万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理制度管理
万科成本管理制度管理一、引言成本管理是企业经营管理的重要环节，能够有效控制成本是企业实现良好盈利的重要手段。
作为中国领先的房地产开发企业，万科地产对成本管理制度的管理非常重视。
本文将从万科成本管理制度的建立、实施和管理三个方面，探讨万科地产是如何有效管理成本，提高管理获得成本控制和降低成本的能力。
二、万科成本管理制度的建立1.1 成本管理制度的目标设定万科地产制定成本管理制度的目标是为了实现经济效益、提高企业效率和绩效，以及降低成本和提升企业竞争力。
在制定成本管理制度的过程中，企业应充分考虑企业的经营战略、成本状况和市场环境，确保制度的可行性和有效性。
1.2 成本管理流程的设计制定成本管理制度需要根据企业的实际情况设计相应的管理流程。
万科地产的成本管理流程主要包括成本预测、成本分析、成本控制和成本核算四个环节。
在成本预测环节，企业需根据项目需求和市场条件，进行成本的预测和评估，为制定成本预算提供依据。
成本分析环节需要对各个成本项目进行详细的分析和比较，找出成本的组成及影响因素，为成本的控制提供参考。
成本控制环节需要根据成本的实际情况，采取有效措施对成本进行控制。
成本核算环节需要对成本进行核算，确保成本的准确性和合法性。
1.3 管理制度的完善成本管理制度的建立需要不断的完善和改进。
万科地产在成本管理制度的建立过程中，注重总结和借鉴国内外先进企业的管理经验，不断扩充和深化成本管理知识的体系，及时调整和优化成本管理流程，提高成本管理的效率和水平。
三、万科成本管理制度的实施2.1 成本管理团队的建设成本管理团队是成本管理工作的主体，直接影响到成本管理制度的实施效果。
万科地产成本管理团队由经验丰富的管理人员、专业技术人员和高效执行人员组成，每个成员都具备较强的整体素质和专业能力。
团队成员之间协作紧密、配合默契、目标一致，为成本管理工作提供了坚实的保障。
2.2 成本管理制度的执行成本管理制度的执行是成本管理工作的核心。
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
矿产
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
万科 成本管理制度
万科成本管理制度1. 引言成本管理是企业运营管理的重要组成部分，它关系到企业的盈利能力、竞争力以及可持续发展。
作为中国房地产行业的领先企业，万科始终重视成本管理，并建立了一套完善的成本管理制度，以实现成本的合理控制和优化。
本文将围绕万科的成本管理制度展开详细介绍。
2. 成本管理目标万科的成本管理目标是实现成本的合理控制、优化和降低，以提高企业的盈利能力和竞争力。
具体目标包括：•控制项目开发阶段的成本，确保项目的盈利能力。
•提高建筑材料和施工技术的使用效率，降低日常运营成本。
•优化供应链管理，降低供应链成本。
•提高人力资源管理效率，降低人力成本。
•不断优化运营流程，提高运营效率。
3. 成本管理制度的内容3.1 成本预算管理万科在项目开发之前会进行详细的成本预算，包括完整的项目建设预算、营销预算和运营成本预算。
成本预算由项目负责人和相关部门经理共同制定，并报经公司领导层批准。
预算编制要充分考虑项目特点、市场需求和经济环境，确保成本预算的准确性和合理性。
3.2 成本控制管理万科采用严格的成本控制管理制度，确保项目开发过程中的成本控制。
具体措施包括：•严格执行成本预算，确保项目的成本在可控范围内。
•设立专门的成本控制团队，负责监控和协调各项成本。
•引入先进的技术和工具，提高成本控制的效率。
•定期进行成本监测和分析，及时调整成本控制策略。
3.3 供应链管理万科注重供应链管理，以降低采购成本和提高供应链效率。
具体措施包括：•建立供应商评价制度，评估供应商的信誉、质量和交货能力。
•与优质供应商建立长期合作关系，优化采购流程。
•加强对材料和设备的质量控制，确保供应品质。
3.4 人力资源管理万科致力于优化人力资源管理，以降低人力成本和提高员工的工作效率。
具体措施包括：•建立科学的招聘、培训和绩效考核机制，提高员工素质和工作能力。
•通过合理的激励机制，激发员工的积极性和创造力。
•提供良好的福利待遇和工作环境，增强员工的归属感。
万科集团战略成本管理案例研究
一、引言
随着全球经济的不断发展和市场竞争的加剧，企业财务战略优化已成为实现 持续增长的重要手段。万科集团作为我国房地产行业的领军企业，面临着诸多挑 战和机遇，其财务战略优化具有重要意义。本研究旨在探讨万科集团财务战略优 化问题，分析其现状、存在的问题并提出改进措施，为类似企业提供借鉴。
二、文献综述
结论
本次演示通过对万科集团发展战略的深入研究，揭示了其战略执行的成功与 不足之处。同时，针对存在的问题，提出了相应的建议，以期为类似企业在竞争 激烈的市场中取得成功提供有益的借鉴。然而，本研究也存在一定的限制，如数 据来源的单一性和研究视角的局限性等，未来可以从更多角度对万科集团的发展 战略进行深入探讨。
（1）制定明确的战略目标：万科集团始终坚持以客户需求为导向，通过优 化资源配置、提高运营效率等措施，实现企业价值最大化。
（2）构建全面预算管理体系：通过预算编制、执行、监控和调整等环节， 实现对公司整体运营活动的有效控制。
（3）实施精细化成本控制：在项目开发、采购、营销等环节严格控制成本， 并采取针对性措施降低非必要支出。
三、研究方法
本研究采用文献研究法、案例分析法和专家访谈法相结合的方式进行研究。 首先，通过查阅相关文献，梳理出财务战略优化的相关理论；其次，选取万科集 团为研究对象，深入分析其财务战略现状及存在的问题；最后，通过专家访谈法， 收集并整理专家对万科集团财务战略优化的意见和建议。
四、结果与讨论
本研究发现，万科集团的财务战略存在以下问题：（1）资产负债率偏高， 财务风险较大；（2）现金流管理不足，资金利用率不高；（3）投资策略过于保 守，影响企业发展速度。
文献综述
近年来，国内外学者针对企业战略成本管理进行了广泛研究。其中，万科集 团作为典型案例受到了诸多。学者们对万科集团的战略定位、成本管理体系、成 本控制措施等方面进行了深入剖析。然而，已有研究主要集中在静态分析上，较 少涉及动态视角，且对万科集团战略成本管理的成功与失败原因探讨不足。
万科成本管理分析
•企业竞争策略：
•
——成本领导策略
•
——产品差异化策略
•
——重点集中策略
成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的 是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的 成本降低途径。
• 例：Dell；沃尔玛；格兰仕 • Sony；Panasonic；
2、成本的基本认识
万科成本管理分析
2020年5月29日星期五
主要内容
• 一、万科成本管理的实践 • 二、房地产成本核算 • 三、房地产成本信息化管理 • 四、房地产成本管理的几个观点 •
•一、万科成本管理的实践
•万科 企业股份有限公司简介
▪ 1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务； ▪ 1988年公开发行股票，1990年深交所上市
•竣工结 算
3.1 新项目发展成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本 。
需求文件：《新项目发展可行性评审体系》
3.2 设计成本控制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
控制原则：经济合理性最大。
需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》
▪ 在全国15个城市开发房地产； ▪ 以住宅开发为主； ▪累计竣工600万平米； ▪目前年开发量150万平米 ▪ 目前总资产： 110亿元人民币
▪ 目前净资产： 45亿元人民币
•长春
•沈阳
•北京 •天津
•鞍山 •大连
•成都
•南京
•武汉•南昌
•上海
•佛山 •广州
•中山 •深圳
1、成本管理的重要性
万科地产集团_成本管理_WK成本管理的实践与思考
WK成本管理实践－动态成本
动 态
即时记录
成 本
系统分解
管
动态预测
理
要
复审核对
求
及时通报
决策、合同、变更 、结算 各科目、各部门 待发生成本、预计未来 成本、财务定期核对 公司领导层、相关部门
中管网房地产频道
WK成本管理实践－责任成本 责任成本管理方式的实质是---类似于工业企业的预算管理。 责任成本是目标-动态成本体系有效运作的制度保证。
K3 -- EAS
中管网房地产频道
WK成本管理实践－成本信息管理 成本信息化
造价管理
综合成本
知识管理
A-housing平台
成本管理软件
前置知识体系
计价评标系统
成本数据库
成本缺陷手册
合同管理系统
成本信息月报
成本专业网站
课件培训体系
中管网房地产频道
效果：“无效成本”成为相关部门的“口头禅”；无效成本的总结深 受公司领导层的重视。
中管网房地产频道
WK成本管理实践－成本信息管理
信息系统对WK成本各项基础业务的高效运作、 对企业管理决策的重要支撑作用已经被WK十多 年的信息化建设历史所印证。 WK成本信息化的历程：
WK成本管理实践－成本信息管理
WK集团使用的成本管理信息化软件----K3
中管网房地产频道
WK成本管理实践－成本信息管理
目标成本
测算模块 成本数据库
待发生 成本
动态成本 责任成本 信息月报
招标 评标 合同 变更
资金计划
中管网房地产频道
WK成本管理实践与思考
中管网房地产频道
主要内容
一、WK成本管理的实践 二、WK成本管理模式 三、成本管理的几点思考
矿产
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
万科成本管理分析
实施要点
总经理
牵头 组织
︽ 责 任 成 本 管 理 办 法 ︾
成本部
主体部门 讨 形 论 成 普及
配合部门
责任成本管理办法 制 定 成本阶段性目标
责任成本考核报告
执 行
实现
定期考核
公布
2) 目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内
和经过努力所要实现的成本目标；是项目成
需求文件：《工程预结算管理办法》
3.7 销售承诺及物业管理成本控制
控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。
需求文件：《销售管理制度》
《物业管理制度》
三、房地产成本核算
1、成本核算的概念、任务、原则和步骤
1) 概念：
成本核算是根据产品成本计算对象，采用适当 的成本计算方法，按规定的成本项目，汇集和 分配生产费用，从而计算出产品的实际总成本 和实际单位成本。 成本核算既是对产品的实际生产耗费进行如实 反映的过程，也是对生产费用实际支出的控制 过程。
本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本
结果。
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：动态成本反映系统平台
成本指标数据库
实施过程
新 项 目 发 展 规 划 设 计 扩 初 设 计 施 工 图 设 计 施 材工 料组 采织 购与 竣 工 结 算
成 本 估 算
管理工具
公司总经理层
信息系统
目标成本管理
成本管理软件
管理制度
控制系统
作业过程管理
成本、工程文件
万科成本管理制度范文
万科成本管理制度范文万科是中国著名的房地产开发商之一，成立于1984年。
作为一家大规模房地产企业，管理好成本是保证企业运营效益的关键之一。
为了实现成本管理的有效控制，在企业内部建立起一套科学、严格的成本管理制度是非常重要的。
一、成本管理制度的目标和原则万科的成本管理制度的目标是实现成本的合理控制和优化，以提高企业整体的运营效益。
具体目标包括：降低成本、提高质量、提高效率、提高竞争力。
成本管理制度的原则包括：1.经济性原则：成本管理的核心原则是以经济效益为导向，确保成本控制在合理的范围内，最大限度地减少资源浪费。
2.科学性原则：成本管理必须以科学的手段和方法为基础，通过数据分析、模型建立等手段来确保成本的科学控制和管理。
3.规范性原则：成本管理必须依法依规进行，遵循国家法律法规和行业准则。
4.全员参与原则：成本管理需要全员参与，所有相关部门和员工都应积极配合成本控制工作，形成合力，实现成本管理的最佳效果。
二、万科的成本管理体系万科建立了完善的成本管理体系，包括成本管理流程、成本管理岗位职责和成本管理工具等。
1.成本管理流程万科的成本管理流程分为四个阶段：成本预算、成本控制、成本分析和成本评估。
首先是成本预算阶段，根据企业的经营计划和项目需求，制定各项成本预算，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
同时，根据不同项目的特点和需求，制定不同的成本控制指标。
其次是成本控制阶段，各部门和项目组要按照预算指标进行相应的成本控制，通过控制材料使用、人员数量、设备使用等方式来降低成本。
然后是成本分析阶段，根据实际的成本数据，进行成本分析，找出造成成本偏差的原因，并采取相应的措施进行调整。
最后是成本评估阶段，通过对成本的动态分析和评估，不断改进成本管理制度，以适应企业发展的需要。
2.成本管理岗位职责在万科内部，设立了专门的成本管理岗位，由专业人员负责成本管理工作。
成本管理岗位的职责包括：（1）制定成本管理制度和工作流程；（2）制定和调整成本控制指标；（3）定期对成本进行分析和评估，并撰写相应的报告；（4）提出成本控制建议，并协助相关部门实施；（5）组织成本培训，提高员工的成本意识。
万科成本管理学习心得p
19.3.18 4
二、正确认识成本管理
19.3.18 5
19.3.18 6
2. 制度固然重要，从某个角度而言更重要的也许是执行力。
19.3.18 35
2、动态成本管理
2.1 各城市公司按照集团的动态月报格式提交电子版的成本动态月报，格式比较复杂。
2.2 成本专业同时在使用金蝶的 EAS 集成财务成本管理系统，从重庆万科的使用效果来看，
应用的相当不错，设计变更、签证等做到了一单一录。 2.3 各项目的动态成本在金蝶的 EAS 管理系统中及时更新，集团总部监控可以足不出户。
一点心得： 迅速有效的推广应用管理软件，是高效延展总部管理半径的利
器。
19.3.18 36
3、成本管理权限（城市公司）
根据交流了解到，重庆万科的成本管理权限本身在修订中，主要情况如下：
3.1 设计变更：
< 3 万元 项目经理审批
3 — 5 万元
5 — 10 万元 > 10 万元
成本部经理、设计部经理审批
19.3.18 40
5、万科主要的战略供应商合作伙伴
外墙涂料： 多乐士
开关插座：
灯 瓷 具： 砖：
西 蒙
雷 士
马可波罗
地
龙 洁 厨 电
板：
头： 具： 具： 梯：
圣 象
摩 恩
科 勒、TOTO 方 太 日 立
19.3.18 41
THE
END
谢 谢
万科地产集团 成本管理_WK成本管理观点和选择V1.0
1
正确认识成本管理
2
认识的重要性
做正确的事
我们做 什么？
正确的事
不正确的事
不是最差 死定了
最佳 位置
最差 位置
做不正确
做正确
正 确 地 做 事
我们做得 如何？
3
两个方面
技术 经济
任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是 如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技 术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。
最终，项目部和成本部在招标时找到了解决办法，将 支护费用降至10万元左右。
17
正确认识成本管理
设计阶段成本管理原则
q 客户价值为核心： 选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；
结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期 看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。 q 方案优化：
各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化； 同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益 和短期利益的平衡。
4696 3600 775 16.50% 9.72% 3885
11
正确认识成本管理
是通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制， 保证每个作业程序的合理性和有效性，保证每个作业成本 作业目标的完成，最终实现降低成本的目的。
制度体系：
《新项目发展可行性评审体系》 《规划设计工作流程与评审制度》 《设计阶段成本管理工作指引》 《工程及材料招标管理办法》 《工程合同管理办法》 《设计变更、现场签证管理办法》 《工程计价管理办法》
统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至 35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成 本降低50.76元/m2 。
学习万科的六维成本管控
集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化 采购，降低采购成本，提高采购效率 。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重 与供应商的协同合作，通过信息共享 、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购 效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提 供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构 颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理 、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实 现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行 盈利预测和风险评估，确保获取优质 土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下 ，通过优化设计方案提高 项目容积率，增加可售面 积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发 地下车库、储藏室等功能 区域，提高土地利用效率 。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项 目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理 方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力 。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2020/10/31
万科地产成本管理实践及思考[1]
主要内容
一、万科成本管理的实践 二、万科成本管理模式 三、成本管理的几点思考
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理的实践
万科成本管理重要历程回顾
1998年： 集团“成本管理年” 2000年： 集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部” 2002年： 确定万科成本管理目标和宗旨 2003年: 目标成本管理＋责任成本管理＋作业成本管理的万科成本管理模式确立。 2004年： 深圳成立区域成本管理部 2005年： 首届集团造价研讨会召开 2006年： 万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究 2007年： 适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理的实践
造价管理 综合成本
产品经济性 招标管理 变更签证管理 预结算管理 综合成本体系
成本信息化
目标成本 责任成本 无效成本 成本软件 信息月报 成本数据库
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理的实践
“成本管理部”的定位
成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 • 全员成本意识的推动者 • 公司经营计划的保证者 • 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者 • 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者
效果：“无效成本”成为相关部门的“口头禅”；无效成本的总结深 受公司领导层的重视。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本信息管理
信息系统对万科成本各项基础业务的高效运作、 对企业管理决策的重要支撑作用已经被万科十多 年的信息化建设历史所印证。 万科成本信息化的历程：
K3 -- EAS
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－管理链条
可
目
责
研
标
任
成
成
成
本
本
本
万科成本管理的最重要部分
动
结
态
算
成
成
本
本
成本数据分析、无效成本分析
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－可研成本
成本管理在可研阶段的两种工作模式：
1、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算； 2、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见；
……
万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理的思考----新的环境
新的内部环境： 快速的业务发展：工作量的剧增； 人员能力稀释：人力资源与业务发展的匹配度； 工厂化时代的召唤：产品质量、资产周转、劳动力要求 的交集； 精细化：粗放管理方式带来的效率、效益双低问题； 效率：快速周转与资金效率、运营风险的关系；
您选择哪一种？
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－目标成本
目标成本形成
新 项 目 发 展
规 划 设 计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材 料 采 购施工组织与
竣 工 结 算
可 研 成 本 目标成本形成
目
标
动态成本
成
本
目标成本执行
结 分算 析成
本
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－目标成本 目标成本的两个考核指标----
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本信息管理 成本信息化
造价管理
A-housing平台 计价评标系统 合同管理系统
综合成本
知识管理
成本管理软件 成本数据库 成本信息月报
前置知识体系 成本缺陷手册 成本专业网站 课件培训体系
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本信息管理
……
万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理的思考
成本管理部工作的思考...... 数据中心 综合能力 管理方法 价值创造
万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理工作的思考 1、数据中心 数据事关决策，成为数据中心将是成本工作的主要方向： 主题词：准确、及时
万科地产成本管理实践及思考[1]
目标成本绝对变动率； 目标成本科目变动率。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－动态成本
动态成本的管理价值
1
及时了解项目成本状况 ，为经营决策提供依据
产品分摊，了解每种 产品成本状况
4
动态成本价值
2
项目之间能够有效对 比
预测市场变化，修正待 发生成本应对市场变化
3 万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理工作的思考 成本管理的未来发展方向
全员参与 重心前移
方案优化 管理创新
需永久关注
万科地产成本管理实践及思考[1]
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/10/31
万科地产成本管理实践及思考[1]
综合成本 造价管理 知识管理
提升效率、 规范管理、 降低成本。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本知识管理
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本知识管理
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－社会资源利用
现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会 资源----造价咨询公司： 预结算工作； 招标工作； 项目现场产品管理； 经济性分析…… 关键词：合适、事务性工作、效率、价值
有序
通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研 成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致， 公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理的实践
万科一线公司成本管理部设置
管理层
成
设
营
项
……
本
计
销
目
管
管
管
管
理
理
理
理
部
部
部
部
组织架构设置是工作开展的基础。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－无效成本
无效成本
房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促 进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪 费的成本。
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－无效成本
管理原则
指导确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到“心里有数” 推动各部门提高专业能力、加强计划管理
成本管理工作的思考
2、综合的专业能力
综合的专业能力是指：成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综 合管理人员--- 多面手； 资源整合者和管理者； 标准化；
万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理工作的思考
3、管理方法 全员成本管理； 内控；
4、价值创造 成本挖潜； 成本前置；
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－动态成本
动
态
即时记录
成
系统分解
本 管
动态预测
理
复审核对
要
及时通报
求
决策、合同、变更 、结算 各科目、各部门 待发生成本、预计未来 成本、财务定期核对 公司领导层、相关部门
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－责任成本 责任成本管理方式的实质是---类似于工业企业的预算管理。 责任成本是目标-动态成本体系有效运作的制度保证。
万科地产成本管理实践及思考[1]
新的环境与思考
万科地产成本管理实践及思考[1]
成本管理的思考----新的环境
新的外部环境： 一半是海水一半是火焰：人民币升值、大众投资意识崛 起带来的机遇与国家宏观调控的压力； 房地产经营环境变化：低成本低售价----低成本高售价---高成本高售价 通货膨胀：生产资料、人工的不断大幅上涨 建筑标准：更加严格规范的建筑、节能等标准
平台升级工作全面开展 2007年： 集团成本管理部成立
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理的Biblioteka 践成本管理目的及内涵：健康 成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒
弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运 作的规范性。 合理
在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效 的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、 减少无效成本的发生。
万科集团使用的成本管理信息化软件----K3
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本信息管理 借助EAS系统平台形成的成本作业流程闭环
目标成本
测算模块 成本数据库
待发生 成本
动态成本 责任成本 信息月报
招标 评标 合同 变更
资金计划
万科地产成本管理实践及思考[1]
万科成本管理实践－成本信息管理 成本信息化所提供的价值：