【资料】资产评估学课件汇编
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➢ 楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率
➢ 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积
有关“容积率”
所谓“容积率”，是指一个小区的总建 筑面积与用地面积的比率。
物业类型
参考容积率
独幢
0.4 - 0.5
联排
0.7 - 0.8
多层
1.2 - 1.5
小高层（12层） 2.5 - 3
缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公 开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值， 而较少顾及政府对资源的配置职能。
2、拍卖出让的优缺点
优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带 来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖 出让的最显著特点，能够实现土地价值最大 化，土地的经济价值得以充分显现。
缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法 控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对 资源的调控职能。
高层（13层以上） 3.5 - 5
容积率与社区规模
北辰小汤山（0.21）—— 大规模社区 69万平方米 碧盛花园（0.4）—— 小规模社区 8.5万平方米
容积率与规划布局
朗琴园（4 ） —— 高层板楼， 3万平米围合式布局中心园林
成本法 收益法 市场法
在建工程评估
一、建筑物评估概述
土地的特性
自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性
经济特性： 供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性
土地使用权
土地所有权与使用权 相关概念：出让、转让、出租、抵押 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科
3、招标出让的优缺点
优点：招标的评估过程中，衡量投标方案 最主要因素并不是地价，而是外界环境设 计、配套设施建设等综合指标。评标小组 由出让人代表、有关专家等五人以上组成， 较能体现中标的合理性和科学性。
缺点：容易被人为因素操控，处理不当就 会演化成暗箱操作。
（二）房地产价格种类
根据价格表示单位： 总价；单价；楼面地价
四、房地产价格种类
按实物形态划分 ﹡土地价格 基准地价
标定地价
﹡建筑物价格
—— 不包含土地价格 商品房价格
﹡房地产价格
经济适用房价格 动迁房价 安居工程房价 限价房价格
房地产价格种类
根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
根据权益分类：
➢所有权价格；使用权价格；其他权 利价格
（一）经营性房地产用地出让方式
主要有招标、拍卖、挂牌三种
土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争机制显化土地的真实价
格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游 戏规则。
1、挂牌出让的优缺点
最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成 交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以
由多人多次报价，有利于投资者理性决策 和竞争，具有很强的灵活性和操作性。
➢ 总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限 ➢ 尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可
使用物理年限，结合技术和经济年限确定。
机器设备实体性贬值的估算
➢ 修复费用法
注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗
➢ 测算机器设备实体贬值测算应注意的问题 ✓注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因 素，不要重复计算 ✓综合分析测算方法，调整到合理的贬值率
➢ 没有考虑技术对设备重置成本的影响
规模经济效益指数法(同前)
（二）机器设备实体贬值的估算
实体性贬值 = 设备重置成本 × 实体性贬值率 = 设备重置成本 × (1-成新率)
观察法：机器设备实体性贬值评估参考表 比率法
➢ 分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。 ➢ 机设的三个寿命：
• 物理寿命：机设开始使用→报废 • 技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰 • 经济寿命：机设开始使用→经济上不合算
资产评估学课件
二、机器设备评估的基本程序
接受委托阶段 评估准备阶段 现场工作阶段
➢ 对设备进行分类 ➢ 逐台核实评估对象 ➢ 设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度) 评定估算阶段 确定设备评估经济技术参数 撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 评估报告的审核和报出阶段
三、成本法在机器设备评估中的应用
机器设备评估中最普遍、最重要的方法
机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济型贬值
机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本
机器设备重置成本的具体构成项目
成本法在机器设备评估中的应用
重置成本的估算
➢ 细分加和法 ➢ 价格指数法 ➢ 规模经济效益指数法
（一）机器设备重置成本的测算
（三）机器设备功能性贬值的估算
➢ 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本=设备复原成本 -设备更新成本
➢ 超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数 （注意有所得税问题）
（四）机器设备经济性贬值
➢ 能力经济性贬值 ➢ 营运经济性贬值 ➢ 环保经济性贬值
四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用
细分加和法
1.外购单台不需安装的国内设备重置成本 2.外购成套国内设备重置成本 3.进口设备重置成本
➢ 重置成本 = CIF ×基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费
➢ CIF = FOB + 途中保来自百度文库费 + 国外运杂费
机器设备重置成本的测算
价格指数法
➢ 对于进口设备分别用两国货币支付的情 况，需要通过两个价格指数分别计算
文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。
二、房地产特性
➢ 空间位置固定
➢ 风险转移能力差 ➢ 个别性形成的重要原因
➢ 长期持续使用——通过修缮延长 ➢ 经济环境可改变 ➢ 受政策、环境影响明显 ➢ 有保值、增值趋势 ➢ 投资数额大、周期长，风险大
三、地价的特征
地价是地租的资本化 地价是权益价格 地价具有增值性 地价与用途相关 地价具有个别性 地价具有可比性
市场法
直接匹配法 可比因素比较法 成本百分率比较法
收益法
单项设备评估通常不采用收益法评估 自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业
的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法
建筑物及在建工程评估
第四章
建筑物及在建工程评估
建筑物评估概述 建筑物价格及其影响因素 建筑物评估的方法
➢ 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积
有关“容积率”
所谓“容积率”，是指一个小区的总建 筑面积与用地面积的比率。
物业类型
参考容积率
独幢
0.4 - 0.5
联排
0.7 - 0.8
多层
1.2 - 1.5
小高层（12层） 2.5 - 3
缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公 开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值， 而较少顾及政府对资源的配置职能。
2、拍卖出让的优缺点
优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带 来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖 出让的最显著特点，能够实现土地价值最大 化，土地的经济价值得以充分显现。
缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法 控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对 资源的调控职能。
高层（13层以上） 3.5 - 5
容积率与社区规模
北辰小汤山（0.21）—— 大规模社区 69万平方米 碧盛花园（0.4）—— 小规模社区 8.5万平方米
容积率与规划布局
朗琴园（4 ） —— 高层板楼， 3万平米围合式布局中心园林
成本法 收益法 市场法
在建工程评估
一、建筑物评估概述
土地的特性
自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性
经济特性： 供给稀缺性；可垄断性； 利用多方向性；效益级差性
土地使用权
土地所有权与使用权 相关概念：出让、转让、出租、抵押 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科
3、招标出让的优缺点
优点：招标的评估过程中，衡量投标方案 最主要因素并不是地价，而是外界环境设 计、配套设施建设等综合指标。评标小组 由出让人代表、有关专家等五人以上组成， 较能体现中标的合理性和科学性。
缺点：容易被人为因素操控，处理不当就 会演化成暗箱操作。
（二）房地产价格种类
根据价格表示单位： 总价；单价；楼面地价
四、房地产价格种类
按实物形态划分 ﹡土地价格 基准地价
标定地价
﹡建筑物价格
—— 不包含土地价格 商品房价格
﹡房地产价格
经济适用房价格 动迁房价 安居工程房价 限价房价格
房地产价格种类
根据价格形成方式分类：
➢ 市场交易价格；评估价格
按交易方式分类：
➢ 拍卖价格；招标价格；协议价格
根据权益分类：
➢所有权价格；使用权价格；其他权 利价格
（一）经营性房地产用地出让方式
主要有招标、拍卖、挂牌三种
土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争机制显化土地的真实价
格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游 戏规则。
1、挂牌出让的优缺点
最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成 交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以
由多人多次报价，有利于投资者理性决策 和竞争，具有很强的灵活性和操作性。
➢ 总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限 ➢ 尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可
使用物理年限，结合技术和经济年限确定。
机器设备实体性贬值的估算
➢ 修复费用法
注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗
➢ 测算机器设备实体贬值测算应注意的问题 ✓注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因 素，不要重复计算 ✓综合分析测算方法，调整到合理的贬值率
➢ 没有考虑技术对设备重置成本的影响
规模经济效益指数法(同前)
（二）机器设备实体贬值的估算
实体性贬值 = 设备重置成本 × 实体性贬值率 = 设备重置成本 × (1-成新率)
观察法：机器设备实体性贬值评估参考表 比率法
➢ 分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。 ➢ 机设的三个寿命：
• 物理寿命：机设开始使用→报废 • 技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰 • 经济寿命：机设开始使用→经济上不合算
资产评估学课件
二、机器设备评估的基本程序
接受委托阶段 评估准备阶段 现场工作阶段
➢ 对设备进行分类 ➢ 逐台核实评估对象 ➢ 设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度) 评定估算阶段 确定设备评估经济技术参数 撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿 评估报告的审核和报出阶段
三、成本法在机器设备评估中的应用
机器设备评估中最普遍、最重要的方法
机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值 －功能性贬值－经济型贬值
机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本
机器设备重置成本的具体构成项目
成本法在机器设备评估中的应用
重置成本的估算
➢ 细分加和法 ➢ 价格指数法 ➢ 规模经济效益指数法
（一）机器设备重置成本的测算
（三）机器设备功能性贬值的估算
➢ 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本=设备复原成本 -设备更新成本
➢ 超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数 （注意有所得税问题）
（四）机器设备经济性贬值
➢ 能力经济性贬值 ➢ 营运经济性贬值 ➢ 环保经济性贬值
四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用
细分加和法
1.外购单台不需安装的国内设备重置成本 2.外购成套国内设备重置成本 3.进口设备重置成本
➢ 重置成本 = CIF ×基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费
➢ CIF = FOB + 途中保来自百度文库费 + 国外运杂费
机器设备重置成本的测算
价格指数法
➢ 对于进口设备分别用两国货币支付的情 况，需要通过两个价格指数分别计算
文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。
二、房地产特性
➢ 空间位置固定
➢ 风险转移能力差 ➢ 个别性形成的重要原因
➢ 长期持续使用——通过修缮延长 ➢ 经济环境可改变 ➢ 受政策、环境影响明显 ➢ 有保值、增值趋势 ➢ 投资数额大、周期长，风险大
三、地价的特征
地价是地租的资本化 地价是权益价格 地价具有增值性 地价与用途相关 地价具有个别性 地价具有可比性
市场法
直接匹配法 可比因素比较法 成本百分率比较法
收益法
单项设备评估通常不采用收益法评估 自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业
的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法
建筑物及在建工程评估
第四章
建筑物及在建工程评估
建筑物评估概述 建筑物价格及其影响因素 建筑物评估的方法