荆州房地产市场调查报告

2617 87-89㎡ 30-139㎡ 634 82-90㎡ 101-149㎡ 3398 1906 87㎡ 87㎡ 86㎡ 921 2639 14000 86㎡ 106-136㎡ 91-117㎡ 96-128㎡ 121-124㎡
87㎡两房、90㎡、123㎡、 5500元/㎡ 126㎡三房 107㎡、123㎡、131㎡三房 5500元/㎡ 87㎡两房、106-120㎡三房 5600元/㎡ 87㎡两房、91㎡、117㎡三 5500元/㎡ 房 86㎡两房、96㎡、118㎡三 4300元/㎡ 房 86㎡两房、121㎡、124㎡三 4300元/㎡ 房 月销售25套（现房） 月均销售12套 月均销售40套房源 月销售12套 已售完 15套，比2013年开盘降价 500元 月均销售10套以下 月均销售100余套
2011-2014年荆州中小学入学人数变化情况（万人）
中小学入学人数 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2011 2012 2013 2014
17.14 14.83
14.4
13.05
荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰ 来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净 流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的 中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型； 但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能 够实现稳定增长态势；
美林悦府
171
33
89-110㎡
77㎡两房、110㎡三房
4150元/㎡
新加坡国际城
385
38
119-139㎡
87㎡两房、119㎡、124㎡三 4600元/㎡ 房 4200元/㎡ 2组
南城故事 城南板 块
9
900 70-92㎡ 114-127㎡㎡ 89㎡两房、114-115㎡三房
10套以下 临近古城区，开发较 早，环境整体一般， 偏离城市发展方向，
2011-2014年荆州三产变化情况
一产 二产 三产
10.40%
9.80% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
31.6
31.8
31.4
32
43
Hale Waihona Puke Baidu
43.7
44.7
44.6
25.4
24.5
23.9
23.4
2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵， 显示了荆州经济充满活力： 近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但 第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需 求潜力较大；
主要以所列三个项目 为代表，区域多大盘， 推广力度大，销售情
78-88㎡ 94-133㎡
恒隆·四季城
500
107
1896
78㎡
109-131㎡
况较为理想，合 汽贸企业主开发，前期内 汇·公园天下陷入资 部认购较多，月均销售40 套房源，配套有沙市实验 金链断裂问题，退房 小学 客户较多
开发区项目深入分析：
区域评价
2014年12月以来月均销售 30套 荆州未来的行政中心， 月均销售12套，降价400 销售情况相对较好， 元 高品质项目涌现，品 月销售20套房源 质不高项目较前期降 价明显，正常月均销
1276 86-90㎡ 100-136㎡ 86㎡两房、118、120㎡三房 4500元/㎡ 644 90-100 ㎡ 118㎡ 90㎡两房、118㎡三房 4900元/㎡
占地 建筑规模（万 （亩） ㎡）
122 59 53 210 38 150 95 108 6 140 856 4000 35 36 10 60 8 50 22 20 11 28 160 600
户数 2555
两房
三房 90-130㎡
主力户型 90㎡、130㎡三房
均价 5200元/㎡
日均来访 10组
销售情况
长江尚品
94
22
1670 89-94㎡ 93-137㎡
89、94㎡两房，93、125㎡ 4700元/㎡ 三房
水岸阳光 武德板 块 南湖颐景
27
6
576
87㎡
103-125㎡ 87㎡两房、103、125㎡三房 5300元/㎡
75
18
1700 89-90㎡ 122-139㎡ 89㎡两房、122、127㎡三房 4600元/㎡ 77-100 16000 ㎡ 3000 87㎡
售20套左右
楼盘最为集中，受中 心城区土地供应限制， 新入市多中小楼盘， 价格在各区域最高， 但进入2015年以来受 销售不理想影响，部 分项目降价幅度较多
75-100 91㎡两房、115㎡、133㎡三 115-133㎡ 5500元/㎡ ㎡ 房 88㎡ 92-128㎡ 88㎡两房、92㎡、121㎡三 3600元/㎡ 房 78、88㎡两房、115㎡、121 3400元/㎡ ㎡三房 78㎡两房、109㎡、121㎡、 4200元/㎡ 125㎡三房
居民 收入
25000 20000
近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均 纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水 平；
2011-2014荆州城镇居民人均可支配收入
12.30% 17010 16513 13.80% 23128 18706 10.00% 9.80% 10.00% 15.00%
2011-2014荆州农民纯收入
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 18.80% 13.70% 7664 8710 12625 9909 13.80% 20.00% 15.00% 11.90% 10.00% 5.00% 0.00% 2011 2012 2013 2014
15000 10000
5000 0 2011 2012
5.00%
0.00% 2013 2014
0
各市农民纯收入对比
15000 10730 10000 5000 0 商丘 驻马店 新乡 许昌 焦作 荆州 8025 8270 12140 12517 12625
可支配收入的增加使得荆州市人 民更加关注生活质量的提高，首 当其冲的就是住房环境的改善； 这为荆州市房地产市场发展提供 了先决条件。
开发区 沙市区 沙北新区 荆州区 荆北新区
228.05 213.43 72.88
169.86 82
近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地 产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍 ，市场供求比失衡； 伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的 资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积
2011-2014年荆州GDP增长情况
1600 1400 1200 单位：亿 1000 800 600 400 200 0 GDP 增速 2011 1043.12 13.40% 2012 1196.02 11.10% 2013 1334.93 10.40% 2014 1480.49 9.80% 2011 2012 2013 2014 13.40% 11.10% 16.00% 14.00% 12.00%
荆州房地产市场总结：
荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经
济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比
例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大； 作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平， 居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长； 荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市 13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来， 再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新 的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；
荆州房地产市场调查报告
目录：
一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 4.市场供需
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
一、荆州宏观经济分析及房地产市场
整体概况
城市 2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中 经济 第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；
市场 2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达 供需 到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；
2012-2014年荆州城区商品房销售面积 （万㎡） 销售面积 300 197 200 141 102 100 0 2012年 2013年 2014年
2015年各区供应增量（万㎡）
300 200 100 0
人信城
100
101-121㎡
101㎡、121㎡三房
4300元/㎡
5组 现房销售，月销售15套左 万达广场周围整体环 右 境较好，借助万达广 场的开业周围项目销 从2014年1月入市销售以 售较好，除万达广场 来月均销售40套 周围外其余区域整体 环境欠佳，多临近高 速路及老城区，居住 销售速度慢，调盘时没客 环境不高，销售情况 户。 不理想 销售速度慢，调盘时没客 户。
766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。
从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量 约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。 2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡ ，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；
二、区域楼市研究
板块 依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个 划分 区域；
古城区 荆北新区
武德板 城南区域
块
荆北板块—— 借助高铁站的建设，荆州门户， 未来荆州区政务中心及商务中心 城南板块—— 以教育科研，高新技术产业，生 活居住为主要功能 武德板块—— 二广高速穿越而过，以客运交通 ，商贸物流，生活居住为主要功 能 沙北新区—— 城市新中心，主体功能：市级行 政文化中心，商业中心 中心城区板块—— 核心商务区，以商贸金融、行政 办公、文化娱乐、生活居住为主 要功能 开发区板块—— 依托工业开发建设，完善配套， 多大型社区
目前在售项目以中心城区、武德板块、沙北新区最为集中，大盘主要集中开发区 板块与荆北新区，城南板块由于开发较早，居住氛围已较浓厚，偏离城市发展主 方向，在售项目不多；
各区域楼市汇总研究：
区域 项目名称 占地 建筑规模（万 （亩） ㎡） 86 20 一期 678 一期 924 户数 两房 三房 主力户型 均价 日均来访 销售情况 区域评价 恒大名都 荆北板 块 绿地之窗 430 130 79-83㎡ 90-138㎡ 106、125㎡三房 6400元/㎡ 初期亮相阶段 区域紧邻高铁站，整 体环境较好，销售情 91㎡ 130㎡ 91㎡两房、130㎡三房 5500元/㎡ 一期卖完，二期8月份入市 况理想；
楚都御苑
33
79-91㎡ 108-130㎡
89㎡两房、118-119㎡三房
5400元/㎡
2组
10套以下 证件有问题，工地停工， 基本销售不动。
公园九里
78
7
589
88㎡
114-136㎡
+
3600元/㎡
销售冷清
各区域楼市汇总研究：
区域 项目名称 楚天都市·朗园 南国都市 沙北板 块 凡尔赛1号 新天地 滨湖国际 春秋城 上海公馆 中心城 区 中豪·明珠城 皇城相府 日月星·国际华 侨城 合汇·公园天下 开发区 金源·世纪城
城市 荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常 人口 住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;
2011-2014年荆州常驻人口增长情况（万人）
575 574 573 572 571 570 569 568 2011 2012 2013 2014 570.4 571.94 573.94 人口 574.42
区域个案研究-金源·世纪城 规模体量大，内部配套齐全，知名开发商
1.基本情况：金源地产开发，城市最东向 2.基础数据：占地面积4000亩，建筑面积600万 ㎡，容积率3.0，绿化率31%。2014年6月推出 基 北地块5区共计约1500套房源 本 3.面积区间：78-94㎡两房，98-133 ㎡三房 简 主力户型：88㎡两房，104-122 ㎡三房 介 4.核心卖点：规模体量大，内部配套齐全，物业 类态丰富 5.去化较快户型：88㎡三房，104-122㎡三房 1.营销进度： 2014年7月会员排号，推出一期北地块5区共计 约1500套房源 营 均价：3500元/平方米 销 进 客群：周围当地客群及公安、江陵县市入荆者 度 4.媒介策略：推广渠道丰富，采用信息全覆盖轰 炸模式，公交站台广告、外展点、电台、公交车 载电视广告等。