重庆市沙坪坝区房地产市场分析报告

第一部分——经济分析一、国家宏观环境分析

二、沙坪坝区宏观环境分析

（一）宏观政策

从10月1日起全市3400余套存量独栋别墅开始缴纳房产税，重庆市针对存量房房产税的“破冰”之举引发各界关注。

（二）区域概况

1、地理情况

沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积

396.2平方公里。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文

化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇

工业为主的地区；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园。

2、行政及人口情况

2010年年底我区常住人口总量超100万人目前区辖沙坪坝、磁器口、小

龙坎、渝碚路、童家桥、石井坡、詹家溪、山洞、新桥、天星桥、土湾11个

城市街道办事处，歌乐山、井口、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、曾家、土

主、青木关、回龙坝、中梁、凤凰12个农村镇和联芳园区。

3、城市地位

沙坪坝是重庆市科教文化中心区，一直是重庆市的教育集聚地，各级各类

教育发达。区内现有高校19所，科研院所65个，电大职大10所，中小学83

所，在校学生近30万人，教育人口占了全区总人口的近1/3。2011年以来，

沙坪坝区经济转型成果进一步显现，区域经济发展全面提速，产业结构调整取得实效。我区一季度GDP增速位列主城区第一名。

（三）、沙坪坝区发展状况

1、沙坪坝区经济发展水平

生产总值及产业结构

全区实现GDP236.6亿元，同比增长22.8%，我区一季度GDP增速位列主城区第一名。再创沙坪坝区发展历史上的新高。规模以上工业增加值完成94.1亿元，同比增长43.6%。全区实现地方财政总收入33.7亿元，同比增长46.7%。一般预算收入完成19.6亿元，同比增长59%。城市居民人均可支配收入达11504元，同比增长14.1%。全区实现社会消费品零售总额111.1亿元，同比增长20.7%。全区实现进出口总值24.3亿美元，同比增长3.7倍。同时，上半年完成全社会固定资产投资153.5亿元，同比增长32.5%，拉动地区生产总值增长11.1个百分点。重点项目完成投资107.5亿元，为年度计划的38.7%，占全社会固定资产投资完成额的70%，为历年最好水平。从生产领域看，第一产业基本稳定，第二产业引领发展，第三产业稳步提速，主要行业生产发展形势持续向好，带动全区经济又好又快发展。

社会消费品零售总额

沙坪坝区是重庆主城的核心板块之一，区内的三峡广场商圈营业总面积60多万平方米，从全市看，我区消费规模占全市消费总规模的6.4%，总量在主城九区中排名第6位，另有全市最大的建市场、金属材料市场、木材交易市场、

现代医药物流中心等专业批发市场。2010年，我区认真贯彻落实国家一系列“扩内需、促消费”政策举措，商品流通规模继续扩大，消费能力持续增长。全年累计实现商品销售总额901.4亿元，比上年增长33.0%，实现社会消费品零售额200.6亿元，比上年增长20.2%。

城镇职工平均工资

沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多，城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，今年前三季度，我区城镇单位从业人员平均工资27624元，同比增长10.91%，其中在岗职工平均工资28504元，同比增长11.71%，较上半年提高了3.9个百分点，增长速度进一步提升。

图3：沙坪坝区2004-2009年房城镇职工年平均工资及增长率情况单位：元

数据来源：《重庆市2009年统计年鉴》

2、房地产投资情况

固定资产投资

沙坪坝区固定资产投资额除2008年呈负增长，其余年份均有大幅增长，2009年全区固定资产投资额达到248.98亿元，是2003年固定资产投资额的5倍。

房地产开发投资

2010年，我区房地产开发完成投资101.5亿元，比上年同期增长

20.0%。从全年走势来看，一季度受同期基数影响增速较慢，上半年伴随

新开工项目的增加实现了高速增长，三季度起受“国十条”政策的影响开发投资回落，特别是10、11月份进入低谷，经过短暂调整，伴随市场需求增加，年末开发投资有所复苏。全年房地产开发投资增速呈现波浪形走

势，增速分别为： 22.5%、3.6%、10.6%、34.0%、35.1%、33.9%、

20.0%、21.9%、10.4%、11.2%和20.0%。

3、商品房销售稳健增长

在国家和我市对房地产行业的调控下，数据显示，全市1~8月房地产开发投资1195.78亿元，同比增长34.9%，但增速较1~7月回落1个百分点；其中住宅投资839.91亿元，增长36.1%，但增速较1~7月回落了1.5个百分点。同时，1~8月，全市商品房销售2500.52万平方米，同比增长12.2%，较1~7月增速回落0.5个百分点；其中的商品住宅销售2300.73万平方米，增长9.4%，较1~7月增速回落0.4个百分点。

第二部分沙坪坝区土地市场分析

（一）、沙坪坝区近年土地市场情况

1、土地成交量

沙坪坝区近几年来的房地产相关用地成交都集中在2006年，从2007年开始出让的房地产相关用地宗数虽多面积却相对较小。2009年和2010年相对

有所增加，但在2011年，由于市场萧条，土地成交量较小，上半年出现房地产相关用地出让为零的情况，到8月份才有土地的出让，截至目前为止，出让土地3宗，总计9.6975万平方米。

2006年沙区成交房地产相关用地虽只有18宗，成交土地面积却达到446万平方米，其中富力、龙湖和融汇的三宗分别为3800亩、1281亩和1244亩的土地均在当年取得。2007年开始沙区成交的房地产相关用地宗数虽多却都为小面积土地，最大的一宗仅200余亩。2008年则区内成交的房地产相关用地仅3宗，均位于沙区中心位置。2009年区内土地市场恢复，龙湖、金科均大学城有882和1022亩的土地成交，但沙区的房地产相关用地成交量也仅有2006年的一半左右。2010年土地出让量和2009年相当，为15宗，面积约为179万平方米

图一：沙坪坝区2006-2010年房地产相关用地出让面积

数据来源：重庆市土地交易中心

2、土地成交价格