房地产基础知识(二手房经纪人培训资料)

经纪人业务内容：
1二手房买卖租赁业务（普宅写字楼商铺） 2新房代理销售 3代办过户手续 4按揭贷款，现房抵押 5房屋装修
佣金收入的规定：
1.房产租赁的佣金收取
收取求租方第一月房租的一半.
2.房产买卖的佣金收取
收取买卖双方各百分之一
3.其它房地产咨询、评估收费
房地产经纪人职业资格制度：
什么是真正意义上的 房地产经纪人？
实用面积：建筑面积扣除公摊面积及墙 体柱体所占用地面积后地净使用面积
公摊面积：建筑物地楼梯、外墙、首层 大厅及小区内其它一些配套设施地分摊 面积
建筑面积：包含了房屋居住可用地实用 面积、墙体、柱体占地面积、楼梯走道 面积及其它公摊面积
房屋基本指标
层高：下层板材中心到上层板材中心地 实际距离>2.8米
Байду номын сангаас
净高：地板到天花板地实际距离>2.4米
开间： 一面墙体到另一面墙体地实际距
离
3－3.9米
进深：前墙体到后墙体地实际距离 4-
5米左右
户型：根据家庭人口组成情况和国家规定 的居住 面积定额所确定的每户居室的 数量和大小
跃层 复式 错层
影响房产租，售价格的因素：
房屋的理论价格 房屋地结构、质量、功能、新旧程度等 房屋地层数与朝向 环境因素（地理位置、交通、商业娱乐 网点等） 房屋的供需状况 政策原因 土地价格地变动等
广阔的市场前景
人的一生60年中，换3次房子，每套房 子价值50万， 每个人一生所交的佣金3万元， 共有100万户人换房，佣金总额300亿 元；
平均每年 5亿 元的中介佣金
基础篇
房地产
房产+地产 物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑 物的总称 经济学上称为不动产
房地产的特点
房产地产不可分割 实体财产和财产权利的有机结合，它的 核心权利是房屋所有权＆土地使用权 房地产是不动产 非标准化：土地的形状等不同土地上的 建筑物的位置结构朝向等不同
经纪人篇
中介经纪的概念：
1、什么是房地产中介 是指房地产咨询,房地产价格评估,房地产经纪等活动的总称. 2、房地产经纪指什么 是房地产中介的一部分,是指房地产经纪机构为委托人提供房地产
信息和居间代理业务的经营活动. 3、经纪人的概念 以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事房地产代理,行纪,居间业
房地产基础知识
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培训目的：
新经纪人通过该培训项目，
了解进行房地产中介业务的基础知识 ， 了解相关房地产法律法规基础知识，
普及与房地产中介业务的基本概念。
市场篇
成熟市场 二手房 与 商品房 成交比例
郑州 上海 日本 香港
美国
二手房 ： 0.3 : 1.1 : 6: 6: 8:
商品房 1 1 1 1 1
房地产消费
类型
投资型 生产型
消费型
房地产消费
普遍 性
增长 性
多样 性
消费 特点
消费弹 性的差
异性
不可替 代与差 别性
连续性 与间断
性
房地产消费
经济社会发展 城市化水平
城市人口增长 生活水平
房地产价格水平
影响消费因素
消费者对经济 发展形势 预测
国家政策
城市产业结构
郑州市房地产市场现状
郑州二手房交易活跃
二手房市场供不应求
二手房市场交易量连续 翻番，但总量与市场需求 相去甚远
交易价格 二手房7000平方
新房9000平方
房产所有权的分类
房屋所有权：泛指所有者对财产的占有.
使用.收益.处分，并排除他人干涉的权 能，是物权的一种。房屋产权指房产所 有者按国家法律规定所享有的权利。 占有权 使用权 收益权 处分权
70年 50年 50年 40年 50年
房地产开发的必备条件
五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售许可证》
两书 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
房产的分类
按建筑材料分
砖木结构 砖混结构 钢混结构 全钢结构
按承重方式分
承重墙结构 框架结构 排架结构 其他
按建筑高度分
低层 多层 中高层 高层 超高层
1－3层 4－7层 8－11层 12层以上 100米以上
按用途分
住宅：公寓、别墅、普通住宅、其它 （四合院、平房） 办公楼 商业用房 商住两用 其它：教育、医疗、科研、工业、交通、 寺庙、监狱、宗教等
居住物业质量指标
务为常业的人. 5、经纪人的目的 以收取佣金为目的
经纪活动的方式：
1. 居间:指为交易双方提供交易信息及条
件, 以媒介,撮合双方交易成交的商业行为.
2. 代理:指受委托人委托,以委托人的名义
与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任.
3 . 行纪:指受委托人委托,以经纪人自己的
名义与第三方进行交易,并承担法律责任的行为.
1.房地产经纪人执业资格考试 2.房地产经纪人协理资格考试
房地产相关的法律、法规
1民事诉讼法 2仲裁法 3经济适用房建设管理办法 4继承法 5婚姻法
二手房价格的制定：
年代 户型 楼层 4楼＋3 % 采光 环境 重点学校
朝向
配套设施： 紧邻都市村庄 心里因素
-2 %/年
三小户型
-10 %
1、5楼基准价 3楼＋5 % 2、6楼 - 3 % 顶层- 5 %
无窗向南
-5%
+-5%
＋15 %
东西朝向-5％
无燃气：- 3%；有暖气：+3%
- 5% -8 %
房地产市场的分类
一级市场：土地市场，土地所有者＆使 用者之间的纵向交流，由政府垄断＆控 制 二级市场:增量房市场（商品房市场）， 房地产经营者＆使用者之间的纵向流通
三级市场：存量房市场（二手房市场）， 房产所有者将房产使用权或所有权再转 让的市场，是消费者之间的横向交易。
房地产消费
类型
特点
影响因素
土地（所有权国家、使用权可转让）：
1、发展商只有得到土地使用权才能建房 • 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、 旅游、金融、服务业商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）
国有土地使用权出让年限
住宅 工业 科教文体卫生用地 商业旅游娱乐用地 综合或其他用地
朝向 采光 内部设施（厨房、卫生间、水、电、天 然气、上下水通达率） 外部延伸（庭院、阳台、露台拥有率） 其它（防盗、消防、避雷、电梯）
商业物业的性能指标
位置 房间朝向、进深、净高、采光等 硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 物业管理 配套设施（商务中心、银行、邮局、员 工餐厅、机票代理等）
房屋面积的计算