我国房地产行业发展形势分析

我国房地产行业发展形势分析

第一部分：我国房地产行业总体发展趋势

一、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，并受众多利好因素推动

1、市场运行平稳

我国房地产行业的增长速度近年来虽然一直较高但尚属平稳，与93、94 年有着根本性的区别。93、 94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。但是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90 年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，并在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然看好。

2、消费结构升级继续支持房地产行业发展

消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局

2000

图1 资料来源：中经网

年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。

图2：全国城镇居民家庭住房现状调查

较快发展的基础（图3）。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产

3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展

1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增

0.8%-1.0%。

大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%（图4）。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。

数据来源：申万研究所

4、房地产行业未来需求巨大

按照国家计划到2020 年达到小康水平，人均住房面积达35 平方米的基本目标来预测，如果经济能保持相对平稳，到2020 年我国房地

产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%（表2）。

表2资料来源：招商证券

二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向

1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣，但仍是个渐近的过程

十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施，其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移，目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这一政策的前瞻性。随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求，特别是经济型住宅的需求，这是大家对房地产市场极度看好的最主要原因。

但是我国城镇化进程将是一个漫长的过程，这主要是受到以下几方面因素的影响。

➢人均资源占有量低

城镇化的顺利实施必须有足够的资源做支撑，但从生产技术水平看，我国目前的资源状况并不乐观（表3）

表3我国人均资源占有量处于低水平

资源来源：中国科学院

因此，如果中国的加工业不提高技术含量，仍然只依靠高速度的外延式增长模式来支持城镇化发展，那么原油矿石等资源的紧张程度将更加凸现，中国城镇化进程很可能是不可持续的。

➢消费升级有等积累

商品房需求的另一主要支持因素是消费升级，即由于人们生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求：扩大人均居住面积、改善居住环境。尽管这种改善住房条件的需求对房地产市场的健康发展非常有利，但不可否认的是目前过剩的劳动生产力使居民真实收入水平难以大幅提高，而社保体系的不完善也制约了普通居民的消费升级的意愿。

➢过剩的劳动生产力

由于大量的农村生产力向城镇转移，导致我国非农劳动生产力非常富裕。从总量来看，尽管第二、三产业从业人员一直在增加，但第一产业劳动力数量居高不下，而且城镇登记失业人员数近年来一直在上升（图5）。如果再考虑到大量隐形失业的情况，那么从业人员收入水平的提高将受到极大的制约，消费升级也只是少数高收入阶层才有能力完成。这从珠三角等发达地区的一般工资水平也证实这一判断。

➢社会财富有待积累

尽管我国居民一直具有非常好的储蓄习惯，但我国居民家庭财富积累主要是从改革开放以来才开始的，因此普遍的财富积累还比较薄弱（图6）。2003 年末城乡居民储蓄大约为10 万亿元，人均不足1 万元。即使按“二八”规律，假设这些财富主要集中在2.5 亿人手中，人均也只有4 万左右。并且我国居民人均可支配收入和人均消费支出水平低，每年人均储蓄数量很小（图7）。因此一般城镇居民的消费升级能力不可高估。

图5我国劳动力情况（万人）

资料来源：国家统计局

图6我国居民储蓄情况

资料来源：国家统计局

图7我国城镇家庭收入情况

资料来源：国家统计局

➢社保体系仍有待完善

由于我国社保体系尚未建立或完善，看病、子女教育、失业保障等问题一直困扰着广大居民，导致消费对我国经济发展的贡献程度远远低于投资和出口（图8）。而且我国正面临着老龄化的压力（图9），因此如果社保问题得不到很好的解决，那么居民的消费潜力将大打折扣。目前的房地产价格上涨更加重了一般居民的负担，在很大程度上影响了一般居民的住房消费。

图8消费尚未成为推动我国经济发展的主要因素

资料来源：国家统计局