“买卖不破租赁”专题法律的讲座

“买卖不破租赁”专题法律讲座“买卖不破租赁”是一个古老的话题。它既是一个很专业化的术语，又与社会经济生活密切联系。尤其对于移动通信建维部门来说，是一个必须透彻了解、掌握，并正确运用、实施的基本规则。根据省公司建维部、法律安保部的培训计划，今天在这里举行“买卖不破租赁”的专题法律讲座。

一、“买卖不破租赁”的涵义及其演变过程。

买卖不破租赁系一习惯说法，其基本含义是：房屋所有权的变化，不影响已经发生的租赁关系和承租人的合同权利。即房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务，承租人的权利义务不受影响。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。

买卖不破租赁原则的确立经历了一个漫长的过程。自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。从而确立了“买卖不破租赁”原则。同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。

这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。”

二、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。

1、《合同法》的具体规定。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2、最高院相关司法解释。

（1）最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）（一九九０年十二月五日）

１３２．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。（原１１８条）

１３３．按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。

１３４．享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。

１３５．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（原１１９条）

（2）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释[2004]16号)

第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第十五条法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

申请执行人、被执行人可以参加竞买。

第十六条拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

（3）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵

害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

三、“买卖不破租赁”原则的限制适用

1、在抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。特别是在将房屋抵押后再出租的情况下，租赁物的权属已存在瑕疵，出租人在出租之前已对抵押权人负有债务。承租人在承租前已知租赁物上存在的权利瑕疵，故不得超越在先的抵押权人而享有特别保护

2、在人民法院查封物上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院依法限制特定财物转移、处分的司法行为。体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。现行多部法律法规禁止当事人成分被查封的财物。因而，承租人在租赁物已被查封后与出租人订立的租赁合同，在租赁物所有权发生变化时不会受到特别保护。

四、移动运营商在基站用房（含土地使用权）租赁中发生的相关案例。