鹤壁房地产市场调研报告

鹤壁房地产市场调研报告
一、宏观经济
概述
鹤壁是河南省省辖市之一，1957年3月经国务院批准设立，现辖两县（浚县、淇县）、三区（淇滨区、山城区、鹤山区）和国家经济技术开发区、市城乡一体化示范区、4个省级产业集聚区，24个乡镇、879个行政村。

全市总人口163.99万人，常住人口161.38万人，其中城镇人口92.33万人，乡村人口69.05万人，城镇化率达到54.14%。

2017年鹤壁市GDP总量832.6亿元，全市固定资产投资完成901.7亿元，同比增长11.5%，基础设施投资完成168.9亿元，同比增长45.4%。

2017年鹤壁城镇居民人均可支配收入为28519.7元，同比增长8.9%，人均消费支出16947.9元，同比增长5.3%。

2017年全市房地产开发投资84.4亿元，同比增长10.8%。

其中住宅投资63.0亿元，同比增长10.3%。

房屋新开工面积195.2万平方米，同比下降4%，其中住宅新开工面积147.4万平方米，同比增长11.4%。

商品房销售面积225.7万平方米，同比增长16.5%，其中住宅销售面积增长15.5%。

商品房销售额96.8亿元，同比增长34.9%，其中住宅销售额增长33.3%。

淇滨区是鹤壁市市委、市政府所在地，鹤壁市的政治、经济、文化中心。

全区总面积335平方公里，辖2乡2镇、3个办事处，106个行政村，47个社区，总人口40余万人。

2017年，淇滨区国民生产总值为189.25亿元，房地产业增加值9.46亿元，同比增长7.3%。

房地产业平稳发展。

2017年房地产业增加值9.46亿元，同比增长7.3%，对GDP增长的贡献率为3.7%，拉动GDP增长0.3个百分点。

经济数据对比
房地产数据对比
（以上图表数据来源自鹤壁市统计局）
小结
◇全市GDP、固定投资、人均收入、房地产投资均保持稳定增长；
◇全市GDP、固定投资、人均收入、房地产投资增幅整体呈下降趋势，其中房地产投资下降明显，但近三年小幅上升，基本呈稳定趋势；
◇在房地产数据方面，2013年是一个转折点，各项数据较2012年有大幅度提升；
◇全市房屋施工面积逐年稳步提升，增幅呈W形；但房屋竣工面积整体呈下降趋势，仅近三年基本平稳，说明市场销售去化面积远低于市场存量面积；
◇近三年全市商品房销售面积和金额均小幅度稳步上升，但销售额增幅远大于销售面积增幅，说明近三年房价在逐年上涨，特别是2017年涨幅较大。

二、土地市场
（以上数据来源自鹤壁市国土资源局）
小结
◇自2017年5月10日——2018年1月17日，鹤壁市共成交土地2248亩；
◇其中普通商品住房用地796亩，普通商品住房用地约53万㎡，按照平均容积率2.5计算，建筑面积约132万㎡；
◇按照2017年1-11月销售204平方米计，成交土地仅够市场半年销售，有可能市场存量较大，供大于求。

三、房地产市场
（以上数据来自中国房价行情）
小结
◇2017年鹤壁市GDP总量位于河南省各地市第17位，2018年2月鹤壁市房价5562元/㎡，位于河南省各地市第8位；
◇近一月房价鹤壁市5539元/㎡、淇滨区5921元/㎡，环比均下降；
◇市场供给的房价远远大于房子的实际价值；
四、在售楼盘调研表（淇滨区）1．荣基春城
一期无房，二期排号1000抵10000，共一栋楼一个单元，2梯3户54套房源。

前期所售价格4200元左右。

一期无房，二期洋房排号，有170㎡四房和134㎡三房，2万抵3万。

前面高层后期卖到6200元左右。

后期有部分叠加别墅，暂未推出。

4．龙门印象城
剩余少量两房及170㎡的四房，价格在
6100元左右。

5．恒大名都
一期高层7000元左右，花园洋房一楼
10000元左右，其他楼层8000-9000元，
总价135-170万。

二期刚开盘，四房148㎡，三房134㎡
/127㎡，价格7500元左右。

精装修房。

6．建业壹号城邦
无房，前面二期售价6200元左右，目前
在售的为公寓40-50㎡和80㎡的小复式，
价格在5000-5500元。

7．天鹏晟景
二期无房，三期26号楼排号，两万抵三万，一梯三户126㎡/46㎡/106㎡；二期均价
5200元。

8．名门俏江南
基本无房，仅一栋洋房17#少量房源在售，均价5600
元，其他楼栋一切信息未知。

小区内有少量双拼、联排，地下两层地上三层加四楼
阁楼，约600㎡左右，价格200-300万元。

无对外销售信息，说辞售完。

9．远大状元府
前面两栋楼已售完，均价
5100元。

目前新推两栋楼排号，一万
抵两万，一梯两户122㎡和
105㎡。

10．水岸原树
市场小结
◇售楼部置业顾问对外报价均高于实际成交单价约200-300元，各网站统计售楼价格更加虚高，因多为楼盘宣传需要让网站报高价。

◇目前鹤壁房地产项目主要在淇滨区沿淇水大道淇河岸边、淇水湾商务区及临淇水湾商务休闲区（淇河南），多集中在南部区域；淇滨大道向北区域有少量楼盘，但非是热点区域。

◇整个淇滨区房地产市场价基本上北部区域偏低，实际成交均价在4000元以下；其次为临淇水湾商务休闲区域（淇河南），实际成交均价在5000元以下；最高在淇水大道淇水湾商务区，实际成交均价6000元左右；其中恒大名都为鹤壁房地产市场风向标，价格最高，精装修单价目前已升到均价7500元。

◇房地产价格高点区域淇水大道一带，政府主导的“9+1
”十大标志性建筑
淇河以南 5000元↓
北部区域 4000元↓
本案
已完成，区域亦成熟完善，周边配套诸如教育、医疗、商业、公园、商业等非常齐备，且离淇河较近，生态环境较好。

淇水湾商务休闲区域属于政府重点打造项目，为下一步发展的热点区域，其各项市政配套正逐步完善，且周边环境较好。

◇市场主流产品为高层，搭配少量洋房；目前仅水岸原树有少量别墅销售，为多年销售的尾盘，名门俏江南有少量别墅，但无对外销售信息，据估多数售完。

因此，就整个市场而言，别墅是稀缺产品，而纯别墅居住社区更是没有。

五、项目定价
定价策略
综合市场情况，基于项目实际现状和需求，建议实行“低开高走”的原则，以尽快打开局面，走进市场，取得成效。

一般来说，影响项目定价的因素有以下几个方面：
1.地段：◇市中心◇近郊◇远郊◇城市发展
2.品牌：◇品牌知名度◇品牌美誉度◇品牌持续度
3.环境：◇自然环境◇生活环境◇配套环境◇升值潜力
4.交通：◇通达程度◇道路状况◇交通工具
5.配套：◇文化教育◇医疗卫生◇生活配套◇文娱体育◇商业
6.产品：◇产品类型◇户型设计◇外观设计◇户型合理性◇赠送面积
7.园区：◇项目规模◇小区规划（包括园林设计）◇楼间距（包括独立花园）◇容积率
8.景观：◇开阔性◇山景◇水景◇人文景观
9.设备：◇智能化◇其它
10.小区配套◇车位◇活动场所◇会所◇设施档次
11.建筑指标：◇户内使用率◇建材◇装修标准◇工程进度
12.营销因素：◇销售进度◇广告宣传◇现场展示◇物业公司◇物业服务
对于具体房源价格制定（主要指别墅），影响因素有：
◆产品（独栋、类独栋、双拼、联排数量等）
◆户型结构
◆面积
◆附加值（车库、地下室、花园、露台等）◆小区内位置
◆景观
◆朝向
◆噪音
◆安全性
◆私密性。