中国房地产三种战略投资模式

③
▪ 于2010年金地集团明确了一体两翼发展战略， 形成较为成熟的房地产基金运作经验
④
▪ 亚洲著名的房地产基金管理公司，具有较强的 房地产资产证券化运作能力， 截止到2010年 集团旗下管理的总资产价值达726亿人民币
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凯德中国业务布局
投资开发 ▪ 住宅投资及开发 ▪ 商业地产投资及开发 ▪ 城市综合体投资开发 物业及资产 运管理 ▪ 租赁 ▪ 营运 ▪ 资产管理 ▪ 房地产投资信 托基金 ▪ 房地产私募基 金
▪ 核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务 公寓、房地产金融，建立起一条从投资、开发、 运营、物业管理、财务咨询到房地产金融
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金地集团战略：形成住宅投资、房地产金融、商业地产投资三个版块
金地集团业务架构 金地的战略目标
金地集团
▪ 到2015年，金融业务就将给集团贡献约20%的 利润
金融业务 ▪ 住宅投资基金 ▪ 商业地产基金 ▪ 一级土地开发基金 住宅投资 商业地产 并购
复地投资集团战略：形成房地产基金、股权投资及资产管理三个投资版块
复地投资集团业务架构
复地投资集团业务布局 ▪ 通过与房地产行业相关的私募基金、投资和资产管理增 加企业利润
复地集团
复地投资集团战略目标
5年总利润/无 跟投 1.5亿 5年总利润/跟 投 3亿
开发版块
投资集团
独立基金
3年总融资规模
4个@5亿= 20亿
房地产信托 私募基金
房地产管 理服务
金融咨询 服务
▪ 置富产业基金 ▪ 亚腾基金 ▪ 置富产业基 ▪ 泓富产业信 托 ▪ 新达信托基金 ▪ ARA Harmony 金 Fund ▪ 阿马实业投资 ▪ 新达信托基 ▪ 伊斯兰远东 金 信托 房地产基金 ▪ 凯诗物流信托 ▪ 亚洲资产收 基金 益基金 ▪ 汇贤产业信托
▪ 主要业务：管理私募股权基金、REIT及投资亚 洲地区房地产。运作和管理REIT是其核心业务， 目前有四个上市交易的ERIT，新加坡挂牌的置 富产业基金、新达信托基金，香港挂牌的泓富产 业信托，马来西亚挂牌的REIT ▪ 业务涵盖写字楼、工业地产、商业零售，资产包 中的物业大部分来自长江实业集团，分布新加坡、 香港、马来西亚和中国内地
• 价值链：融资+收购+整合+ 退出 • 退出机制：股权转让/上市
• 产品：资源整合服务 • 模式特征：资本运作为主
• 股权溢价（转让） • 资本增值收益（上市）
• 股权 • 房地产并购投资基金
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房地产投资的四个典型代表
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三种房地产投资投资模式的的特征构成
业务模式
营运模式
盈利模式
金融模式
资 产 投 资 模 式
股 权 投 资 模 式 投 资 银 行 模 式
• 价值链：融资+收购+持有经 营+退出
• 产品：资产管理与经营
• 租金收入（持有） • 资产增值收益（经营） • 资本增值收益（证券化） • 房地产信托投资基金 • 房地产股权投资基金
金地的业务布局
▪ 商业物业收购
美元基金
人民币基 金 ▪ 股权基金
▪ 在金地的地产金融布局中，成立全资公司稳盛投 资作为房地产金融操作平台，专注于房地产开发 投资，目前发起成立美元房地产基金及数只人民 币基金，管理规模总计约合25亿元；计划未来 推出商业地产基金、保障性住房和一级开发的房 地产金融产品
中国房地产三种战略投资模式及案例
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房地产行业投资存在十一种主要投资市场，有三种典型的投资模式
中国房地产投资的11种投资市场
基金和融资 ▪ 人民币基金 ▪ 外币基金
投资 ▪ 商业地产收购 ▪ 住宅投资 ▪ 土地投资 ▪ 项目投资
资产管理
合作基金
2个@10亿= 20亿
1.5亿
3亿
IPO基金
2个@5亿= 10亿
1.5亿
3亿
主题基金
2个@10亿= 20亿
1.5亿
3亿
海外基金
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• 模式特征：资产经营管理 • 退出机制：资产转让/股权转 为主 让/受益权转让/上市
• 价值链：融资+参股+退出 • 退出机制：股权转让/股权 回购/项目结算/项目清算
• 产品：股权投资 • 模式特征：融资服务为主
• 股权溢价收益（股权） • 经营利润分享（股权） • 利息收益（债权）
• 股权 • 债权 • 房地产投资基金
2个@25亿= 50亿
4亿
8亿元
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凯德中国战略：形成房地产投资开发与房地产金融两个投资版块
凯德中国业务架构
凯德中国
凯德中国战略模式
▪ 从投资、开发到房地产金融的整合性一体化产业 链运作模式
房地产投 资开发
嘉德资产 管理公司
▪ 由嘉德资产管理公司进行“私募基金+房地产投 资信托”的系统化资本运作
▪ 并购基金
▪ 夹层基金
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ARA集团战略：以资产证券化为目标，形成房地产信托基金、私募基金、房地产管理 服务及金融咨询服务四个版块
ARA集团业务架构 ARA战略模式
ARA集团
▪ 房地产与金融相结合 ▪ 初期投资规模扩张与多元业态发展，后期走向核 心业务集中与价值链整合增长 ARA的业务布局
投资模式 以资产投资为主导
模式特征
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ ⑪
▪ 收租型物业 ▪ 银行抵押资产 ▪ 银行不良资产 ▪ 土地资产 ▪ 开发项目－股权 ▪ 开发项目－债权 ▪ 房地产公司－股权 ▪ 房地产公司－债权 ▪ 有并购价值的房地产公司 ▪ 有重组价值的房地产公司 ▪ 有上市潜力的房地产公司
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标杆房地产投资企业战略模式特征总结
• 复地集团：房地产基金+投资+资产管理 业务布局基本 • 凯德中国：房地产投资开发+物业及资产营运管理+房地产金融（基金与房地产投资信托） 围绕三条主线 • 金地集团：金融业务+住宅投资+商业地产并购投资 • ARA集团：房地产投资信托+金融咨询服务+房地产管理服务 • 复地集团：通过设立房地产基金对以自身为主的开发项目进行股权投资 房地产金融成 为房地产投资 业务的核心
• 通过系统地对目标资产实施投资运 作及管理运作，寻求投资资本的收 益和增值
以股权投资为主导 • 把为目标房地产发展项目提供融资 支持和融资服务作为主要经营业务
以投资银行模式为 主导
• 将房地产资本运营（如房地产并购、 房地产公司重组、房地产公司上市 策划等）作为的主要经营业务
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房地产投资的四个典型代表
①
▪ 国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解 决方案提供商，致力成为具备全球影响力的、 中国领先的房地产金融集团
▪ 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华业务统称， 由凯德中国常务委员会统一管理，独特的“地 产开发+资本运作”战略使其快速成长为全国 性的房地产企业
②
标杆企业战略 模式
运作模式多元 • 金地集团：业务形态上分为房地产金融、住宅投资、商业地产并购投资三个业务，但运作 化 中实施一体化运作 • ARA集团：以投资信托基金为业务单元进行不同业态的房地产投资，基金之间独立运作
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• 凯德中国：分为房地产金融业务与其他业务分版块两个独立运作的业务单元，但二者是前 后端的运作协同关系
• 凯德中国：利用基金和房地产信托投资基金对自身为主的开发Leabharlann Baidu物业项目进行投资并实现 资产证券化
• 金地集团：通过设立房地产基金对以自身为主的开发项目进行股权投资 • ARA集团：通过利用房地产投资信托基金对商业物业进行投资并购实现证券化 • 复地集团：基金业务、投资业务、资产管理为独立运作的业务单元，相互协同