世联烟台城发集团项目前期定位策划顾问报告176PPT14M.pptx

项目位置
本报告是严格保密的。
项目交通：红旗路开通后，交通有较大改善，但进入 处的电厂形象影响区域形象
项目周边路网单一，交通 有待完善； 红旗路、红旗南路的修建， 对于项目的交通起着较大 的提升作用； 但从道路与城市功能区域 的连结分析，未来即使红 旗路开通，只楚路仍是项 目连结主城区最主要的道 路； 从只楚路转入红旗南路， 需经过电厂，电厂形象影 响整体区位形象； 虚线为待开通道路；
配套少，区域较陌生 无明显资源优势 超大规模、低密度
山地资源
项目属性：位于城市边缘陌生区域的超大规模开 发
本报告是严格保密的。
报告逻辑结构
客户目 标分析
项目分析 市场分析
核心问 题界定
发展 战略
整体 定位
经济 分析
本报告是严格保密的。
城市格局
烟台经济总量2004年1639亿元，全国经济排名19位； 城市面积1134平方公里，人口127万，人口平均密度 1120人/平方公里
烟台生产总值2004年 达1639亿元，在总体城 市经济排名中位列第19 位；
烟台市区2722平方公 里，主体市区1134平方 公里，原核心城区仅 169平方公里；
本报告是严格保密的。
城市格局
从发展的事实看，向东、向西发展都取得了显著 成效，向南发展则无明显效果，城市的重心东移
项目是大型区域型开发，区域型开发首要战略是先从城市的发 展、城市的资源中寻求支持，项目需先站在城市的角度，分析 项目未来的机会；
本报告是严格保密的。
2
报告逻辑结构
客户目 标分析
项目分析 市场分析
核心问 题界定
发展 战略
整体 定位
经济 分析
本报告是严格保密的。
客户目标及限制条件
客户目标 限制条件 企业背景
项目利润最大化； 较好的项目品牌形象； 兼顾社会效应、政府形象；
可建设用地面积2100亩，其中含10万平米还 迁房，10万平米经济适用房，总建筑面积约 160万平米； 容积率1.2，非限定性指标，可调；
谨呈：烟台市城发置业有限公司
：[2006]GW41
项目发展战略及整体定位报告
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2006.7.18
项目研究的工作阶段划分
在客户访谈中发现， 除片区客户外，对区域 较陌生，对区域的认识 是“电厂、污染、西 郊”； 但对电厂周边客户的 访谈中发现，电厂的污 染并不明显；
本报告是来自百度文库格保密的。
项目本体：超大规模、低密度、山地特征明显，项目 后期在规划上有较大的发挥空间
占地130万平米，总建 筑面积在160万平米左右 容积率1.2左右，可调； 地块有一定的高差，山 地特征明显，规划发挥的 空间较大
本报告是严格保密的。
经济产业：周边区域成熟度较低，西侧芝 罘科技工业园的发展速度较慢
科技工业园的发展目 前受到招商引资的影响， 效果不明显；
本报告是严格保密的。
周边建设：周边三公里范围仅有107医院，少量村 屋，人口较少，无上档次的商业配套
本报告是严格保密的。
项目四至：东侧有植被较好的山地，西侧是锦绣 新城及红旗南路，南侧是部分农房，北侧是电厂
较强的政府背景，较好的政府资源; 首次进入房地产行业开发领域；
本报告是严格保密的。
客户目标解释：非既定刚性要求，项目将从集中解决
项目自身与市场之间的关键问题入手，达成解决客户 问题的根本目的
客户目标中“利润、品牌”，属 常规性要求，非完全既定的刚性 要求；
客户目标中“兼顾政府形象”， 缘于城发置业公司的政府背景及 企业运营的政府关系要求，项目 把握一定的尺度即可，非完全既 定的刚性要求；
本报告是严格保密的。
经济开发区
牟平区
城市格局
在城市整体格局中，可划为六大部分，项目所在片区 只楚和黄务片区的城市建设相对落后，是非重点发展
区域
幸福新桥片区是比较传统的居住 老区，人口密集，但建筑密度大， 环境杂乱，城市形象较差
芝罘老区是烟台传统的城市经济、 文化、商业、政府中心，是传统意 义上的真正的城区
项目自身条件与市场之 间的问题，是项目唯一 的核心问题，项目将完 全从解决市场问题的角 度入手；
本报告是严格保密的。
报告逻辑结构
客户目 标分析
项目分析 市场分析
核心问 题界定
发展 战略
整体 定位
经济 分析
本报告是严格保密的。
项目距离城市核心商 业区8KM，属于烟台人 心目中的城市边缘区域
项目区位：项目距离城市核心商业区8KM，属于 烟台人心目中的城市边缘区域
在规划中，项目区域属中部片区组团，功能定位为行政办 公、商业金融、文体教育、旅游服务和生活服务设施为主；
从区域发展看，项目将会享受到交通带来的较大利好机会， 但在城市规划目标的“区域融合”方面，还未给区域带来明 显的利好；
东部沿海区域尚有大量待开发土地，烟台传统的海资源驱动 开发模式，使东部沿海区域占据优势，项目所在区域在城市 的发展中处于相对被动地位；
2006/06/12
市场调研
2006/06/21
2006/07/28
2006/09/10
第一阶段 整体定位及发展战略
第二阶段 物业发展建议
第三阶段 营销战略与策略
➢项目地块查勘 ➢区域宏观经济背景研究 ➢房地产市场调研 ➢专业人士访谈 ➢一线销售人员访谈 ➢消费者访谈
➢项目界定及研判 ➢问题结构化分析 ➢市场机会点的挖掘和分析 ➢案例借鉴和分析 ➢项目整体发展战略 ➢项目定位 ➢经济测算
城市总体发展格局，是向东、西、南三个方面发展；
向东强化与威海的关系，向西增强中心城区的产业地位， 带动福山的发展，向南强化与青岛的联系；
从发展的事实看，向东、向西发展都取得了显著的成效， 向南发展则效果较差；
城市的行政、文化等功能重心东移，高新技术产业经济则 西移，南部则无明显产业或城市功能的促进；
本报告是严格保密的。
项目界定：位于城市边缘陌生区域的超大规 模开发项目
项目条件/事实 片区发展缓慢
项目属性界定 待发展区域
距离主城区10KM，非重点发 展区域
交通有较大改善，但进入形 象较差
城市的边缘 交通条件一般
周边配套少，人口较少
项目四周环境一般
占地130万平米，总建面160 万平米，容积率1.2左右 山地特征明显