芜湖城东地区商业布局问题与规划设计

芜湖城东地区商业布局问题与规划设计摘要：2005年7月，安徽省政府出台《关于实施东向发展战略的意见》政策，扩建东城地区拉开了帷幕。

良好的商业布局是地区经济发展，人民生活幸福，社会繁荣的重要前提。

现如今，城东地区已有了成熟的商业体系，但由于人口聚集度不够、交通不便利，商业选址科学性等问题，商业布局还需要做一些改进。

关键词：商业布局人口聚集度交通
一、芜湖城东新区
芜湖，简称“芜”，位于安徽省东南部，是安徽省域副中心城市、次级中心城市，与省会合肥并称为安徽省“双核”城市，是安徽省沿江重点开放城市，长江流域区域中心和重要港口城市，皖江城市带承接产业转移示范区核心城市。

芜湖城东新区紧接芜湖老城区，规划面积约80万平方公里，近期规划面积约42平方公里。

新区以十字型的城市轴线为骨架，由6.6平方公里的行政、商务核心区，北部休闲片区、东北部文化片区、东南部创新片区、南部生态片区组成。

二、芜湖城东地区商业布局问题
商业布局即商业机构及其活动过程的空间排列组合形成和地域表现特征，其实质是指在一定经济区域内，形成以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。

城市商业布局是地区产业经济的重要组成部分，其发展状态与居民的日常工作、生活密切相关，对于城市经济与社会的繁荣发展有着至关重要的作用。

芜湖城东新区是在2005年7月芜湖市《关于实施东向发展战略的意见》政策出台的背景下开始着重大力度建设的，短短几年间，市政务大楼、中江大道、赤铸山中路、鸠江北路、中央公园等工程已完工，一个崭新的宜业、宜居、宜游王国已展现在世人面前，与此同时，与之相适应的商业圈、工程项目也在蒸蒸日上，但其中任然存在一些弊端。

笔者认为，城东商业布局还存在如下问题：
1、一些商业圈存在有场无市现象。

一些商圈，由于布局不合理，出现了只有经销商却很少有顾客，甚至商圈圈工作人员要比顾客还多。

绿地镜湖世纪城设有甲级写字楼、商
业综合体等，但租用率并不高，很多处于闲置状态，造成浪费。

万达消
费顾客并不多，人们更倾向于去中山路步行街等地逛街购物，人流量明
显处于下风。

2、社区附近存在有市无场现象
在居民生活区，药店、超市等配套不完善，一些商场空有门市，却无卖家。

南翔万商附近有众多居民区，但是其配套设施部健全，没有社
区义务中心和医院，小型商业街。

而万达商铺入住率也不高，尤其是金
街，没有几家商铺入住，无法形成集聚效应。

3、商业布局与人口聚集存在不一致性
城东地区存在需求、供给不匹配现象。

人多，需求量大，但卖家少；
人少，需求量少，但卖家多。

绿地镜湖世纪城是一个大型住宅区，却没
有大型商场、超市和小区公园，提供给住户的商业娱乐空间有限。

万达
周边小区分布较为分散，新建住宅入住率也不高，人口密度不高且学生
群体所占比例颇高，且附近居民多是工薪阶层，整体居民消费水平普遍
不高，与其高端品牌定位背道而驰。

南翔万商商圈有很多楼盘和居民区，
但是入住的人口较少，整体处于空城的状态。

商城里的大多是电商，主
要做的是批发，很少有零售，且商场使用率不高。

4、一些交通运输地段不能为商业圈提供正向支撑
发达便利的交通是商圈发达的必要前提。

万春周边交通不便利，且无直达芜湖市中心的晚班车，清水街道严重老化，且秩序性差，而两地
居民以家庭性质消费为主，这样容易造成封闭式发展，对经济拉动作用
不大，这种情况下，如果不吸引不周边城市居民购买力，势必会放缓经
济发展。

绿地附近公交线路少，且可乘坐的公交班车数量少，需等待的
时间较长。

万达虽然交通便利，车流量大，但大多为过路车，不能形成
特定的消费人流。

南翔万商居民区距离市中心较远，却只有神山口往欧
亚达和长江市场园那边有少量的公交车，没有通往南翔万商国际轻纺百
货博览城的公交路线
5、现有商业布局受原有商业布局影响
美的厂和家具厂紧连尚未开发的万春商业街，会造成交通的阻塞、环境污染，这些不仅会影响万春居民的居住环境与宜居这一目标相悖，
还会限制万春商业街的发展。

清水工业工厂分布较多，居民区和商业街
道联系在一起，不容易构成规模经济，也不会形成组团商业圈吸引购买
力，拉动城镇经济增长。

万达商圈的主要竞争对手有步行街商业圈、汇
金广场商业圈、华亿商业圈（大润发），所处优势和万达相比较为明显。

此外，万达广场周边建筑杂乱，小商铺居多，与万达广场形象相差甚远，无法形成一个整体的商业区。

三、芜湖城东地区商业布局规划设计
城市商业空间是一个复杂的系统，影响因素众多。

一个城市既有的商业布局及其演变更多地体现了城市诸多要素的变化，如城市空间分布特征及功能的演进，交通布局、交通方式与通达性以及人口集聚与分布等，现根据商圈理论作出如下规划设计建议：
1、根据消费人群特点设立商业圈
社区商业：其消费人群是生活在一定地域的居民，主要功能是为社区居民提供日常生活用品和服务。

就目前发展状况来看，芜湖城东新区存在很多社区基础设施配套不健全的现象，很多大型居民社区在社区超市、社区运动、娱乐设施方面等缺失，造成居民生活不便，居民生活质量不高，这也是某些居民区居民入住率低的一个重要原因。

没有一定的居民聚集，商业圈难以运营，以致形成规模，但是没有一定规模的商业组织，人口密度和流量也不会变大，二者相辅相成，相互影响。

具体来说，应相对集中布局社区商业网点及其他公共设施用地，引导以大型综合超市为主体的块状社区，集中配置生鲜食品超市、标准化菜场、便利店、药房、美容美发店、书报亭、洗衣房、大众化餐饮、维修回收站等，增加公共运动、健身
服务、现代汽车服务和社区生活服务设施;社区商业街的店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置，商业设施与住宅设施适当分离，居住区商业街与交通主干道适当分离;如绿地镜湖世纪城大型居民住宅区，应该配有相应的社区医务中心、医院，中端娱乐会所、健身房等，扩大绿地面积，居民提供良好的居住环境，也为晨练者提高一个好的清晨，这样既有利于提高居民入住率，也可带动绿地镜湖世纪城其他商业圈的运营、兴盛。

学校园区商业：其消费人群主要为大学城学生和教学工作人员提供服务主要功能满足广大师生基本生活购物、餐饮、会议、展览、文化交流、创业服务等综合需求。

具体来说应建立大型书城、生鲜食品超市、便利店、学生食堂、咖啡厅、茶室、邮政局、银行、网吧，文化用品商店、各色专卖店和各种休闲吧等。

也可适当增加增加学生创业中心、科学实验研究中心、文化创作中心、业余爱好培训中心和时尚健身中心。

工业园区商业：消费人群以科技园区和工业园区工作人员及外来商务、务工人员为主要导向，主要功能提供生活服务和商务服务为主。

具体来说，应将各城镇工厂归置一处，并在新的归置地修建便利店、中小型超市、小型餐馆(提供外卖服务)、特色快餐店等零售餐饮业，并引入中高档宾馆、小型商务中心(通讯、传真、复印、打印、旅行服务、各类票务服务等)。

2、便利交通：
城市交通布局、市民出行方式与可达性对于商业布局具有重要的导向性和指向性。

国内外城市发展实践表明，交通方便、人流集散的地方往
往是商业布局的最佳位置。

东城新区很多商业圈位于城市主次干路沿线，如北京中路、赭山东路、弋江中路等。

但其中也有很多不足之处，应作
出一些改进，具体如下：搬迁清水街道的工厂，扩建重修清水严重老化
街道；修建地铁，其站点尽可能设在地上商圈比较近的地方，舒缓地上
交通拥挤情况，并在地铁附近修建地下商业圈，完善其配套设施：中小
型综合超市、便利店，小饰品店，中小型餐饮店，小型服装市场。

3、建立城市广场：
一个自然景观和人文景观完关结合的广场，不仅是城市文化个性、文化品位的标志，更是市民引为骄傲的精神家园。

其区位优势，有者文化
含量文化特色和鲜明的符号识别。

从某种意义上说，城市广场是一个城
市商业布局中最显赫的部分。

到目前为止，城东新区人口聚集在消费力
上贡献因素不大，也无自己的城市广场，可在绿地镜湖世纪城附近修建
一个城市广场，并与绿地镜湖世纪城形成一个综合商业圈。

四、结语
商业布局的演化和发展是一个复杂而漫长的过程，受着众多因素的影响。

相信随着芜湖经济的发展，交通的便利，城市化进程的推进，芜湖城东区会成为全省东向发展排头兵，成为辐射周边2亿人口的商务文化中心、区域性总部经济中心和芜湖行政中心，成为最具发展潜力的活力新区、园林新区和时尚新区；与老城区商贸中心形成功能互补、良性互动的“双心”结构。