论现代商业街区的规划

论现代商业街区的规划

提要：本文主要对国内商业街区开发中出现的问题、规模和结构进行了阐述，最后用著名都市商业中心区发展示例一一日本东京新宿商业区来进行说明。

关键词：商业街区；规划；结构

一、国内商业街区开发中普遍存在的问题

（1）照搬发达城市模式。许多商业街区的开发，没有对本地消费水平、习惯等方面进行研究，只看到发达城市商业街区的表面繁华，而未探求其成功的原因，只是简单的模仿其结构格局，规划与需求出现落差，导致只见景观，不见客流、运营艰难。

（2）新瓶装旧酒。还有一些商业街区的开发，在规划时，缺乏对消费升级的研究，只是把原有的商业形态照搬到外表靓丽的新式建筑中，其结果也必然悬。

（3）重视概念炒作，忽视概念落实。许多商业街区开发前期，创造了许多有市场感召力的概念，然而，推出时并没有深入思考，城市商业的发展水平或其所规划的业态结构，运营模式能否可以支持这些概念的落实，没有考虑概念的载体，导致正式开街之时，就是泡沫破灭之时。

（4）重招商、轻规划。许多商业街区的开发都把商铺的租售放第一位，过于注重初期单位面积的租售收入，而不重视前期的科学规划，导致店铺结构、混乱、功能不全，得不到消费者的认可。

二、商业街区的规模和结构

（1）商业街区的规模。商业街区的营业面积和商业业态、业种结构，应在整个城市、商业规划指导之下，考虑周边交通、环境等，既要满足旅游、居民等各方面的需求，又要避免商业聚集过度资源过剩。

（2）预留开发空间。商业街区建设不可避免地具有一定的时代局限性，在建设过程中，需要利用广场绿地等形式预留一部分土地，这样不仅能美化街区环境，也为街区今后开发预留了空间。

（3）商业业态业种结构。现代商业街区具有购物、餐饮、休闲、娱乐等多项功能，商业街区的店铺及业态组合是构成其商业生态的载体。所以，对商业街区的业态业种一定要有整体规划，避免“千店一面，单调雷同”的局面，提高整个商业街区的吸引力。

三、现代化商业街区的环境与景观设计要点

（1）街区形象设计。融合自然，营造环境幽雅自然、舒心，个性飞扬的商业环境；种植行道树，加强商业街区的美化；安装统一的照明系统，增强商业环境的人性化。

（2）循环路网设计。应建立连续、立体化、高密度、高品质的循环路网，使人行车行都自成体系，方便、安全、高效，形成流动性极强的街区内部空间。

（3）铺面装修设计。各功能分区铺面应统一设计，整体风格应充分体现各自的特色，使人们在街区穿行，能保持愉悦的心情。并通过巧妙设计连接特色区，将整个街区串连起来，形成具有较高游览性的街景。

（4）街道家具的设计。在步道上增设适当的人性设施，如座椅、新闻报栏等。充分体现人性化的尺度、视觉感受及使用便利性，一方面可以丰富视觉环境，另一方面可使商业街区变得具有生气。

四、优化商业区的结构配置

在零售商业区，不同业态和业种的商业设施共处于一个多维商业空间中，相互依托，他们之间既竞争，更合作，具有兼容和互补性。“一业独大”或“千人一面”不是现代商业的个性。

国外不少商业中心街区为了造就商业平衡，还对商业业态、业种进行测算，实施较严格的计划管理。如日本拉普多购物中心在成立之初就对各种人驻商店性质和比例进行了限定，规定；服装33.7％、服饰用品9％、文化用品19.5％、家庭用品9.4％、食品1.5％、餐饮19.9％、服务业7.4％、其它2.6％，从而保证商品结构配置的合理性，避免盲目发展和竞争。

五、著名都市商业中心区发展示例一一日本东京新宿商业区

(一)发展背景和基本情况

新宿商业区位于东京正西方向，地处从西部进入东京的两条主干道一一甲州街道和青梅街道的交叉口上，距东京站的直线距离约6.3公里。二十世纪50年代后期，新宿的设施数量已占东京商业设施总数的10％以上，并形成零售商业设施以新宿大街为中心、娱乐以歌舞伎町为中心，饮食以新宿二丁目为中心的商业区格局。目前，新宿商业区占地总面积约为270公顷，其中商务区开发部分约为56公顷，商业部分约为81.1公顷，绿地广场等约占13O.5公顷[2]。

(二)新宿商业区的立体化更新改造新宿商业区的特色在于在商业空间的利用上，大量运用立体“剪裁”，综合运营土地资源，使交通、购物、娱乐等功能和谐统一，整体环境舒适怡人。

（1）地下空间的开发利用1967年前后建成了贯穿新宿车站东、西两侧商业区的“都会地下大步道”。到90年代，新宿地下商业空间开发已形成从西口甲州

大道到东口歌舞伎町的总建筑面积达l1万平方米的地下商业街网络系统。实践证明，地下空间的开发大大缓解了地上设施及交通压力，有利于商业空间的增值。

（2）交通枢纽的立体开发

新宿在车站西口设立了占地2.46公顷的广场，作为汽车和公共汽车的交通枢纽。在地上7米高度设有高架步道系统，把各主要商业设施及车站在空中连为一体，同时也为周边的商业设施提供了步道。地层分两层，地下一层中央广场总面积为1.68公顷，主要为各铁道、地铁车站以及公共汽车、出租车等各种交通工具提供相互转乘的空间。地下二层为拥有430多个车位的停车场。

（3）商业设施问的“回游”性立体联系

对商业设施间的开发，新宿商业区注重“回游”性和相互间的联系。最突出的是时代广场商业综合体和车站南口地区的再开发。

车站南口再开发的特点是，设置了总面积达11O00多平方米的Southern Terracc步道广场，并在北部、东部、西部分别与车站及重点商业设施相连，在步道广场上还设有7个零售商店和餐饮设施，形成环境优雅的步行者天国。

（4）商务区的立体化开发商务办公是新宿商业区的重要职能，新宿商务区规划相对独立，但基于统一规划，在建筑风格、高度、容积率的绿化、交通协调方面与整个商业区互相配套，有序协调。

整个区共划分为11个用地面积为1.2-1.9公顷的街区，明确规定建筑物的机能以商务办公楼、商场、旅馆为主。并规定建筑容积率必须在500％以上，建筑覆盖率在50％以下，建筑物50米以上部分水平面积的总和，不得超过其用地面积的15％，交通规划依据立体化和人车分离的原则进行。

国外发达国家城市商业街区往往是该城市最富于创新、最有活力的地区，也是现代商业文化的聚焦点。当前随着我国现代城市建设步伐加快，商业街区建设也进入了繁荣期，在合理借鉴国外有关经验的基础上，让我们悉心经营和打磨城市商业街区这张“名片”，使城市更添魅力，更具吸引力！

参考文献:

[1] 赵志荣.历史地段保护的价值观——追求可持续的资源，环境与效益[J].城市规划汇刊，1999，（1）；75-77.

[2] 李雄飞，王悦.城市特色与古建筑[M]．天津科学技术出版社，1991．105-108．