西安市泾渭工业园

西安市泾渭工业园区
我们说的泾渭新区其实应该叫泾渭工业园区，更准确地说叫泾渭工业园生活区，但叫法有很多种，高陵县叫泾河工业园，经济开发区叫泾渭工业园，老百姓叫泾渭新区，文人叫泾渭半岛，企业直接叫泾渭生活区，不管怎么说，指的都是同一个地点，即西铜高速以东，泾河、渭河交汇处以西形成的岛屿，目前他归属西安市经济技术开发区和高陵县同时经营，由于处在城市发展的增长极地带，应该说，他是目前西安房价的洼地。

由于西安城市框架的拉大，西安城北的迅速发展，使西安市向北延伸的空间也在扩张，而目前西安城北5500元的房价，已经使不少购房者开始寻求新的目标，同时，泾渭新区的房产市场发展正在从初级开发向深度开发过渡，特别是随着天正银河湾、颐和盛世、香江集团的大规模投入和大唐世家新干线的入住，将使园区从配套和开发质量有一个根本性的转变。

同时，西铜高速以西隶属咸阳的泾渭区目前已经挂牌，虽然目前一片荒凉，但随着规划和领导班子的亮相后，这一片区域将成为西安最为耀眼的发展带，将直接提升该区域的价值。

实际上，随着西安市政府北迁，目前泾渭新区已经开始融入进西安市区，车由西铜高速到泾渭新区仅仅15分钟路程，交通的便捷和河岸生态的保护，使之成为西安市民向往的居住地成为可能。

详情查看专题：泾渭新区置业报告分析
让我们用简短的文字资料了解一下泾渭新区的规划和前景吧！
目前泾渭新区是在长庆油田、陕西重汽、重钢集团三家大型企业入住后迅速发展起来的大型工业园区(2008年10月，中国兵器工业集团总公司和西安市政府签订了入园协议)，目前占地约30平方公里，有居民15万人。

规划发展人口是40万，规划占地面积87平方公里。

在目前的工业园里，泾河以北地区为生产区；泾河以南、渭河以北的泾渭三角洲地区为生活区。

1、园区住户来源：
工业园目前的住户主要是三大企业的职工和少量西安北郊市民，还有当地高陵县、泾阳县富裕起来的农民。

2、社会配套：
虽然从建园至今，政府已投入基础设施配套经费63.5亿元，建成城市道路约40公里，铺设天然气管道10.5公里……但是整体配套还比较弱，完全属于大建设的开始期。

工业园管委会在西铜高速进入园区的入口处，因此园区没有区域政治中心。

基础建设还处在初级阶段，入园主干道、园内第一干道----陕汽大道等已扩建完成。

不足1000平米的佳汇超市(长庆中路)不足以形成商业中心，还有上百个百平米便利店和零售小店，经纬三路上规划有商业街，目前还没有建设。

长庆龙凤园东边的e广场占地大约20000平米，成为仅有的工业园市民休闲地(根据规划，在工业园北部西铜高速崇文入口处，还将建设一个大型运动公园)。

三所中学(交大泾发高中、长庆二中、泾渭中学)、三所医院(陕西省人民医院泾河分院、陕汽医院、泾渭镇医院)分布在泾河两岸，除企业自办的幼儿园、小学外，工业园目前尚没有正规的幼儿园和小学，更没有名园名校。

交通：园区目前只有两座大桥与西安市连接(规划是四座)，西安公交315、316、318、08年10月开通，319路车09年开通，从园区乘坐上述四路车可到达西安北郊方新村及城西客运站和东郊。

3、目前在建小区建设及销售情况：
在高陵县建设局登记入园的房地产企业有20余家，目前有项目在做的占一半，我们共走访了其中10个正在或即将销售的住宅小区：
唐品A+ (论坛相册户型样板间地图搜索)占地28亩，纯小高层社区。

渭水茗居(论坛相册户型样板间地图搜索)占地80亩，小高层、多层复合社区，一期4栋小高层开始有业主入住。

有已经建成的临街商铺5000平米。

水岸花城(论坛相册户型样板间地图搜索)三期销售过半，也是一个有复式多层和高层的复合社区。

单户面积在80---100平米之间，均价2500-3000元/平米。

天正银河湾(论坛相册户型样板间地图搜索)：占地1000亩，目前泾渭最大的项目，目前一期房源销售过半，均价2800元左右。

泾渭明珠(论坛相册户型样板间地图搜索)：占地2万平米，规划有酒店，在售跃层为主，均价2400元，策略是买一层送一层。

龙江秀水园(论坛相册户型样板间地图搜索)：占地70亩，小高层、多层社区，销售基本完成，均价2500--2600元/平米之间，地温取暖，环保节能社区(多层亦是带电梯7层砖混房)。

水榭名都(相册户型样板间地图搜索)：占地63亩，一期水榭花都(论坛相册户型样板间地图搜索)销售完成，现推二期复式房源，面积从40-180平米不等，目前正在火爆销售阶段，价格在2500—3000元/平米之间。

规划临街有会馆。

车城温泉花园(论坛相册户型样板间地图搜索)：现剩最后一栋房源，名为巴登小镇，在建，均价3130元。

颐和盛世(论坛相册户型样板间地图搜索)：该区域目前最大的项目，规划为有高层、小高层、loft、酒店、商铺的高尚人文社区，占地510多亩，预计7月左右开盘，目前接受咨询阶段。

大唐世家新干线(论坛户型样板间地图)：占地60余亩，一期全为纯板多层，目前处于接受咨询阶段。

小结：工业园开建时间并不算多久，就有众多企业来此开发建设，看中的是该区域收入较高、企业效益较好的群体消费，但是却忽略了所做项目自身的实际品质和档次，盲目的增加开发量，给项目的销售和资金回笼带来很大的困扰；各项目开发面积悬殊，项目品质参差不齐，给消费者也带来选择性的难题。

这样既让开发商资金不能及时回笼，又让客户对于悬殊的规模和品质举棋不定。

鉴于以上的实际情况，目前是较好的入市时机，根据调查反映出新项目的开发方向应是在该区域做到相对较高的品质，户型面积主力保持在80-130平方之间，做出项目的独特品位，在智能化方面和社区格局方面做出自身的特色，后期的物业服务也要尽善尽美，使该区域经济能力较好、品位较高的消费群体从观望的态度改变到决定的态度，这一点至关重要。

4、规划及前景简况
未来的客户分为两大部分，第一部分依旧是长庆油田的未分房职工和长庆职工亲朋；第二部份是西安城北工作购房者。

这就告诉我们，大多购房者的年龄在25---40岁之间。

因此势必将房产消费市场引导开发朝向年轻化、低龄化方向发展；从产品特征上看，更多的楼盘设计风格个性突出、鲜明，越来越多的考虑到青年人对于小户型的要求。

就眼前现状来看，该区域发展潜力比较明显，作为住宅区开发的周边环境目前不算好，但是随着工业园大门、入园干道的建设成功，并充分考虑工业园的整体规划，特别是市区房价居高不下，都为该区域提供了足够量的客户群体。

目前，南区泾河工业园生产型企业正逐步退出，规划为商务休闲板块：
3个公园(湿地公园，森林公园和文化公园)，1个水上乐园，1个企业家会所，1个国际会展中心，1个国际会议接待中心、1个区域性科研服务中心、1个商务型休闲度假中心。

香江集团也已投资。

一、工业园简况：
泾渭工业园隶属于西安市经济技术开发区，是由长庆油田、陕西重汽、重钢集团三家大型企业入住后迅速发展起来的大型工业园区（去年10月，中国兵器工业集团总公司和西安市政
府签订了入园协议，征地工作和前期建设准备工作正在进行中），目前占地约10平方公里，有居民5万人。

规划发展人口是25万，规划占地面积31平方公里。

在目前的工业园里，泾河以北地区为生产区；泾河以南、渭河以北的泾渭三角洲地区为生活区。

1、园区住户来源：工业园目前的住户主要是三大企业的职工和少量西安北郊市民，还有当地高陵县、泾阳县富裕起来的农民。

2、社会配套：
虽然从建园至今，政府已投入基础设施配套经费63.5亿元，建成城市道路约40公里，铺设天然气管道10.5公里……但是整体配套还比较弱，完全属于大建设的开始期。

工业园管委会在西铜高速进入园区的入口处，因此园区没有区域政治中心。

基础建设还处在初级阶段，入园主干道、园内第一干道----陕汽大道等都正在扩建中。

不足1000?O的佳汇超市（长庆中路）不足以形成商业中心，还有上百个百平米便利店和零售小店，经纬三路上规划有商业街，目前还没有建设。

长庆龙凤园东边的e广场占地大约20000?O，成为仅有的工业园市民休闲地（根据规划，在工业园北部西铜高速崇文入口处，还将建设一个大型运动公园）。

三所中学（交大泾发高中、长庆二中、泾渭中学）、三所医院（长庆医院、陕汽医院、泾渭镇医院）分布在泾河两岸，除企业自办的幼儿园、小学外，工业园目前尚没有正规的幼儿园和小学，更没有名园名校。

交通：园区目前只有两座大桥与西安市连接（规划是四座），西安
公交315、316、318路车08年10月开通，从园区乘坐上述三路车可到达西安北郊方新村及城西客运站和东郊，工业园没有公交车，普通市民在园区内的交通工具是小汽车、摩托车和运营三轮车。

二、目前在建小区建设及销售情况：
在高陵县建设局登记入园的房地产企业有20余家，目前有项目在做的占一半，我们共走访了其中7个正在销售的住宅小区：
唐品A+ 占地28亩，纯高层社区。

正在处理地基中，诚意认购阶段。

渭水茗居占地80亩，小高层、多层复合社区，一期4栋小高层开始有业主入住，但销售
刚刚过了50%，价格在2400---2700/平米之间。

有已经建成的临街商铺5000?O，还没有销售。

水岸花城?花半里一、二期总建筑面积为50万平米，花半里为其二期。

容积率为3.5，也是一个有复式多层和高层的复合社区。

单户面积在80---100平米之间，均价2400-2500元/平米。

天正花园占地700亩，是工业园内最大的商品房小区。

已建成近400亩，销售完成75%以上（其中，砖混带电梯7层建筑最受欢迎），销售价格在2500元/平米左右。

大社区，绿化景观好。

龙江?秀水园占地70亩，小高层、多层社区，建设基本完成，均价2500--2600元/平米之间，销售70%左右，地温取暖，环保节能社区（多层亦是带电梯7层砖混房）。

北岸生活占地70亩，08年9月开始销售，一期三栋小高层正封顶，200户已销售50%。

二期3栋多层正在建设中，没有销售。

水榭花都占地63亩，（还有31亩手续正在办理中）13栋多层、小高层复合社区，邻陕汽大道，面积从20?O-180?O不等，5月份开盘，目前正在诚意认购阶段，价格在2400? D2700元/平米之间。

规划临街有5000平米上下两层商铺。

小结：工业园开建时间并不算多久，就有众多企业来此开发建设，看中的是该区域收入较高、企业效益较好的群体消费，但是却忽略了所做项目自身的实际品质和档次，盲目的增加开发量，给项目的销售和资金回笼带来很大的困扰；各项目开发面积悬殊，项目品质参差不齐，给消费者也带来选择性的难题。

这样既让开发商资金不能及时回笼，又让客户对于悬殊的规模和品质举棋不定。

鉴于以上的实际情况，目前是较好的入市时机，根据调查反映出新项目的开发方向应是在该区域做到相对较高的品质，户型面积主力保持在80-130平方之间，做出项目的独特品位，在智能化方面和社区格局方面做出自身的特色，后期的物业服务也要尽善尽美，使该区域经济能力较好、品位较高的消费群体从观望的态度改变到决定的态度，这一点至关重要。

三、拟定土地及前景简况
我们拟谈地块位处工业园入口处的泾渭三角洲尾部。

周边都是占地数十亩的小型生产企业，03-05年前后入住并开始生产，目前都在生产中，但均不景气。

在和工业园管委会工作人员的聊天中获得，这个区段的未来规划都是商住区，但需假以时日。

318路公交车的规划线路从小区东南50米的丁字路口通过，目前考虑人流，改行其他线路。

未来的客户分为两大部分，第一部分依旧是长庆油田的未分房职工和长庆职工亲朋；第二部份是和项目一条西铜高速之隔泾渭建材新城商铺的经营者。

这就告诉我们，大多购房者的年龄在25---40岁之间。

因此势必将房产消费市场引导开发朝向年轻化、低龄化方向发展；从产品特征上看，更多的楼盘设计风格个性突出、鲜明，越来越多的考虑到青年人对于小户型的要求。

本次市调结论：就眼前现状来看，该宗地的缺点比较明显，作为住宅区开发的周边环境不算好，但是随着工业园大门、入园干道的建设成功，并充分考虑工业园的整体规划，特别是西边一条西铜高速之隔的泾渭建材新城的开始建设，都为本项目提供了足够量的客户群体。

因此市调组建议：
先购地，议规划；等时机，即开发。