某工业项目策划方案(PPT 46张)
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2016石家庄西二环工业项目 策划方案
策划部 2016.12.01
前言
• 市场调研部分数据不全，因为需要深入西二环去 市调，适合真正运作项目时调研。所以所用的对 比项目有东开发区项目。但是工业项目本身就少 ，所以东开发区项目也有一定借鉴意义。 • 经济测算土地成本是自己根据网上数据估计的。 因为建议先推售研发生产车间，所以只做了这部 分产品价格初步的定位。
•
•
•
西二环沿线 在售项目规模 （万平方米） 待售项目估算规模 （万平方米） 合计 （万平方米）
西三环区域
东开发区
合计
综上：东开发区科技 园数量最多，同时石 家庄向东发展速度快 于向西发展速度。但 石家庄西二环有工业 规划，西二环竞争强 度比较低。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业园产品特征分析
1900 1,600
600-1000 400-1000
0.8 0.5
2.2 5.5
80% 90%
整层 400-500
销售季节性比 较明显；付款 方式灵活。
西三环沿 线
上庄工业园
6800
目录
第一 章
市场环境分析
u整体市场研判 u竞争环境分析 u市场环境小结
第二 章
项目本体和初步定位分析
u项目关键指标描述 u项目SWOT分析 u项目初步定位与价格策略
第三 章
策划推广分析
u推广节点分期 u销售前准备
第四 章
销售模式概况
u营销团队架构和薪酬建议 u销售目标预测和销售模式 u营销费用预算
整体市场研判
城市规划：
石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定 新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两 岸三组团”格局转变
中心城区：突出行政中心职能， 重点发展商务办公、信息流通等， 规划到2020年中心城区建设用地 达到287平方公里，人口300万 西部区域：重点发展绿色工业、 生态农业、农副产品加工业和休 闲旅游业，打造省会绿色生态屏 障，加快富民强县步伐。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产市场表现分析
代表性项 目 销售 均价 （元/ 平方 米） 5800 4800 去化速度 （平方米 /月） 主力销售 面积（平 方米） 租金 物业费 （元/平 （元/平 方米/天） 方米/月） 入住 率 主力出租 面积（平 方米）
销售特征
东开发区
总部Байду номын сангаас际 方亿c区
第二、三产业的发展是工业 地产和写字楼市场最为重要 的支撑，2013年北京三次产 业结构比例为0.8:22.3:76.9， 已达发达国家水平，高达发 达的服务业，正是北京写字 楼售价及租金水平位列世界 前三甲的基础。石家庄二产 占主导，三产业存在很大的 提升空间，也是未来工业地 产和写字楼市场发展的潜力 所在。石家庄第二产业占主 导，也是产业园发展的基础。
3
第一章市场环境分析
4
整体市场研判
• • • • • • • • • • •
石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展
•
行政区：河北省会 常住人口：1049.98万人，人口净流入数 为41.60万人，市区276.6万人 面积：1.58万平方公里，市区287平方公 里 城镇化率：54.4% 经济结构： 第一产业 9.8% 第二产业 47.2% 第三产业 43.0% 行政区划： 6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、 裕华区、矿区 17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、 新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极 县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞 皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县 1个高新技术开发区
GDP发展速度与房地产销售速度成 高度正相关关系，GDP目前较快的 发展，正是工业地产销售的基础。
整体市场研判
第二产业发展占主导 京州工业地产未来销售提升空间大
2003年三次产业结构比 10.9 ： 48.6： 40.5
2013年三次产业结构比 9.8 : 47.2 : 43.0
石家庄是一个以第二产业 为主导的城市，多年来第 二产业基本保持在50%左 右的比例，十年间结构优 化缓慢，第三产业发展较 为滞后，经济结构相对不 合理
代表性项目 物业等级
标准层高 最小分割面 电梯配置 （米） 积（平方米）
水电暖
产品特征
总部国际 东开发区 方亿C区 金石工业园
高档 低档 高档 高档 低档 暂无
4.2 5.1
450 400
客梯、货梯、 市政水电；业主 观光梯 自按空调。 客梯、货梯 市政水电暖
户型面积大，柱距 大。面积自由分割。
西二环沿线 振新产业园
综上：西部区域有工业发 展规划，但是在售竞品项 目相对比较少，所以对京 州项目销售是比较有利的。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产区域分布特征分析
• 西二环周边工业园主要 有：振新工业园、金石 工业园、南简良工业园 、太华工业园。 西三环周边工业园主要 有：上庄创新产业园、 新科工业园、新城工业 园。 东开发区工业园群主要 有：总部国际、方亿、 天山科技园、智耀东方 、日中天、金刚工业园 。
南简良工业 园 上庄工业园 西三环沿线
3.9
322
客梯
金石工业园和振新工 业园已经销售完毕， 处于运营阶段，与我 项目目前没有竞争关 系 商业用地，园区性质 市政水电；集体 供暖 产品，无法引进生产 型企业。地 理位置偏远。
•
工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。 一层层高5.1 米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区间在320---550之间。独栋有入户大堂 。配备客梯与货梯，高档园区独栋配备观光电梯。小高层（多为12—15层）作为园区 配套。园区配备食堂。
石家庄作为第二产业发达省会城市对周边 人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有 上升的空间，所以石家庄还会持续扩展
整体市场研判
GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础
2006至2014年石家庄GDP增速一览表
地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元， 在全国主要城市中位列第
29名
石家庄十一五期间（2006至2010年）年 均经济增速13.1% ，十二五开头三年 （2011年12.0%、2012年10.4%、2013 年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展 由高速向中等速度转变，预计未来数年 将保持9%--10%的增速
策划部 2016.12.01
前言
• 市场调研部分数据不全，因为需要深入西二环去 市调，适合真正运作项目时调研。所以所用的对 比项目有东开发区项目。但是工业项目本身就少 ，所以东开发区项目也有一定借鉴意义。 • 经济测算土地成本是自己根据网上数据估计的。 因为建议先推售研发生产车间，所以只做了这部 分产品价格初步的定位。
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西二环沿线 在售项目规模 （万平方米） 待售项目估算规模 （万平方米） 合计 （万平方米）
西三环区域
东开发区
合计
综上：东开发区科技 园数量最多，同时石 家庄向东发展速度快 于向西发展速度。但 石家庄西二环有工业 规划，西二环竞争强 度比较低。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业园产品特征分析
1900 1,600
600-1000 400-1000
0.8 0.5
2.2 5.5
80% 90%
整层 400-500
销售季节性比 较明显；付款 方式灵活。
西三环沿 线
上庄工业园
6800
目录
第一 章
市场环境分析
u整体市场研判 u竞争环境分析 u市场环境小结
第二 章
项目本体和初步定位分析
u项目关键指标描述 u项目SWOT分析 u项目初步定位与价格策略
第三 章
策划推广分析
u推广节点分期 u销售前准备
第四 章
销售模式概况
u营销团队架构和薪酬建议 u销售目标预测和销售模式 u营销费用预算
整体市场研判
城市规划：
石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定 新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两 岸三组团”格局转变
中心城区：突出行政中心职能， 重点发展商务办公、信息流通等， 规划到2020年中心城区建设用地 达到287平方公里，人口300万 西部区域：重点发展绿色工业、 生态农业、农副产品加工业和休 闲旅游业，打造省会绿色生态屏 障，加快富民强县步伐。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产市场表现分析
代表性项 目 销售 均价 （元/ 平方 米） 5800 4800 去化速度 （平方米 /月） 主力销售 面积（平 方米） 租金 物业费 （元/平 （元/平 方米/天） 方米/月） 入住 率 主力出租 面积（平 方米）
销售特征
东开发区
总部Байду номын сангаас际 方亿c区
第二、三产业的发展是工业 地产和写字楼市场最为重要 的支撑，2013年北京三次产 业结构比例为0.8:22.3:76.9， 已达发达国家水平，高达发 达的服务业，正是北京写字 楼售价及租金水平位列世界 前三甲的基础。石家庄二产 占主导，三产业存在很大的 提升空间，也是未来工业地 产和写字楼市场发展的潜力 所在。石家庄第二产业占主 导，也是产业园发展的基础。
3
第一章市场环境分析
4
整体市场研判
• • • • • • • • • • •
石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展
•
行政区：河北省会 常住人口：1049.98万人，人口净流入数 为41.60万人，市区276.6万人 面积：1.58万平方公里，市区287平方公 里 城镇化率：54.4% 经济结构： 第一产业 9.8% 第二产业 47.2% 第三产业 43.0% 行政区划： 6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、 裕华区、矿区 17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、 新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极 县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞 皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县 1个高新技术开发区
GDP发展速度与房地产销售速度成 高度正相关关系，GDP目前较快的 发展，正是工业地产销售的基础。
整体市场研判
第二产业发展占主导 京州工业地产未来销售提升空间大
2003年三次产业结构比 10.9 ： 48.6： 40.5
2013年三次产业结构比 9.8 : 47.2 : 43.0
石家庄是一个以第二产业 为主导的城市，多年来第 二产业基本保持在50%左 右的比例，十年间结构优 化缓慢，第三产业发展较 为滞后，经济结构相对不 合理
代表性项目 物业等级
标准层高 最小分割面 电梯配置 （米） 积（平方米）
水电暖
产品特征
总部国际 东开发区 方亿C区 金石工业园
高档 低档 高档 高档 低档 暂无
4.2 5.1
450 400
客梯、货梯、 市政水电；业主 观光梯 自按空调。 客梯、货梯 市政水电暖
户型面积大，柱距 大。面积自由分割。
西二环沿线 振新产业园
综上：西部区域有工业发 展规划，但是在售竞品项 目相对比较少，所以对京 州项目销售是比较有利的。
石家庄市工业地产市场核心数据分析
• 工业地产区域分布特征分析
• 西二环周边工业园主要 有：振新工业园、金石 工业园、南简良工业园 、太华工业园。 西三环周边工业园主要 有：上庄创新产业园、 新科工业园、新城工业 园。 东开发区工业园群主要 有：总部国际、方亿、 天山科技园、智耀东方 、日中天、金刚工业园 。
南简良工业 园 上庄工业园 西三环沿线
3.9
322
客梯
金石工业园和振新工 业园已经销售完毕， 处于运营阶段，与我 项目目前没有竞争关 系 商业用地，园区性质 市政水电；集体 供暖 产品，无法引进生产 型企业。地 理位置偏远。
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工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。 一层层高5.1 米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区间在320---550之间。独栋有入户大堂 。配备客梯与货梯，高档园区独栋配备观光电梯。小高层（多为12—15层）作为园区 配套。园区配备食堂。
石家庄作为第二产业发达省会城市对周边 人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有 上升的空间，所以石家庄还会持续扩展
整体市场研判
GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础
2006至2014年石家庄GDP增速一览表
地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元， 在全国主要城市中位列第
29名
石家庄十一五期间（2006至2010年）年 均经济增速13.1% ，十二五开头三年 （2011年12.0%、2012年10.4%、2013 年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展 由高速向中等速度转变，预计未来数年 将保持9%--10%的增速