中国地区房价的相关影响因素分析文献综述

中国/地区房价的相关影响因素分析

一、引言

近年来，伴随着我国市场化改革的快速推进，房地产市场高速发展，住房及

房地产业已经成为国家的支柱产业。纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达

地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。伴随着商品房的

涌现，商品房价格成为广大居民关注的一个热点。一方面，城市住房价格也在持

续增长，其增长速度已经远高于居民收入的增长速度，易引发一系列社会问题；

另一方面，因为其价值大的特征，住房价格的过高或过低，不仅影响到国家经济

的稳定，而且还会动摇社会的稳定。在这样的背景之下，依据住房实际价格围绕

均衡价格的变化趋势特征，需要有关部门准确地掌握住房的合理、均衡价格，通

过与其实际价格的分析比较，不仅有助于把握住房实际价格的变动情况，同时也

能有效地预测住房价格的发展趋势，通过政策的调整来保障住房市场的稳定发

展。

二、现状分析

亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能

找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，

经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照

顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必需品

还是奢侈品。

国内一些学者对于房价的影响因素的分析大多基于供求关系。价格理论认为

市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线焦点所对应的均衡价格，而所有影响

房产价格的因素都是通过影响供求关系进而发生作用的。

（1）经济因素与房价的关系

Bartik(1991)是最早对这一领域进行总结和评论的学者,他的实证研究揭

示了住宅价格上涨直接受就业增长影响,Geoff Kenny(1999)使用了协整技术来

估计爱尔兰住宅市场自我均衡机制的范围,实证分析了住宅市场的供给和需求关

系。结果表明：收入增加会引起住宅需求的增加和价格的上涨。J.Nellis 和

J.Longbottom(1981)用计量经济学的方法对英国数据的分析研究, 得出一个商品住宅平均价格的简化公式, 分析后得出的结论是，收入是影响住

宅价格的最重要因素。李晨（2010）运用因子分析法对全国 15 个大中城市进

行研究，认为经济因素是影响房价的第一主因子。段家楠（2010）利用广东省

1996-2009 年的数据进行实证分析，证明人均储蓄对房地产价格有较为显著的影

响。王冰和黄磊（2005）通过对居民收入水平与住房价格关系的讨论得出居民

收入水平与房价之间有着密切的正相关关系。李春吉、孟晓宏（2005）在简单

的局部均衡模型基础上对全国 31 个省市 1999—2003 年的面板数据的实证分

析认为，人均可支配收入和对房产的投资额是房价上涨的重要因素。李清书

（2010）探索了地产热的原因，认为中国经济的平稳发展是房地产投资增多和房

价上涨的的根本性因素。

（2）人口因素与房价的关系

影响住宅需求的人口因素有人口数量、人口年龄结构和家庭结构等。

在国外的研究中，英国的 Mankiw 和 Bill(1987)的研究结果表明,人口年龄结构对住宅需求有显著的影响,他们的研究被视为人口学方法应用于住房研究的开端。英国的 Ernisch(1997)根据英国上世纪八九十年代的房价走势,发现人口年龄变化对住宅需求有影响。芬兰的 Mika Kuismanen 运用 M-W 模型研究了人口变化对房地产市场的影响,Laven以人口统计学为基础，研究结果表明一个国家的住宅需求量是由这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度共同决定的。REICO 工作室、经济学家哈继铭等依据人口红利学理论,从婴儿潮的角度分析了我国人口年龄结构与房价的关系,认为从长期趋势看,我国的住房供给弹性很小,人口年龄结构决定了未来房价将会持续上涨。

在我们国内学者的研究中，闫磊（2011）应用 1997—2008 年面板数据对影响房地产价格的各种因素进行实证分析得出，房地产价格与年末总人口数量成正比，且关系显著，而且，人口总数和人口结构会影响到住房需求。同样，韩乐江（2010）对黑龙江三线城市房价的实际情况进行分析认为，在人口总数稳步变化的条件下，家庭规模缩小家庭数量增多也会对房价的不断上涨产生明显的影响。付博、王绩明、吴金剑（2010）认为社会人口结构对房产需求有很大影响，老龄化社会对房产的需求将减少。城市人口数量与住房价格呈正相关,城镇人口中 20 ～49 岁这个年龄段的购房者是住房需求的主要部分,这部分人口的变化是影响房价波动的关键。

（3）金融环境与房价的关系

金融环境指一个国家在一定的金融体制和制度下，影响经济主体活动的各种要素。2010年国务院先后出台了两个遏制房价过快上涨的通知，其中，第一个规定二套以上首付不低于40%，第二个规定二套以上住房贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。从中可以看出，信贷资金是房价上涨的一个推动作用。张涛、龚六堂和卜永祥(2006)对房价和利率之间关系的实证研究证明按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上升。Geoff Kenny(1999)实证研究证明：从长期来看，抵押贷款利率与住宅需求有显著的负相关关系。潘再见 (2008)基于 PW 模型的扩展分析，并进行实证分析，证实了房地产价格与存款利率正相关。众多学者对央行加息与房价关系进行分析认为加息会延缓部分房产需求，一定程度上起到稳定房地产价格的作用。王锦瑜（2011）对我国房价与银行贷款的实证分析表明，房价构成了银行贷款的单向 Granger 原因。房价上涨会刺激人们保价增值的购房需求和开发需求，增加对银行信贷的需求，长期会促使银行贷款利率的提高。周艳（2008）认为开发商的大部分资金来自银行，因此利息就构成房地产开发商的一项重要成本。当利率上升时，投资者运用的资金利息成本加大，必然带来房地产开发成本的上升。如果物价没有上涨，资金的利息成本就不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，这时房地产投资量必然减少，间接造成房屋的供应量减少，在需求不变的状况下，房价必然上涨。相反，在物价同时上涨时，房地产商就会把增加的成本转嫁给消费者，同样会造成房价的上涨。所以从理论上来说，加息会造成房价的上升。

通过分析，笔者认为利率的上升可以减少投机行为，但不一定会导致房价的下降。这是因为我国当前的利率调控政策被房地产市场刚性需求预期干扰，只是起到减缓销售，延长观望状态的作用而已。赵海成（2004）研究了我国货币汇率