房地产项目市场分析报告

枫泾镇地块项目市场分析报告

目录

一、枫泾镇区位环境分析 (3)

二、枫泾镇总体规划及功能分布 (4)

三、枫泾镇房地产市场分析 (7)

四、项目分析 (13)

五、项目市场定位分析 (16)

六、结论 (19)

一、枫泾镇区位环境分析

枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。所以，枫泾镇历来是上海、浙江、福建沿海经济带上的重要连接点。

枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇集之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。

枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地方特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。

2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史发展时期。

沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，已经列入上海城市发展规划。

建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）精密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。

早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。

枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地发展壮大。

另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设国家级、国际化、多功能的上海国际服装机械城，为国内外制造商和贸易商搭建了一个全新的理想的发展空间平台。

二、枫泾镇总体规划及功能分布

1、枫泾镇总体规划

枫泾中心镇规划充分借鉴了北美郊区小城镇建设发展的经验以及当今世界贴近人性居住新城市主

义规划的新理念、新趋势，利用

枫泾镇所特有的区位优势、环境

优势、潜在的经济发展能力，形

成以流通、居住生活、文化旅游

等功能为主体，以北美风貌为标

志的现代化生态城镇。以路兴商，

以城造势，全力打造——北美之

城——灵韵水之城——现代生

态城。一个集现代文化、古镇文

化、民间文化为一体的中心镇，将屹立在上海西南门户。

枫泾中心镇总体规划鲜明、特色突出，体现生态城镇的布局，突出城镇与自然融合协调。概括为“一心、二轴、三广场、四区”。

“一心”指城镇中心。突出北美城镇中心元素，以中心湖为依托，

规划形成由中心公园和城市公共中心复合组成的城镇功能中心、景观标志中心。

“二轴”即芙蓉路和枫村路。前者是联系新镇中心与老镇中心南北向的城镇主轴线，后者则为联系公共交通枢纽和东西向的生活与景观轴。

“三广场”指的是城镇中心广场和两个入口广场。

“四区”指新镇区、商贸产业区、老镇区和工业区。

2、各区功能分布

枫泾中心镇的实际条件决定其对土地规划的取向。沪杭高速公路和320国道在镇区东侧和南侧

通过，西侧有朱枫公路，因此

向北发展枫泾镇新的生活居住

区域，是由清风路、沪杭铁路、

朱枫公路围合而成，以生活居

住小区为主，其中包括规划城

镇中心，以及北美特色风貌规

划启动区。而在朱枫公路西侧

的地区发展商贸物流业，主要

的制造业发展用地在越过铁路

和高速公路的工业园区，与新、

老镇区间的绿带相互联系。老镇区是现在看到的老城镇区，由320国道、沪淞铁路、朱枫公路和清风路所围而成，以生活居住功能为主。工业区则位于沪杭高速公路及320国道东侧，以工业生产为主。还有地处沪杭高速公路与沪杭铁路之间的门户公园，景观功能突出的同时，起到工业园区与新、老镇居住区的隔离作用的。

枫泾镇近期建设规划：一是新镇区市政道路建设。首先开始从芙蓉路、枫村路、清风路、白牛路和商城路的延伸路段开始着手，带动周边的土地开发。目前白牛路等正在施工；

二是加快建设枫阳路北侧项目，在枫阳路北侧实施项目有市级示范小区——枫溪苑、众仁护理院和金轩渡假村基本建成并投入使用。到目前这三个项目已经完成并投入使用；

三是启动中心村，建设北美特色风貌城镇。目前已经有几个项目在建或即将交付；

四是老镇区改造两条街，兴建朱枫公路门户广场，加强以枫泾商城为主的商业设施建设。

三、枫泾镇房产市场分析

1、金山区房地产市场发展情况

由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003年金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方米。甚至和西部比还相差4.45平方米。说明金山区的住房需求还是很可观的。

另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%，2004年投资总额为14.9亿元，增长41.8%。这说明金山区的房产需求量较大。