苏州中信森林湖项目提报稿(绝密)
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整个18万方的地块，被两条交叉道路所划分，且这两条道路为小区内部道路，适合小区 组团和分期规划。
6、地块现状及四至：地势平坦，无附属建筑物，可塑性较强，但市政道路将地 块四分，影响社区整体性
地块中东西向道路
地块内小水塘
地块全貌
东:临湖壹号
南:鼎欣地块
西:体育公园
北:建设中的高尔夫球练习场
7、地块分析
独墅湖板块周边必将形成以别墅产品为代表的高档低密度的居住板块。 青剑湖板块将形成以别墅以及公寓产品平衡发展的综合型高档居住社区板块。
5、板块规划：围绕环青剑湖沿线，形成一个5万人组团的低密度高档住宅区域， 将会促进区域内房地产业尤其是中高端住宅市场的需求
围绕青剑湖沿线， 同时共享 阳澄湖美 景，将形成一个5万 人组团的低密度社 区
12m
12m
27m
35m
绿地率 40%～50% 40%～50% 40%～50% 40%～50%
密度 20%～30% 20%～30% 15%～25% 15%～25%
整个项目有四个地块组成，总占地面积为185001.28㎡；总建筑面积约为172144.404㎡。
其中1#、2#地块容积率为0.6，适合打造高品质的别墅产品；3#、4#地块容积率为1.2， 结合地块建筑高度的限制，适合打造高品质的小高层公寓产品；项目的总体容积率为 0.93。
越调越高
投资撤离 刚性观望
07-08年 金融危机 控制需求
大起大落
投资撤离 刚性支撑
08-4季始 经济危机 鼓励购房 一线量价双跌 二线量跌价挺
刚性激发
09年4月-7月 经济回升 鼓励开发
一线量价齐升 二线量价齐升 改善需求井喷 刚性需求平稳
09年8月-09年底 经济回升、通胀抬头 稳定需求、抑制高价
近期加息的可能性不大
中国经济这30 年之所以可以高速增长，靠的是改革，而不是投放货币。在任何一 个国家，经济要想保持健康发展，央行一定要保持独立性。对于明显的地产泡沫， 必须进行抑制，但又不能对经济的复苏产生较大影响，在目前通胀预期持续加大， 但经济环境尚不明朗的背景下，首先控制信贷规模控制市场流动性将是政府政策 首选，但近期加息的可能性不大。
？
高端表现充足、改善持 续释放、刚性保持稳定
在宽松的货币政策下，实体经济仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本市场（股票、房产） 推动其快速上升；
经济开始回升，但主要由投资所拉动，而我们对实体经济仍持谨慎的观点； 从行业环境来看，政策收紧后的观效期锁定了第三季度末和第四季度初，市场的不确定因素若继续助
07年以来苏州楼市供销走势
120
2.8
3.0 120.0
100
2.4
2.3
2.5 100.0
80
1.7 1.8 1.8
60
1.6
2.0 80.0 1.5 60.0
1.2 1.2 1.2
40
1.1 1.1 1.1 1.0 0.7 0.7 0.7
1.0 40.0
20
0.4
0.4
0.5
20.0
0.2
0
0.0 0.0
➢ 项目地块方正，地势平坦，为项目规划设计提供良好的 可塑性基础， ➢虽受市政道路规划的影响，地块北分为四块，但并非交 通主要道路，对社区的整体性影响较小。
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
项目地块的自身经济指标以及拥有的自然资源 具备走高端路线，做高端产品的内在条件
属性
诠释
✓园区北部，新兴区域
区位属性
✓ 生态资源丰富 ✓交通便捷，通达性好
✓人气不足，配套欠缺
➢园区版图不断扩张，北拓成为重点发展方向，本片区将 打造成为园区后花园，城市副中心。
➢自然生态的阳澄湖，与人工打造的青剑湖为该区域提供 了丰富的生态以及景观资源，成为该区域的亮点名片。
➢城市主干道规划完善，与城市核心区紧密相连。 ➢内环高架延伸与城际铁路设站，拉近该片区与外围区域 以及城市的距离。
进出口走势
2、政策环境：收紧银根，控制市场流动量，是在经济尚未稳固的首选货币政策， 而近期加息的可能性却不大；保持财政策的适度宽松性，调整经济结构将是重点。
二套房政策继续收紧
在房价持续冲高泡沫预现的背景下，二套房政策收紧也步步紧逼。但从目前的信 贷政策控制和通胀预期度来看，二套房首付和利率的问题是一个引子，在现有情 况下，该政策对市场的影响力度是有限的，因为社会资本的避险需求更高。
中信青剑湖项目定位整合报告
中信青剑湖项目营销战略思考：
1、如何顺应城市的发展，赋予区域时代性形象，引发市场关注？ 2、如何利用板块资源，打造独特的区域优势，形成有效的市场区隔？ 3、如何整合项目资源，建立强有力的品牌力，占领区域市场龙头地位？ 4、如何利用产品资源，营造项目的品质和个性，获取目标客户的认同？ 5、如何在产品利益基础之上，通过营销运作达到项目利益最大化？
4、生活配套：区域内多项配套设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建 成也提升了项目的价值
阳澄湖湖滨生态 体育公园
商业广场
邻里中心
鑫湖国际酒店
科技创业大厦
青剑湖商业广场
目前区域内配套设施 较缺乏，但多项配套设 施在建，未来生活便捷。
同时，由于区域内交 通四通八达，且距相关 生活配套距离较近，因 此驱车购物较方便。
3、宏观走势预判：在国内和国际经济回升尚不稳固的前提下，国家对地产行业 的态度应该是微调求平稳，而非打压，未来一年内，行业发展应该是理性和中观 的态势
经济面 地产政策面
市场面
客源面
98-02年 经济好转 鼓励发展
03-05年 快速上升 控制供给
全线飘红
控制中增 长
全线进入
投资（机） 疯长
05-07年 泡沫显现 双线控制
阳澄湖休 闲旅游度 假区
丰富的自然资 源成为区域住 宅和商业最大 的发展机遇， 也为房地产的 发展奠定了天 然基础
青剑湖环湖作为全镇重点建 设的三大核心商业圈之一， 将重点发展总部经济、高档 会所、宾馆酒店为重点等， 并逐步成为企业商务、会务 往来的客流接待中心和公司 活动中心。
6、交通与板块发展：沪宁城际铁路站点、北环东延出口等交通资源的不断丰富与 提升，必将打破区域局限性，为板块未来带来巨大的客源空间
项目核心 问题点1
1、板块价值对走高端路线是否有支撑？ 2、市场需求对高端产品是否有支撑？
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
1、园区地位：园区作为苏州以及长三角经济发展的前沿地区，将承担起苏州及 长三角地区经济发展模式的先锋，也是人口导入的重要吸纳区
在3、4号地块的对比中，在景观资源中， 3号地块由于更为邻近北侧的高尔夫球场， 资源略高于4号地块。在不利因素比较中， 4号由于邻近东南侧的移动信号塔，不利 因素较为明显。3>4。
1 3
2 4
8、项目属性界定：园区北部新兴区域，生态资源丰富，是坐拥新双湖板块最佳 地段的低密度规模性住宅项目
属性界定
推楼市价格的疯长，则不排除国家将在第四季度会继续加强宏观政策调控的预期，有可能形成新一轮 的观望气氛； 从行业自身看，目前新开工面积的恢复性增长和热销是符合政府利益的。但也不排除在价格疯长情况 下，快速出手调控。
4、苏州市场运行：在经历了08年一整年的持续低迷后，苏州住宅市场09年呈井 喷态势，市场供不应求，价格急剧回升
➢青剑湖区域正逐步 完善公共基础设施建 设，住宅供应也已开 始建设，正逐步经历 建设期，未来将向快 速发展期转变，住宅 市场尤其是高端市场 前景看好。
公建建设 曲线
住宅供应量 曲线
商业供应 量曲线
规划及市政 设施建设
大型公共设 施建设，住 宅开始全面 开发
住宅供应进 入高峰期， 商业设施开 始建设
商业配套逐 步完善，中 心区域开始 承担城市功 能
阳澄湖 阳澄湖大道
青剑湖
沪宁高速
沪宁城际铁路
站点
出口
星湖街 北环东延
金鸡湖
7、板块发展进程：按新兴区发展规律看，板块的区域价值将随着时间的推移及规 划的深入而升级，目前板块正处于建设期，住宅供应量正处于快速上升通道
空
间
历
程
住宅快速
发展
➢按新城发展规律看， 新城发展一般经历规 划期、建设期、快速 发展期和稳定繁荣期；
该板块位于园区的北 部，距离园区湖东 CBD仅6公里，至中心 城区约20分钟车程。
2、交通：项目交通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达园区中心，但公交系 统尚不完善
➢项目毗邻城市主干道——星湖街，项 目出发驱车10分钟即直达园区管委会。
➢多条公交线路可转达苏州及园区中心。
➢地块周边及内部道路大部分已修建完 善，部分道路也正加紧修建中。
在地块价值方面，显而易见的是1、2>3、 4。 在不利因素的影响中，由于高速铁路距离 地块较远，对1、3地块和2、4地块的影响 程度大致相同，可不做比较考虑。 在1号和2号地块的对比中，1号地块相对 于2地块而言位于主干道尽头的交叉口， 车流量相对较少，私密性优于2号地块。 在其他资源的比较在景观资源中，1号地 块紧邻北侧的高尔夫球场，资源优势略优 于2号。此外2号地块紧邻南侧鼎新项目， 在周边环境控制上，1地块优于2地块。 1>2。
➢片区发展处在起步阶段，现有住宅项目尚未全面入住， 区域人居氛围以及生活配套尚未形成和完善。
✓低密度，大体量
➢占地18.5万方，地块综合容积率为0.93。
项目属性
✓新双湖最佳地块
✓地块可塑性强
➢项目地块位于阳澄湖与青剑湖之间，坐拥新双湖板块的 西北角，拥有多方位阳澄湖资源视角，周边无任何工业污 染，成为该区域最佳地块。
宏观调控政策四季度可能会转向
今年前三季度人民币贷款增加8.67万亿元，同比多增5.19万亿元。自由流动性 （M2-名义GDPD）已经达到极致。货币放得太多太多了，这么多的货币会出问 题的。从实体经济上来看，一线城市的房价已经高得离谱，房地产泡沫比2007 年还要大，已经接近疯狂。与此有关，国民的收入并没有同步增长。宏观政策的 惯性很可能在三季度继续吹起一个更大的资产大泡泡。因此，到了第四季度后， 国家决策层可能就不会再容忍泡沫再吹下去，宏观调控政策也就会因此转向。
中信青剑湖项目战略操盘步骤：
壹、项目发展定位建议
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
1、项目区位：位于园区北部，青剑湖板块，紧靠阳澄湖度假区
项目所在区位
湖
古城区
西
湖东
本项目行政隶属园区 唯亭镇，但凭借优越 的自然景观资源，和 市政规划，该区域已 经逐步脱离乡镇板块 代称，走向园区青剑 湖独立板块。
规划期
建设期
快速发展期
稳定繁荣期 时间历程
项目核心 问题点1
1、板块价值对走高端路线是否有支撑？ 2、市场需求对高端产品是否有支撑？
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
项目核心 问题点3
竞争市 场深析
产品规划 建议
1、经济环境：国内经济回暖迹象持续增强，全年保八已无悬念，但经济环境尚 不明朗，通胀预期加强，外贸形势依然严峻。
0.0
08年以来苏州楼市量价走势
2、园区发展：园区经历数轮扩张后，现已发展到第三期阶段，历经2-3年的发 展，第三期板块区域住宅土地供应已日趋紧张
第三期
住宅向东已发 展到以星华街 为标志的边缘 地带
4、项目所在板块地位：青剑湖、独墅湖是园区向南北两个方向发展的重点区 域，两大板块内的资源型低密度产品未来竞争势必激烈
湖西
双湖
住宅向东已发 展到以星华街 为标志的边缘 地带
附近阳澄湖湖滨生态 体育公园的建设可以丰 富了购房者的精神生活
5、地块指标：组团划分明显的低密度、规模性住宅项目
1# 2#
3# 4#
—
1#地块
2#地块
3#地块
4#地块
用地面积 43030.03㎡ 40065.19㎡ 47557.22㎡ 54348.84㎡
容Байду номын сангаас率
≤0.6
≤0.6
≤1.2
≤1.2
规划限高
阳澄湖
本案
阳澄湖大道
青剑湖
地
块
南
星湖街
部
道
沪宁高速
路
星
湖
金鸡湖
街
3、区位自然资源：拥有天然生态湖与人工城市内湖的双重核心资源
阳澄湖 青剑湖
➢阳澄湖是自然生态 湖泊，水质澄清， 景观壮阔，本项目 距离阳澄湖仅咫尺 之遥，可谓是独享 美景
➢青剑湖作为园区重 点发展的景观住宅 区域，未来潜力巨 大。
➢而本项目即位于阳 澄湖和青剑湖两湖 中间区域，坐拥双 湖风景，不管是旅 游度假，还是居住 投资，双湖的价值 都是项目的最大优 势。
6、地块现状及四至：地势平坦，无附属建筑物，可塑性较强，但市政道路将地 块四分，影响社区整体性
地块中东西向道路
地块内小水塘
地块全貌
东:临湖壹号
南:鼎欣地块
西:体育公园
北:建设中的高尔夫球练习场
7、地块分析
独墅湖板块周边必将形成以别墅产品为代表的高档低密度的居住板块。 青剑湖板块将形成以别墅以及公寓产品平衡发展的综合型高档居住社区板块。
5、板块规划：围绕环青剑湖沿线，形成一个5万人组团的低密度高档住宅区域， 将会促进区域内房地产业尤其是中高端住宅市场的需求
围绕青剑湖沿线， 同时共享 阳澄湖美 景，将形成一个5万 人组团的低密度社 区
12m
12m
27m
35m
绿地率 40%～50% 40%～50% 40%～50% 40%～50%
密度 20%～30% 20%～30% 15%～25% 15%～25%
整个项目有四个地块组成，总占地面积为185001.28㎡；总建筑面积约为172144.404㎡。
其中1#、2#地块容积率为0.6，适合打造高品质的别墅产品；3#、4#地块容积率为1.2， 结合地块建筑高度的限制，适合打造高品质的小高层公寓产品；项目的总体容积率为 0.93。
越调越高
投资撤离 刚性观望
07-08年 金融危机 控制需求
大起大落
投资撤离 刚性支撑
08-4季始 经济危机 鼓励购房 一线量价双跌 二线量跌价挺
刚性激发
09年4月-7月 经济回升 鼓励开发
一线量价齐升 二线量价齐升 改善需求井喷 刚性需求平稳
09年8月-09年底 经济回升、通胀抬头 稳定需求、抑制高价
近期加息的可能性不大
中国经济这30 年之所以可以高速增长，靠的是改革，而不是投放货币。在任何一 个国家，经济要想保持健康发展，央行一定要保持独立性。对于明显的地产泡沫， 必须进行抑制，但又不能对经济的复苏产生较大影响，在目前通胀预期持续加大， 但经济环境尚不明朗的背景下，首先控制信贷规模控制市场流动性将是政府政策 首选，但近期加息的可能性不大。
？
高端表现充足、改善持 续释放、刚性保持稳定
在宽松的货币政策下，实体经济仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本市场（股票、房产） 推动其快速上升；
经济开始回升，但主要由投资所拉动，而我们对实体经济仍持谨慎的观点； 从行业环境来看，政策收紧后的观效期锁定了第三季度末和第四季度初，市场的不确定因素若继续助
07年以来苏州楼市供销走势
120
2.8
3.0 120.0
100
2.4
2.3
2.5 100.0
80
1.7 1.8 1.8
60
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2.0 80.0 1.5 60.0
1.2 1.2 1.2
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1.1 1.1 1.1 1.0 0.7 0.7 0.7
1.0 40.0
20
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0.4
0.5
20.0
0.2
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0.0 0.0
➢ 项目地块方正，地势平坦，为项目规划设计提供良好的 可塑性基础， ➢虽受市政道路规划的影响，地块北分为四块，但并非交 通主要道路，对社区的整体性影响较小。
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
项目地块的自身经济指标以及拥有的自然资源 具备走高端路线，做高端产品的内在条件
属性
诠释
✓园区北部，新兴区域
区位属性
✓ 生态资源丰富 ✓交通便捷，通达性好
✓人气不足，配套欠缺
➢园区版图不断扩张，北拓成为重点发展方向，本片区将 打造成为园区后花园，城市副中心。
➢自然生态的阳澄湖，与人工打造的青剑湖为该区域提供 了丰富的生态以及景观资源，成为该区域的亮点名片。
➢城市主干道规划完善，与城市核心区紧密相连。 ➢内环高架延伸与城际铁路设站，拉近该片区与外围区域 以及城市的距离。
进出口走势
2、政策环境：收紧银根，控制市场流动量，是在经济尚未稳固的首选货币政策， 而近期加息的可能性却不大；保持财政策的适度宽松性，调整经济结构将是重点。
二套房政策继续收紧
在房价持续冲高泡沫预现的背景下，二套房政策收紧也步步紧逼。但从目前的信 贷政策控制和通胀预期度来看，二套房首付和利率的问题是一个引子，在现有情 况下，该政策对市场的影响力度是有限的，因为社会资本的避险需求更高。
中信青剑湖项目定位整合报告
中信青剑湖项目营销战略思考：
1、如何顺应城市的发展，赋予区域时代性形象，引发市场关注？ 2、如何利用板块资源，打造独特的区域优势，形成有效的市场区隔？ 3、如何整合项目资源，建立强有力的品牌力，占领区域市场龙头地位？ 4、如何利用产品资源，营造项目的品质和个性，获取目标客户的认同？ 5、如何在产品利益基础之上，通过营销运作达到项目利益最大化？
4、生活配套：区域内多项配套设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建 成也提升了项目的价值
阳澄湖湖滨生态 体育公园
商业广场
邻里中心
鑫湖国际酒店
科技创业大厦
青剑湖商业广场
目前区域内配套设施 较缺乏，但多项配套设 施在建，未来生活便捷。
同时，由于区域内交 通四通八达，且距相关 生活配套距离较近，因 此驱车购物较方便。
3、宏观走势预判：在国内和国际经济回升尚不稳固的前提下，国家对地产行业 的态度应该是微调求平稳，而非打压，未来一年内，行业发展应该是理性和中观 的态势
经济面 地产政策面
市场面
客源面
98-02年 经济好转 鼓励发展
03-05年 快速上升 控制供给
全线飘红
控制中增 长
全线进入
投资（机） 疯长
05-07年 泡沫显现 双线控制
阳澄湖休 闲旅游度 假区
丰富的自然资 源成为区域住 宅和商业最大 的发展机遇， 也为房地产的 发展奠定了天 然基础
青剑湖环湖作为全镇重点建 设的三大核心商业圈之一， 将重点发展总部经济、高档 会所、宾馆酒店为重点等， 并逐步成为企业商务、会务 往来的客流接待中心和公司 活动中心。
6、交通与板块发展：沪宁城际铁路站点、北环东延出口等交通资源的不断丰富与 提升，必将打破区域局限性，为板块未来带来巨大的客源空间
项目核心 问题点1
1、板块价值对走高端路线是否有支撑？ 2、市场需求对高端产品是否有支撑？
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
1、园区地位：园区作为苏州以及长三角经济发展的前沿地区，将承担起苏州及 长三角地区经济发展模式的先锋，也是人口导入的重要吸纳区
在3、4号地块的对比中，在景观资源中， 3号地块由于更为邻近北侧的高尔夫球场， 资源略高于4号地块。在不利因素比较中， 4号由于邻近东南侧的移动信号塔，不利 因素较为明显。3>4。
1 3
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8、项目属性界定：园区北部新兴区域，生态资源丰富，是坐拥新双湖板块最佳 地段的低密度规模性住宅项目
属性界定
推楼市价格的疯长，则不排除国家将在第四季度会继续加强宏观政策调控的预期，有可能形成新一轮 的观望气氛； 从行业自身看，目前新开工面积的恢复性增长和热销是符合政府利益的。但也不排除在价格疯长情况 下，快速出手调控。
4、苏州市场运行：在经历了08年一整年的持续低迷后，苏州住宅市场09年呈井 喷态势，市场供不应求，价格急剧回升
➢青剑湖区域正逐步 完善公共基础设施建 设，住宅供应也已开 始建设，正逐步经历 建设期，未来将向快 速发展期转变，住宅 市场尤其是高端市场 前景看好。
公建建设 曲线
住宅供应量 曲线
商业供应 量曲线
规划及市政 设施建设
大型公共设 施建设，住 宅开始全面 开发
住宅供应进 入高峰期， 商业设施开 始建设
商业配套逐 步完善，中 心区域开始 承担城市功 能
阳澄湖 阳澄湖大道
青剑湖
沪宁高速
沪宁城际铁路
站点
出口
星湖街 北环东延
金鸡湖
7、板块发展进程：按新兴区发展规律看，板块的区域价值将随着时间的推移及规 划的深入而升级，目前板块正处于建设期，住宅供应量正处于快速上升通道
空
间
历
程
住宅快速
发展
➢按新城发展规律看， 新城发展一般经历规 划期、建设期、快速 发展期和稳定繁荣期；
该板块位于园区的北 部，距离园区湖东 CBD仅6公里，至中心 城区约20分钟车程。
2、交通：项目交通通达性较好，毗邻城市主干道，可直达园区中心，但公交系 统尚不完善
➢项目毗邻城市主干道——星湖街，项 目出发驱车10分钟即直达园区管委会。
➢多条公交线路可转达苏州及园区中心。
➢地块周边及内部道路大部分已修建完 善，部分道路也正加紧修建中。
在地块价值方面，显而易见的是1、2>3、 4。 在不利因素的影响中，由于高速铁路距离 地块较远，对1、3地块和2、4地块的影响 程度大致相同，可不做比较考虑。 在1号和2号地块的对比中，1号地块相对 于2地块而言位于主干道尽头的交叉口， 车流量相对较少，私密性优于2号地块。 在其他资源的比较在景观资源中，1号地 块紧邻北侧的高尔夫球场，资源优势略优 于2号。此外2号地块紧邻南侧鼎新项目， 在周边环境控制上，1地块优于2地块。 1>2。
➢片区发展处在起步阶段，现有住宅项目尚未全面入住， 区域人居氛围以及生活配套尚未形成和完善。
✓低密度，大体量
➢占地18.5万方，地块综合容积率为0.93。
项目属性
✓新双湖最佳地块
✓地块可塑性强
➢项目地块位于阳澄湖与青剑湖之间，坐拥新双湖板块的 西北角，拥有多方位阳澄湖资源视角，周边无任何工业污 染，成为该区域最佳地块。
宏观调控政策四季度可能会转向
今年前三季度人民币贷款增加8.67万亿元，同比多增5.19万亿元。自由流动性 （M2-名义GDPD）已经达到极致。货币放得太多太多了，这么多的货币会出问 题的。从实体经济上来看，一线城市的房价已经高得离谱，房地产泡沫比2007 年还要大，已经接近疯狂。与此有关，国民的收入并没有同步增长。宏观政策的 惯性很可能在三季度继续吹起一个更大的资产大泡泡。因此，到了第四季度后， 国家决策层可能就不会再容忍泡沫再吹下去，宏观调控政策也就会因此转向。
中信青剑湖项目战略操盘步骤：
壹、项目发展定位建议
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
竞争市 场深析
项目核心 问题点3
产品规划 建议
1、项目区位：位于园区北部，青剑湖板块，紧靠阳澄湖度假区
项目所在区位
湖
古城区
西
湖东
本项目行政隶属园区 唯亭镇，但凭借优越 的自然景观资源，和 市政规划，该区域已 经逐步脱离乡镇板块 代称，走向园区青剑 湖独立板块。
规划期
建设期
快速发展期
稳定繁荣期 时间历程
项目核心 问题点1
1、板块价值对走高端路线是否有支撑？ 2、市场需求对高端产品是否有支撑？
板块价值 深析
项目定位
项目属性 界定
项目核心 问题点1
政策及市 场运行
项目核心 问题点2
项目核心 问题点3
竞争市 场深析
产品规划 建议
1、经济环境：国内经济回暖迹象持续增强，全年保八已无悬念，但经济环境尚 不明朗，通胀预期加强，外贸形势依然严峻。
0.0
08年以来苏州楼市量价走势
2、园区发展：园区经历数轮扩张后，现已发展到第三期阶段，历经2-3年的发 展，第三期板块区域住宅土地供应已日趋紧张
第三期
住宅向东已发 展到以星华街 为标志的边缘 地带
4、项目所在板块地位：青剑湖、独墅湖是园区向南北两个方向发展的重点区 域，两大板块内的资源型低密度产品未来竞争势必激烈
湖西
双湖
住宅向东已发 展到以星华街 为标志的边缘 地带
附近阳澄湖湖滨生态 体育公园的建设可以丰 富了购房者的精神生活
5、地块指标：组团划分明显的低密度、规模性住宅项目
1# 2#
3# 4#
—
1#地块
2#地块
3#地块
4#地块
用地面积 43030.03㎡ 40065.19㎡ 47557.22㎡ 54348.84㎡
容Байду номын сангаас率
≤0.6
≤0.6
≤1.2
≤1.2
规划限高
阳澄湖
本案
阳澄湖大道
青剑湖
地
块
南
星湖街
部
道
沪宁高速
路
星
湖
金鸡湖
街
3、区位自然资源：拥有天然生态湖与人工城市内湖的双重核心资源
阳澄湖 青剑湖
➢阳澄湖是自然生态 湖泊，水质澄清， 景观壮阔，本项目 距离阳澄湖仅咫尺 之遥，可谓是独享 美景
➢青剑湖作为园区重 点发展的景观住宅 区域，未来潜力巨 大。
➢而本项目即位于阳 澄湖和青剑湖两湖 中间区域，坐拥双 湖风景，不管是旅 游度假，还是居住 投资，双湖的价值 都是项目的最大优 势。