租用农村集体土地的合法性问题

租用农村集体土地的合法性问题
《土地管理法》
第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。

第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。

《农村土地承包法》
第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。

第三十三条规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。

以上法律规定表明，农村集体经济组织转让集体土地使用权的权限是受法律限制的，其对农村土地使用权的转让，仅限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国
有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。

农村集体经济组织无权将集体土地使用权转让给第三方用于非农业建设。

目前的现状是出租的农村集体土地大多由承租人用于建设厂房生产经营或建设门面房等商业设施用于出租，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，是与我国法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背的。

《土地管理法》
第十一条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。

第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。

《土地管理法实施条例》
第四条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”。

第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

依法改变土
地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。

以上法律规定表明，我国实行土地权属的法定登记制度，转让土地使用权必须进行变更登记，否则，则属无效。

目前农村集体土地出租大多未依法进行变更登记，应是无效的。

综合以上分析，目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上，还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。

国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知
国土资发(1999)222号
法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。

全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。

一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》
《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》
（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）
建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》探索土地流转新机制。

探索推进征地制度改革，制定集体建设用地使用权收益分配使用管理办法，依法征收农民集体所有土地，提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。

允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。