LOFT营销策划报告_96p_销售推广方案

卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目类比
立面风格
大堂装修 层高 交通 户型面积 附送空间 装修（每平方米）
底特律财富天地
现代
现代简约 3.6-5.4 距离11号线50米 60平方米 1500（套内）
晶鼎
现代
现代简约 5.55 距离11号线2公里 50平方米 10平方米 1800（套内）
嘉禾广场
Artdeco
项目特征提炼
客户定位
目标客户标签
优智爵仕
优雅名媛
&
睿智菁英
项目特征提炼
客户定位
目标客户定位
优良\美好\优越 聪明\见识\谋略
优 智 爵 仕
布施优裕。——《国语〃周语》 知人者智，自知者明。 （老子）
尊贵\绅士\时尚 职位\官员
王者之制禄爵。——《礼记〃王制》
学而优则仕。——《论语〃子张》
3
Part
品质型
豪华型
小结：同为嘉定区loft，在硬件条件相似的情况下，突出装修、绿化及附送空间，以 品质感附加值提升项目，形成同类产品间的差异化
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目类比
从经济型到品质型，从品质型进一步彰显品味，小户型不断升级
晶鼎 底特律财富天地
嘉禾广场
经 济 型
品 质 型
豪 华 型
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目类比
晶鼎
嘉禾
小户型
底特律财富天地
小户型
5.55米
品质型
精装修 附加空间面积
小户型 低总价 拎包入住 经济型
晶质青年—都市新锐 大面积绿化 低总价 精装修 复式 共享商业空间
artdeco
4.5—5.5米 豪华大堂 轨道房
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
六大卖点
小户型
artdeco
共用商业中，目前规划有中国农业银行
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目优势归纳
位于嘉定老城，周边生活配套较完善 项目4.5－5.5米层高 项目外立面为artdeco风格，品质感强 5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米
生态中庭，约260平方米 每层均有一个共享空间
项目优势归纳
55平米小户型，4.2米面宽，9.6米进深
项目商业配套定位高，由开发商统 一招商，引进商业品牌店 项目拥有大面积绿化地带，1513.平方 米的绿化区，绿化率达到22％
3000元，精装修，送两个空调 附加空间，飘窗面积达到4平米，抬高30公分， 加上楼梯上方面积约有6平方。
项目和旁边的嘉宝办公楼共用部分公共空间，提 高楼盘生活和商务层次
产品分析
叶城路LOFT项目营销 策划报告
1
Part
卖点提炼
产品分析 卖点归纳 项目对比 卖点提炼
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目区位分析
老城辐射区，南门商务服务区规划范围内
嘉定老城
项目地块
嘉定新城
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目地块分析
周边环境现状
可塑景观 邻接河道
配套成熟 厂房聚集
地块四至：叶城路以北，自然水域以南； 项目地块西侧为在建中的嘉宝商办项目，东侧为消防局，北 侧有天然河道支流穿过； 地块较为方正，但交通昭示性较差，目前只有叶城路连接； 地块内部已进行施工。
小户型
复式
精装修
豪华大堂及 公共部位
附送空间面积
2
Part
客户分析
客户推导 客户定位
项目特征提炼
客户定位
目标客户区分
底特律财富天地 晶鼎 嘉禾广场
25－30岁 家庭年收入15万以上 首次臵业 刚性需求 自住为主
25-35岁 中产型 家庭年收入20万以 上 都市新锐 婚房 刚性需求 投资
30-40岁
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”不仅仅只是建筑……
Art Deco作为一种经典的艺术风格， 启蒙了现代主义（Modernism），同时影响了许多其它方面， 包括建筑、工业产品设计、绘画、图形、摄影、服装、面料、饰品、家具、 家居设计及时尚的各个领域。 Art Deco受到埃及古代装饰风格、原始艺术、舞台艺术、爵士乐、汽车等因素的影响， 色彩鲜明强烈，特别重视原色和金属色彩。 纽约帝国大厦（Empire State Building）、克莱斯勒大厦（Chrysler Building）、 Tamara de Lempicka的画作、Leon Bakst的舞台设计、 Cartier的装饰艺术系珠宝都是Art Deco风格的标示。
劣势 •地块目前出入口仅有叶城路，交通 昭示性较弱； •叶城路西段目前车流量较大，但人流 量较小； •项目属于商办产证，相比住宅首付 、生活成本较高，使用年限较短； •项目南面目前为工业厂房聚集区，先 觉景观因素较差。 威胁 •市场形势不稳定，仍有波动； •未来产品同质可能性的威胁； •地块周边发展较低，虽然基础生活配 套设施齐全，但是支撑高品质酒店公 寓条件尚不充分 ； •价格竞争、品质竞争、地域竞争及多 处供应项目的竞争形成的多方位、多 层次的竞争系统给本案带来的市场威 胁。
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目产品分析
【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米， 符合目前小户型的主流需求。】
楼层 1F 2-12F
套数 22 330 2－3F为5.5米层高 4－12F为4.5米米层高
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
地块SWOT分析
优势
通过提升产品品质和功能来深化优势，规避项目在性质上的劣势
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”代表一种豪华精致的装饰风格
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”从爵士音乐中吸取优雅的元素
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”诠释着珠宝的华贵和细致
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”将时装界带入梦幻
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
“ART DECO”的画作彰显色彩的鲜明和个性
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
[ART DECO的五大观点]
品牌化：高档品牌的舒适亲和与低调奢华。
个性化：富有针对性的设计，风格独特。
客户特征凝练
求
项目特征提炼
客户定位
单身公寓 自住客 行政公馆 SOHO
客户定位
投资客
纯投资概念 投资自用皆可
项目特征提炼
客户定位
市区客
全市范围 以投资为主
客户定位
区域客
居住区域：嘉定、普陀、宝山 工作区域：嘉定区
项目特征提炼
客户定位
客户定位
投资客 自住客 全市客 区域客
成熟稳重，人生步入稳定发展期，较高的收入，崇尚品质
•地块处于老城区，区位优势明显； •北临河道，景观较好； •体量较小，去化压力小； •紧邻叶城路、嘉定客运站、轨道11号线等， 交通便捷； •周边居住氛围好，配套齐全。 • Artdeco外立面，品质感强
机会 •南门商务服务区定位及规划； •目前周边供应及嘉定新城供应大多都以居 住型公寓为主，缺乏创新性产品和主题社区； •嘉定新城建设规划，带来周边居住氛围及 商业办公氛围的提升，物业售价也随之提升； •地铁11号线带来的市区人口导入，将成为板 块价格提升的跳板；
年龄段
家庭结构
购买力
项目特征提炼
客户定位
客户特征凝练
客户年龄
30-40岁
客户来源
嘉定、普陀及
全市
职业特征
加工/制造 商业贸易 公务员
购买动机
投资兼自用
关注分析
性价比 品质
发展潜力
项目特征提炼
客户定位
区域焦点
产 品 核 心 卖 点
高成长性
市 场
尊贵品质
高品质
与 客 户 需
小户型LOFT
高性价比
客户定位
年收入50万以上 非首次臵业 投资性强 考虑具有发展潜力的 品质居所作为投资或 自用
投资
项目特征提炼
客户定位
从经济实力、社会经历及生活品质等方面，区分客户群，实现客户层面的升级
健康养老 51-60岁 以上
二老空巢 三代同堂 儿女立家
上 海 臵 业 客 户 分 类 模 型
品质家庭 41-50岁
中大学 3口之家
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
项目中植入大量绿化生态
1513平方米的绿化区，绿化率达到22％
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
生态中庭，约260平方米
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
项目商业配套
由开发商统一招商，引进商业品牌店
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
与嘉宝共用公共空间， 提升项目的商业品质
人性化：从客户的习惯出发，创造品质生活。
奢华性：豪华品质，玩味经典与潮流之间。 价值性：价值具有成长性，值得珍藏。
项目定位
产品标签
案名建议
作和生活环境，选择交通和配套较为便捷，具有升
值潜力的嘉定区域臵业，是该人群的首选。 关注点：【楼盘品质】、【无市区承付能力】、 【11号线牵引】、【升值潜力】
项目特征提炼
客户定位
客户需求描述
他们是嘉定较富有的一群人 在嘉定有自己是事业，家庭 有一定的置业经验，在嘉定拥有房产 有着很深的嘉定情结，生活，工作的圈子都在嘉定 他们喜欢豪华的装修风格， 平时社交较多，喜欢吃饭，喝酒等娱乐休闲生活 讲究品牌，对用材比较关注
SWOT 分析
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
项目地处嘉定老城区，完善的生活配套
老城区板块
项目地处南门商务服务区 规划范围内，潜力巨大
建设具有现代风格，以综 合商业为主体，结合居住、 商务办公、创业园区等多 功能的南门商务圈，提 升嘉定新城品牌形象，成 为嘉定新城建设的新亮点。
产品分析
飘窗面积达到4平米，抬高30 公分，加上楼梯上方面积约有 6平方。
飘窗 4平方米
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
每层共享空间
中庭花坛
休闲桌椅
中庭小品 休闲健身器材
产品分析
来自百度文库卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
精装交房，品质升级，树立嘉定品质标杆
3000元/平方米装修豪华配臵
产品分析
卖点归纳
目标客户价值关键词
关注细节 有优越感
彰显品质与品位
项目特征提炼
客户定位
嘉定实力阶层
客户定位
年龄：30-39岁 家庭资产：家庭净资产超过300万 家庭年收益：大于等于50万 房产拥有数量：2套以上 自备车：1~2辆，其中1辆在30万左右 空闲度：1年有时间、有条件支持2次境外旅游 职位：嘉定当地私营业主、企业高管、公务员 他们：这些中产阶级在完成首次或二次臵业后，人 生步入稳定发展期，开始考虑选择具有发展潜力的 品质居所作为投资或自用。 以现有房价水平，市区豪宅超出其支付能力，受到 11号线通车的牵引，同时因为已经习惯了嘉定的工
4.5米稀缺LOFT户型
4.5米空间演绎，让尊贵扩展
4.5米层高，小户型酒店式公寓，拥有更多 的空间演绎，在区域内具有稀缺性
隔层之后，小户型可以变身为2房甚至2＋1 房，性价比优势明显
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
55平米小户型
4.2米面宽，9.6米进深
楼梯上方空间 6平方米 附送
附加空间
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
artdeco风格外立面，品质感强
简洁的线条，干挂石材贴面，Artdeco建筑的 传承，经得起时间的沉淀。
新天地企业天地实景
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
豪华酒店式大堂
5.5米豪华酒店式大堂，建面约200平米
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
丁客家庭
都市新锐 26-40岁
富 豪 型
富 贵 型
目标客户
富 裕 本案 型
中 产 型
经 济 型
幼小3口之 家 已婚丁客
新 上 海 人
中学3口之 家 三代同堂 单身丁客
新婚族
晶鼎 目标客户
新新人类 22-25岁
单身E族 ——300—100—30以上万元/年 30—10万元/年
底特律财富天地 目标客户
10万元以下
共性 链接
豪华装修
高附加空间赠送 豪华酒店大堂、中庭
投资价值：预期增值，高性价比
项目关键词
artdeco
豪华品质
高附加值
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
我们的产品和客户关键词得出
我们的项目具有
ART DECO
特性和风格
我们要为客户打造
ART DECO 品质
的生活概念
项目定位
产品标签
新古典主义豪华大堂 4.5-5.5 依托老城原有交通 55平方米 10平方米 3000（套内外） 1513平方米的绿化区，绿化 率达到22％，260平方米生态 中庭 开发商统一招商，引进知名 品牌 嘉宝共用商务部位
绿化
商业配套 外部配套
有底商，招商不详 -
有底商，招商不详 东云街（规划中）
品质感
低总价、经济型
项目策略思考
项目定位 产品标签 案名建议 形象表现 营销策略
推广策略
项目定位
产品标签
案名建议
形象表现
营销策略
推广策略
客户需求
区域价值：强大的发展潜力 商务价值：配臵完善，服务周到
项目定位
产品利益
尊贵artdeco品质
4.5米空间55平米小户型
居住价值：品质感，空间感
支付价值：彰显身份，品质标签