医科大学体育馆物业服务方案

中国医科大学体育场馆

物业服务方案

单位名称：辽宁玫瑰物业有限公司

日期：2015年4月

目录

一、企业简介 ............................................................................................ 错误!未指定书签。

二、物业基本概况 .................................................................................... 错误!未指定书签。

三、人员配备计划 .................................................................................... 错误!未指定书签。

四、物业管理实施方案 ............................................................................ 错误!未指定书签。（一）物业服务管理及会议服务 ........................................................ 错误!未指定书签。（二）环境清洁、保洁工作 ................................................................ 错误!未指定书签。（二）维护运行服务 ............................................................................ 错误!未指定书签。

五、组织实施方案 .................................................................................... 错误!未指定书签。（一）物业服务措施及办法 ................................................................ 错误!未指定书签。

六、业公司人员培训方案 ........................................................................ 错误!未指定书签。

七、物业员工考核方案 .......................................................................... 错误!未指定书签。（一）奖、惩制度 ................................................................................ 错误!未指定书签。（二）各岗位考核制度 ........................................................................ 错误!未指定书签。

八、服务承诺 .......................................................................................... 错误!未指定书签。

一、企业简介

随着2003年9月1日中华人民共和国国务

局正式颁布实施《物业管理条例》，标志着以规

模化经营、专业化管理为手段的物业管理市场

日趋成熟，在政府机关不断实施减员增效的大

背景下，政府办公场所的物业委托管理已成为

政府部门减轻管理包袱的首选。委托专业物业公司实施内外部物业管理。专业化、一体化物业管理的实施必然为业主提供一个安全、舒适、整洁、高效的工作生活环境，丰富有序的后勤服务保障。

辽宁玫瑰物业有限公司是沈阳玫瑰大酒店将积累了多年的酒店先进管理、服务经验延伸服务于社会，于1998年开创了玫瑰物业公司（即玫瑰物业公司的前身），十五年来玫瑰物业公司承接了辽宁省地方税务局、省交警总队、沈阳市财政局、沈阳市政协委员会、沈阳电视台、沈阳国税局、沈河区政府、沈河区委、大东区政府、大东区委、农业高新技术开发区管委会、和平区人民中心，沈河、大东、铁西、稽查中心局等七十余家政府机关后勤委托物业管理工作。成功的接待了国家及省、市领导的商务、会务活动和外事接待活动。特别是遇有大型的重要接待活动，玫瑰大酒店无论是在服务人员上还是在确保服务质量上都给予全力支持和帮助，真正让业主体验到玫瑰资源共享益处更让业主省心、省钱、省力、收到满意的效果。玫瑰物业公司积累了多年的政府机关、国、中心等单位办公楼物业服务管理经验，已能承此重任，完成中国医科大学体育场馆物业管理的重托，达到“双赢”。

（二）物业管理服务理念

委托有限服务无限

发现需求满足需求

（三）管理优势

（1）将丰富的星级酒店运营管理手段引进机关大厦后勤物业管理中的经验玫瑰物业自成立以后，就带着星级酒店的服务标准、服务技能、服务意识走向物业管理市场。同时我们一如既往的提倡与推行的“家庭式”的个性服务、“即时性”“隐形性”服务您需要时都会看到我们服务的身影。（雨天防止雨

伞滴水弄脏地面，我们为其准备了专业的垃圾袋；室内外温差大或恶劣天气防止领导的眼镜上霜，我们为其准备了专业的眼镜纸；您上班进到办公室就会看到保洁员为您泡好的茶；你的过季的鞋子未收我们会帮您除尘后上油装袋；每天大堂都会看到我们充当气象报道员的温馨提示。），您工作辛苦了！希望我们的服务能让您感受到家的温暖！十四年如一日，使我们接管的政府机关大厦物业管理工作有了飞速改变和提高，一些单位后勤管理还荣获了国家、省、市评比优秀称号。如：市地税局获省优秀物业大厦和卫生模范单位；市国税局获市安全生产先进单位；市招生办获省、市卫生特模单位；沈阳电视台获市安全生产、卫生先进单位等。我们公司也获得省商业局授予的“效率物业”称号。真正让业主从繁杂的后勤工作中解脱出来，把主要精力投入到主管工作中。深受广大业主的青睐，也不断提高我们在市场的竞争力。如有幸中标也是为接管辽宁省国家税务局物业管理起着保障、服务工作的重要作用，若将我们积累的机关大厦物业管理经验有机的运用到该项目管理中，采取强强合作定能实现管理双荣。

（2）具有一支酒店式、专业化的物业管理队伍，打造出机关物业

管理高品质服务

为保障公司在不断发展壮大中确保专业服务质量的稳定，特别注重

对经理人队伍的吸纳、培养与建设。从经理人资格的选拔、培训到岗位

实际工作效果考核，都制定了一系列的标准操作制度与办法。使经理人队伍素质得到了保证，从而才能带领各委托单位物业员工队伍优质的完成各项物业管理服务工作。几年来，我们先后组织经理人参加专业国家建设部组织的物业管理经理上岗证学习138人。并每年定期的请各大专局校教授到公司讲授企业管理的各类法规及专业知识，还采取走出去请进来的互动学习方式进行实际工作经验交流，如我们派经理人队伍到香港、深圳、北京、上海等地学习先进的物业管理经验，同时又将国际品牌的戴德梁行物业公司请到公司作业务指导顾问，使得经理人队伍素质不断得到提高。为了满足公司发展的需要，我们将经理人后备力量按岗位比例进行培养，保证了公司所接管每个项目都能高标准的完成业主的委托。因此，我们若接管该项目，将会组织一支实力雄厚的管理人员队伍派驻到该项目，全面的、优质的完成各项物业管理服务工作。

（3）公司人性化的管理体制和激励机制，保证了员工队伍和服务质量的稳

定

有了稳定的员工队伍，才能有稳定的服务质量。我们本着以人为本的原则建立了公司人性化的管理体制。不论是干部员工让他们到公司都首先了解公司的历史、工作内容、规章制度、发展前景和福利待遇，使每位到岗员工都能充满信心的在公司接受岗前培训、岗上培训，在工作中提高、丰富自己的业务技能。并给每位员工一个展示自己才能的舞台，看到自己的发展前景和人生价值。公司还以各种文、体活动丰富员工的业余文化生活，提高了企业的凝集力和向心力。稳定了管理人员和员工队伍，也吸引很多社会人才加盟。

二、物业基本概况

中国医科大学体育场馆共分四个场馆，体育场、游泳馆、篮球馆、训练馆。共计建筑面积约两万平，

三、人员配备计划

物业服务部组织结构图

物业人员配置表

1

项目管理项目主管 1 长白班，负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训、监督管理。

2 保洁班长保洁班长 2 负责三个区域的卫生监督、指导、培训。

3 体育场保洁员11 负责体育场看台、场地、裁判休息室、管理人员办公室、会议室、贵宾室及场馆外围。

4 游泳池保洁员

5 负责南测办公区域、北侧男女更衣室、泳池内清洗消毒及泳池边上公共区域清洁。

5 篮球馆保洁员20 负责篮球比赛场馆的场地清洁、打蜡、看台区域卫生清洁、训练馆卫生清洁、篮球场走廊公告区域及球场外围环境卫生。

6 维护运行

电工、暖通、空调运

行

11

负责泳池的水温热泵运行。

负责篮球馆空调几组运行。合计50

四、物业管理实施方案

（一）物业服务管理及会议服务

1、人员配置及标准

项目经理1人。要求：45周岁以下，大专

以上学历，近三年从事过体育场馆物业管理工作，有物业经理上岗证，政治合格，身体健康，责任心强，五官端正，具有较高的业务水平，具备处理突发、应急事件管理的能力。

2、工作职责:

负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理及会议服务。

3、服务要求

（1）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（2）物业管理人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

（3）甲方对物业公司的满意率达到95%。

4、操作流程及标准

5、岗位职责及管理制度列举

《项目经理工作职责》

1）负责接受公司主管领导对本职工作的检查和指导。

2）负责制订和修订职责范围内相关作业程序及相关作业指导建议书。

3）负责对各部门人力需求及人力配置情况进行评审，并负责人力资源的招聘工作。

4）负责对业主反馈的重要事项的处理情况进行跟踪检查。

5）负责对上级布置的重要工作任务的执行情况进行跟踪和反馈。

6）负责按规定要求对新员工进行入职培训及考评。

7）负责制订各部门节假日的值班工作计划。

8）负责本项目的教育培训，并对其它部门的教育培训工作进行监督检查。

9）负责对所属项目人员的工作质量进行检查，并对其工作业绩进行考评。

10）负责对本部门的工作执行情况进行统计、分析及改进。

11）负责与业主及其它部门进行相应的沟通协调作业。

12）负责完成上级交办的其它工作任务。

（二）环境清洁、保洁工作

1、人员配置及标准

设保洁员38人。白班保洁员：26人，夜班保洁员：12人。

其中：白班保洁班长1人，体育场保洁7人，游泳池4人及篮球馆及训练馆

14人。

夜班保洁员：夜班班长1人，体育馆4人，体育场4人，训练馆1人，游泳馆2人。

女性，50周岁以下，男性，55周岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强。

2、工作职责

体育场：负责体育场看台、场地、裁判休息室、管理人员办公室、会议室、贵宾室及场馆外围。

游泳池：负责南侧办公区域、北侧男女更衣室、泳池边上公共区域清洁。

篮球馆：负责篮球比赛场馆的场地清洁、打蜡、看台区域卫生清洁、训练馆卫生清洁、篮球场走廊公共区域及球场外围环境卫生。

3、服务要求

（1）保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。

（2）确保垃圾日产日清。

（3）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

4、操作流程及服务标准

（1）操作流程

（2）服务标准

《场馆保洁操作标准》

1）地面干净无杂物，地板地面有光泽，地毯洁净无污渍。

2）天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。

3）卫生间无异味，便器内无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。

4）门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无灰尘、污迹。

5）场馆办公室干净、整齐、有序。

6）墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹，墙群、地角线无污迹。

《公用卫生间保洁操作标准》

1）天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。

2）洗面盆、台面无污迹，无水迹。

3）目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。

4）室内无异味、臭味。

5）地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。

6）保洁员每隔30分钟对卫生间检查清理一次。

7）卫生间纸篓卫生纸和杂物不超过1/2.

《玻璃门窗清洁操作标准》

1）玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭50无灰尘。

2）地面无污迹。

《公共区域清洁操作标准》

1）地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。

2）公共设施表面用纸巾擦拭20无灰尘。

3）不锈钢表面光亮无污迹。

4）玻璃钢表面光亮无污迹。

5）风口目视无污迹、手印、污迹。

6）各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。

《灯具清洁操作标准》

清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。

《楼层通道地面清洁操作标准》

1）地面目视干净无污渍，有光泽。

2）地面目视干净无杂物、无污迹。

3）楼梯台阶目视干净无杂物、无污迹。

4）楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。

5）垃圾筒的上盖内不能超过三个烟头和其他太多杂物。

6）电梯厅门前的脚垫上无纸屑、污迹.

《公共区域清洁卫生操作标准》

1）标识牌、雕塑目视无明显灰尘、无污迹。

2）玻璃门及推柄表面光洁无渍，地面光泽洁净，墙面用纸巾擦抹50无灰尘，公用设施无灰尘，防尘垫铺设规范。

3）公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆、电梯目视无污迹，用纸巾擦拭无灰尘。

4）走廊、大厅地面无脚印、无污渍、无积水、无垃圾，墙面天花板无积尘、无蜘蛛网，各种设施无灰尘。

5）卫生间地面无积水、无污渍、无杂物，墙面用纸巾擦拭无灰尘，镜面无尘、无污迹，便器表面光洁、无异味，面盆无人用时保证干爽光洁、无污渍，地漏无积聚污物。

6）公用设施无灰尘。垃圾筒目视看不到筒内杂物，垃圾日产日清。

5、岗位职责