使 租赁权实际上具有了物权的效力， 使其能够对抗新 的所有权人， 强化了对承租人的保护。 、 “买卖不破租赁” 一 的历史发展和立法目的 ， “买卖不破租赁 ” 一般认为 是近代法发展的产 物 ② 。关于罗马法上是否存在“买卖不破租赁 ” 的 规则， 学界存在争议。 有学者认为， 罗马法中存在 “买卖不破租赁” （ emptio non tollit locatum ） 规则， 即 确认租赁物的买卖并不导致租赁关系的解除 ， 承租 人仍有权请求出租人 （ 即新的所有权人 ） 履行合同
瑣 笔者认为， 瑐 住承租人。 应当将此处的“租赁物 ” 限 于不动产。其原因在于：
1． 将 “买卖不破租赁 ” 的适用范围限定为不动 产， 符合该规则的立法目的 “买卖不破租赁 ” 规则的立法目的是实现对承 租人居住权的保障， 维护作为弱者的承租人的利益。 ： “不动产的承租， 苏永钦教授曾指出 至少在大多数 情形， 确可说涉及基本生存保障问题， 不论假设承租 一方为社会经济弱者， 或在契约订定与履行上处于
③ 但大多数学者认为 ， 义务。 罗马法仍采纳“物权优 ” 、 “买卖破坏租赁 ” 于债权 的规则， 并不存在“买卖
赁” 规则的适用受到了一定的限制， 但总体而言， 罗 ⑤ “买卖不破租赁 ” 马法并没有采纳 的规则。 罗马法 “买卖破坏租赁 （ sale breaks hire ） ” 中的 规则对后世 ⑥ ， 18 的学者产生了重大影响 但在 世纪， 该规则不 断遭到自然法学家的质疑。 近代各国为强化对承租人的保护、 促进对租赁 物的有效利用， 大多承认了“买卖不破租赁 ” 的规 则。在 1794 年《普鲁士普通邦法 》 的制定过程中， 就是否规定这一规则存在不同的看法， 争议的焦点 在于该规则背后的法律政策， 立法者最终拒绝采纳 “买卖不破租赁” 规则。 依据该法的规定， 新的所有 权人虽不能像在罗马法下那样将承租人赶出住房 ， 但可以给承租人一个很短的期间， 要求其解除租赁
： “居住为人生之 详细说明。 王泽鉴先生曾经认为
中州学刊 2013 年第 9 期
” 中。 一般认为， 德国法上的“买卖不破租赁 ” 规则适 用于住房使用租赁关系、 土地使用租赁关系和住房 以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用 瑠 但也有一些国家和地区的民法并没有 瑐 租赁关系。 我国台湾地区 严格限制该规则的适用范围。 例如， ， “买卖不破租赁 ” 民法典第 425 条规定 规则既适用
瑦“买 瑏 主张违约责任， 这对承租人而言是不公平的。 卖不破租赁 ” 规则的主要目的是对“土地和房屋的 瑏 瑧， 使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障 ” 因为居住利益属于生存利益的范畴， 此源自文库的生存利
益既包括住宅承租人的居住利益， 也包括不动产商 生 业承租人的商业维持利益。 在民法价值序列中， 属于应当予以优先保护的利益类 存利益位阶较高， 型。出租人随意转让租赁物会对承租人的生存利益 造成重大影响， 因此， 应当对承租人的生存利益予以 瑨 瑏 优先保护。 第二， 稳定租赁关系， 保护交易安全。 “买卖不破租赁 ” 依据 规则， 在租赁期间内， 租赁物 所有权发生变动的， 租赁关系并不会受到影响， 这对 保护交易安全具有重要意义。 当 于稳定租赁关系、 ， “买卖不破租赁” 然 规则并没有改变租赁权的债权 属性， 其本质上只是一种利益冲突的实用主义解决 瑏 瑩， 并没有使租赁权上升为一种物权 而只是通 方式， 过使租赁权物权化的方式， 实现稳定租赁关系、 保护 。 ， 。 交易安全的立法目的 第三 实现物尽其用 采纳 “买卖不破租赁” 规则， 有利于鼓励承租人对租赁物 进行中长期投资和利用。 对商业承租人而言， 其商 业经营场所的选址往往是基于多项因素的综合考量 而予以确定的， 商业业绩、 利润的发展和维持也与选 址具有密切关系， 同时， 由于顾客群和广告效应等原 因， 保持租赁关系的稳定有利于鼓励商业承租人对 商业用房进行长期投资， 以充分发挥其商业价值， 实 现物尽其用。 、 “买卖不破租赁” 二 的适用范围 （ 一） 该规则主要适用于不动产 “买卖不破租赁 ” 规则主要适用于不动产。 其 是否可以适用于动产租赁， 对此存在争议。 从比较 “买卖不破租赁 ” 法上来看， 有些国家将 的适用范围 ， 《德国民法典 》 限于不动产租赁。例如 第 566 条规 ： “所出租的住房在交给承租人后， 定 被出租人让与 给第三人的， 取得人代替出租人， 加入到在出租人的 所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务 49
定， 原则上产生买卖破除租赁的效力 ， 即买受人在遵 守法定的或约定的终止期限的情形下可以终止租赁 瑣 瑏 合同。 ， “买卖不破租赁 ” 从比较法上来看 规则的立法 ： ， 。《 目的在于 第一 保护承租人利益 德国民法典 》
瑏 瑤， 第 566 条规定的立法理由是“保护承租人利益 ” 但就为什么需要保护承租人利益的问题， 却没有作
⑦ 在康德看来 ，“买卖破除租赁” 关系。 是符合理性
不破租赁” 规则， 因为租赁合同所产生的是债权， 作
收稿日期： 2013 —07 —09
作者简介： 王利明， 男， 中国人民大学法学院教 授， 博 士 生 导 师， 中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员（ 北京 100872 ） 。
48
“买卖不破租赁” 论
的法律规则： 租赁物的所有权发生变动后， 买受人就 取得了物权， 而租赁合同确立的不过是对人权 ， 由于 “对于作为财产的一个物件的全部权利超过所有的 ⑧， 对人权” 因此， 承租人不得以其享有的债权对抗 。《德国民法典 》 第一草案采取的 租赁物的买受人 “买卖破坏租赁 ” 是罗马法中的 规则， 其立法理由在 ： “基于租赁合同产生的承租人权利是一种债权， 于 而非物权， 因此出租人的受让人不应受租赁合同的 约束， 在任何时候他都可以依据其物权请求承租人 ⑨ 但不可否认， ” 返还租赁物。 这一规则也产生了严 重的问题， 即其忽视了对承租人利益的保护 ， 尤其是 如果出现住房短缺， 就可能产生 在住房租赁情形中， 承租人的生存无法得到保障的问题。 由于这一原 因， 德国法学家基尔克对该立法理由提出了严厉批 评。在他看来， 在德国的许多城市中， 承租人臣服于 出租人的专断与高额的租金已经成为严重的社会问 题， 承租人处于弱势地位， 为了保护承租人， 法律应 ， 《德国民法典 》 当在一定程度上限制合同自由 第一 ⑩ 草案应当强化对承租人的特别保护。 基于基尔克 的批评， 温德沙伊德也改变了自己的观点 ， 认为采纳 “买卖不破租赁” 规则是必要的， 是私法实现其社会 最终生效 的《德 国 民 法 典 》 第 任务的要求。 因此， 566 条确立了 “买卖不破租赁” 的规则。 《德国民法典 》 的规定对于其他国家的立法产 。 生了一定的影响 例如， 根据《意 大 利 民 法 典 》 第 1599 条的规定， 已经在公共登记簿中登记的租赁合 同， 其可以产生对抗第三人的效力， 也就是说， 买卖 不得破除租赁。在实践中， 如果承租人占有租赁物， 则租赁物之新的所有权人必须尊重既存的租赁关 瑏 瑡《 ： “如果 系。 奥地利普通民法典 》 第 1095 条规定 租赁合同已在公共登记簿中登记， 则承租人的权利 在剩余租赁期限内， 租赁财产的新占有 被视为物权，
《合同法》 “买卖不破租赁” 承租人的利益， 稳定租赁关系， 保护交易安全， 实现物尽其用。我国 第 229 条确立了 的规 。“买卖不破租赁” 这使租赁权能够对抗新的所有权人， 强化了对承租人的保护 规则主要适用于不动产， 因为动 则， 产具有相当强的可替代性和可消耗性特点， 保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大 。 严格 ， “买卖不破租赁” 地讲 只是一种形象的说法， 其立法意旨在于， 任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效 “买卖” 力， 因此， 这一规则的适用并不限于买卖， 其中的 应当采广义的概念， 包括赠与、 确权等所有可能导致租赁物 。“买卖不破租赁” 所有权发生变动的情形 规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力， 而且该效力直接依据 法律规定产生、 不需要登记， 但这并不意味着租赁权已经成为了物权 。 关键词： 买卖不破租赁； 比较法； 法律适用 中图分类号： D923 文献标识码： A 文章编号： 1003 —0751 （ 2013 ） 09 —0048 —08
瑧 笔者认为， 瑐 的独立” 性质为代价。 学界提出质疑的 主要原因还是这一规则的适用范围过于宽泛 。动产
7∶ 101 条规定“买卖不破租赁 ” 草案》 第 4． 2规则的 ， 适用对象为“租赁物 ” 其起草者认为， 该项规则首 先适用于所有的不动产租赁， 在某种程度上也适用 瑢 瑐 。 于动产租赁 “买 卖 不 破 租 赁 ” 关于 规 则 的 适 用 范 围， 我国 《合同法》 “租赁物 ” 第 229 条采用了 的表述， 从文义 解释来看， 其既包括动产， 也包括不动产。是否应当 对此处的“租赁物 ” 作限缩解释， 将其限于不动产？ 对此， 学界存在不同看法。有学者指出， 承租人包括 而不动产承租人又可 动产承租人和不动产承租人， 以分为居住租赁人、 经营租赁人等， 从保护弱者的角 “买卖不破租赁 ” 应当将 的适用范围限于居 度出发，
瑢 但是， 瑏 ” 对于没有在公共登 人也必须承认该权利。 记簿中登记的租赁合同， 依据该法典第 1120 条的规
基本需要， 屋价高昂， 购买不易， 承租人多属于经济 瑥 但认为承租人都 瑏 ” 上弱者， 实有特殊保护之必要。 是经济上的弱者， 理由也不充足。笔者认为， 不动产 对当事人的利益影响重大且具有稀缺性， 如果出租 而承租人未被赋予对抗买受人的 人将租赁物出售， 权利， 承租人的租赁权就将落空， 其仅能向原出租人
2013 年 9 月 第 9 期（ 总第 201 期）
中州学刊 Academic Journal of Zhongzhou
Sep． ， 2013 No． 9
【 法学研究】
“买卖不破租赁 ” 论
王利明
摘 “买卖不破租赁” ， “买卖不破租赁 ” 要： 近代各国大多承认 的规则。从比较法上来看 规则的立法目的在于保护
“买卖不破租赁 ” （ Kauf bricht nicht Miete ） ， 是 指在租赁期间， 租赁物的所有权变动并不导致租赁
① 我国 《合同法 》 ： “租赁 第 229 条规定 关系的解除。 物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同
为债权人的承租人不能以其依据租赁合同所享有的 债权来对抗租赁物新的所有权人， 新的所有权人基
“买卖不破租赁 ” 对动产租赁即使适用 规则， 也无法 实现该规则鼓励物尽其用的立法效果和目的 。 3． 对动产租赁的保护适用“买卖不破租赁 ” 规 则， 可能与民法的其他制度不相协调 因为其一般并不关系到承 对动产租赁的情形， 租人生存利益的保护， 所以无须通过“买卖不破租 赁” 规则对承租人予以特别保护。 按照冯 · 巴尔教 授的观点， 租赁合同或多或少与买卖合同具有相似 性。租赁合同的订立可能主要是为了在动产上设定 担保物权， 特别是在合同中授予承租人对标的物完 全的使用权 （ 以该标的物的使用寿命为期限 ） 。 在 对承租人的保护不应与对买受人的保护 此情形下， 瑐 瑦 存在过多差异。 “买卖不破租赁 ” 对于 的正当性， 学界一直存在 着质疑。笔者认为， 此种质疑在很大程度上是因为 对该规则适用范围的界定不清晰造成的。 例如， 朱 就“买卖不破租赁 ” 规则而言， 无论 庆育博士认为， “保护弱者利益 ” ， 是将政策判断归结于 还是归结于 “保护承租人的生存利益 ” ， 都难免以违背民法“目
④后 可以驱逐承租人而夺回标的物。 于物的追及权， ， “买卖破坏租 来， 为了保护处于弱势地位的承租人
” “买卖不破租赁 ” 的效力。 该条确立了 的规则， 这使 租赁权实际上具有了物权的效力， 使其能够对抗新 的所有权人， 强化了对承租人的保护。 、 “买卖不破租赁” 一 的历史发展和立法目的 ， “买卖不破租赁 ” 一般认为 是近代法发展的产 物 ② 。关于罗马法上是否存在“买卖不破租赁 ” 的 规则， 学界存在争议。 有学者认为， 罗马法中存在 “买卖不破租赁” （ emptio non tollit locatum ） 规则， 即 确认租赁物的买卖并不导致租赁关系的解除 ， 承租 人仍有权请求出租人 （ 即新的所有权人 ） 履行合同
瑣 笔者认为， 瑐 住承租人。 应当将此处的“租赁物 ” 限 于不动产。其原因在于：
1． 将 “买卖不破租赁 ” 的适用范围限定为不动 产， 符合该规则的立法目的 “买卖不破租赁 ” 规则的立法目的是实现对承 租人居住权的保障， 维护作为弱者的承租人的利益。 ： “不动产的承租， 苏永钦教授曾指出 至少在大多数 情形， 确可说涉及基本生存保障问题， 不论假设承租 一方为社会经济弱者， 或在契约订定与履行上处于
③ 但大多数学者认为 ， 义务。 罗马法仍采纳“物权优 ” 、 “买卖破坏租赁 ” 于债权 的规则， 并不存在“买卖
赁” 规则的适用受到了一定的限制， 但总体而言， 罗 ⑤ “买卖不破租赁 ” 马法并没有采纳 的规则。 罗马法 “买卖破坏租赁 （ sale breaks hire ） ” 中的 规则对后世 ⑥ ， 18 的学者产生了重大影响 但在 世纪， 该规则不 断遭到自然法学家的质疑。 近代各国为强化对承租人的保护、 促进对租赁 物的有效利用， 大多承认了“买卖不破租赁 ” 的规 则。在 1794 年《普鲁士普通邦法 》 的制定过程中， 就是否规定这一规则存在不同的看法， 争议的焦点 在于该规则背后的法律政策， 立法者最终拒绝采纳 “买卖不破租赁” 规则。 依据该法的规定， 新的所有 权人虽不能像在罗马法下那样将承租人赶出住房 ， 但可以给承租人一个很短的期间， 要求其解除租赁
： “居住为人生之 详细说明。 王泽鉴先生曾经认为
中州学刊 2013 年第 9 期
” 中。 一般认为， 德国法上的“买卖不破租赁 ” 规则适 用于住房使用租赁关系、 土地使用租赁关系和住房 以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用 瑠 但也有一些国家和地区的民法并没有 瑐 租赁关系。 我国台湾地区 严格限制该规则的适用范围。 例如， ， “买卖不破租赁 ” 民法典第 425 条规定 规则既适用
瑦“买 瑏 主张违约责任， 这对承租人而言是不公平的。 卖不破租赁 ” 规则的主要目的是对“土地和房屋的 瑏 瑧， 使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障 ” 因为居住利益属于生存利益的范畴， 此源自文库的生存利
益既包括住宅承租人的居住利益， 也包括不动产商 生 业承租人的商业维持利益。 在民法价值序列中， 属于应当予以优先保护的利益类 存利益位阶较高， 型。出租人随意转让租赁物会对承租人的生存利益 造成重大影响， 因此， 应当对承租人的生存利益予以 瑨 瑏 优先保护。 第二， 稳定租赁关系， 保护交易安全。 “买卖不破租赁 ” 依据 规则， 在租赁期间内， 租赁物 所有权发生变动的， 租赁关系并不会受到影响， 这对 保护交易安全具有重要意义。 当 于稳定租赁关系、 ， “买卖不破租赁” 然 规则并没有改变租赁权的债权 属性， 其本质上只是一种利益冲突的实用主义解决 瑏 瑩， 并没有使租赁权上升为一种物权 而只是通 方式， 过使租赁权物权化的方式， 实现稳定租赁关系、 保护 。 ， 。 交易安全的立法目的 第三 实现物尽其用 采纳 “买卖不破租赁” 规则， 有利于鼓励承租人对租赁物 进行中长期投资和利用。 对商业承租人而言， 其商 业经营场所的选址往往是基于多项因素的综合考量 而予以确定的， 商业业绩、 利润的发展和维持也与选 址具有密切关系， 同时， 由于顾客群和广告效应等原 因， 保持租赁关系的稳定有利于鼓励商业承租人对 商业用房进行长期投资， 以充分发挥其商业价值， 实 现物尽其用。 、 “买卖不破租赁” 二 的适用范围 （ 一） 该规则主要适用于不动产 “买卖不破租赁 ” 规则主要适用于不动产。 其 是否可以适用于动产租赁， 对此存在争议。 从比较 “买卖不破租赁 ” 法上来看， 有些国家将 的适用范围 ， 《德国民法典 》 限于不动产租赁。例如 第 566 条规 ： “所出租的住房在交给承租人后， 定 被出租人让与 给第三人的， 取得人代替出租人， 加入到在出租人的 所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务 49
定， 原则上产生买卖破除租赁的效力 ， 即买受人在遵 守法定的或约定的终止期限的情形下可以终止租赁 瑣 瑏 合同。 ， “买卖不破租赁 ” 从比较法上来看 规则的立法 ： ， 。《 目的在于 第一 保护承租人利益 德国民法典 》
瑏 瑤， 第 566 条规定的立法理由是“保护承租人利益 ” 但就为什么需要保护承租人利益的问题， 却没有作
⑦ 在康德看来 ，“买卖破除租赁” 关系。 是符合理性
不破租赁” 规则， 因为租赁合同所产生的是债权， 作
收稿日期： 2013 —07 —09
作者简介： 王利明， 男， 中国人民大学法学院教 授， 博 士 生 导 师， 中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员（ 北京 100872 ） 。
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“买卖不破租赁” 论
的法律规则： 租赁物的所有权发生变动后， 买受人就 取得了物权， 而租赁合同确立的不过是对人权 ， 由于 “对于作为财产的一个物件的全部权利超过所有的 ⑧， 对人权” 因此， 承租人不得以其享有的债权对抗 。《德国民法典 》 第一草案采取的 租赁物的买受人 “买卖破坏租赁 ” 是罗马法中的 规则， 其立法理由在 ： “基于租赁合同产生的承租人权利是一种债权， 于 而非物权， 因此出租人的受让人不应受租赁合同的 约束， 在任何时候他都可以依据其物权请求承租人 ⑨ 但不可否认， ” 返还租赁物。 这一规则也产生了严 重的问题， 即其忽视了对承租人利益的保护 ， 尤其是 如果出现住房短缺， 就可能产生 在住房租赁情形中， 承租人的生存无法得到保障的问题。 由于这一原 因， 德国法学家基尔克对该立法理由提出了严厉批 评。在他看来， 在德国的许多城市中， 承租人臣服于 出租人的专断与高额的租金已经成为严重的社会问 题， 承租人处于弱势地位， 为了保护承租人， 法律应 ， 《德国民法典 》 当在一定程度上限制合同自由 第一 ⑩ 草案应当强化对承租人的特别保护。 基于基尔克 的批评， 温德沙伊德也改变了自己的观点 ， 认为采纳 “买卖不破租赁” 规则是必要的， 是私法实现其社会 最终生效 的《德 国 民 法 典 》 第 任务的要求。 因此， 566 条确立了 “买卖不破租赁” 的规则。 《德国民法典 》 的规定对于其他国家的立法产 。 生了一定的影响 例如， 根据《意 大 利 民 法 典 》 第 1599 条的规定， 已经在公共登记簿中登记的租赁合 同， 其可以产生对抗第三人的效力， 也就是说， 买卖 不得破除租赁。在实践中， 如果承租人占有租赁物， 则租赁物之新的所有权人必须尊重既存的租赁关 瑏 瑡《 ： “如果 系。 奥地利普通民法典 》 第 1095 条规定 租赁合同已在公共登记簿中登记， 则承租人的权利 在剩余租赁期限内， 租赁财产的新占有 被视为物权，
《合同法》 “买卖不破租赁” 承租人的利益， 稳定租赁关系， 保护交易安全， 实现物尽其用。我国 第 229 条确立了 的规 。“买卖不破租赁” 这使租赁权能够对抗新的所有权人， 强化了对承租人的保护 规则主要适用于不动产， 因为动 则， 产具有相当强的可替代性和可消耗性特点， 保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大 。 严格 ， “买卖不破租赁” 地讲 只是一种形象的说法， 其立法意旨在于， 任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效 “买卖” 力， 因此， 这一规则的适用并不限于买卖， 其中的 应当采广义的概念， 包括赠与、 确权等所有可能导致租赁物 。“买卖不破租赁” 所有权发生变动的情形 规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力， 而且该效力直接依据 法律规定产生、 不需要登记， 但这并不意味着租赁权已经成为了物权 。 关键词： 买卖不破租赁； 比较法； 法律适用 中图分类号： D923 文献标识码： A 文章编号： 1003 —0751 （ 2013 ） 09 —0048 —08
瑧 笔者认为， 瑐 的独立” 性质为代价。 学界提出质疑的 主要原因还是这一规则的适用范围过于宽泛 。动产
7∶ 101 条规定“买卖不破租赁 ” 草案》 第 4． 2规则的 ， 适用对象为“租赁物 ” 其起草者认为， 该项规则首 先适用于所有的不动产租赁， 在某种程度上也适用 瑢 瑐 。 于动产租赁 “买 卖 不 破 租 赁 ” 关于 规 则 的 适 用 范 围， 我国 《合同法》 “租赁物 ” 第 229 条采用了 的表述， 从文义 解释来看， 其既包括动产， 也包括不动产。是否应当 对此处的“租赁物 ” 作限缩解释， 将其限于不动产？ 对此， 学界存在不同看法。有学者指出， 承租人包括 而不动产承租人又可 动产承租人和不动产承租人， 以分为居住租赁人、 经营租赁人等， 从保护弱者的角 “买卖不破租赁 ” 应当将 的适用范围限于居 度出发，
瑢 但是， 瑏 ” 对于没有在公共登 人也必须承认该权利。 记簿中登记的租赁合同， 依据该法典第 1120 条的规
基本需要， 屋价高昂， 购买不易， 承租人多属于经济 瑥 但认为承租人都 瑏 ” 上弱者， 实有特殊保护之必要。 是经济上的弱者， 理由也不充足。笔者认为， 不动产 对当事人的利益影响重大且具有稀缺性， 如果出租 而承租人未被赋予对抗买受人的 人将租赁物出售， 权利， 承租人的租赁权就将落空， 其仅能向原出租人
2013 年 9 月 第 9 期（ 总第 201 期）
中州学刊 Academic Journal of Zhongzhou
Sep． ， 2013 No． 9
【 法学研究】
“买卖不破租赁 ” 论
王利明
摘 “买卖不破租赁” ， “买卖不破租赁 ” 要： 近代各国大多承认 的规则。从比较法上来看 规则的立法目的在于保护
“买卖不破租赁 ” （ Kauf bricht nicht Miete ） ， 是 指在租赁期间， 租赁物的所有权变动并不导致租赁
① 我国 《合同法 》 ： “租赁 第 229 条规定 关系的解除。 物在租赁期间发生所有权变动的， 不影响租赁合同
为债权人的承租人不能以其依据租赁合同所享有的 债权来对抗租赁物新的所有权人， 新的所有权人基