设计阶段的成本控制

二、地下室优化 人防地下室布置：
二、地下室优化 人防地下室布置：
二、地下室优化
停车率：地下车库总面积/ 停车位总数
注： 1. 总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃
圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物 管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 2. 当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托 车位折算后的数量。 3. 停车位总数包括当地政府认可的子母车位。
统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至 35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本 降低50.76元/m2 。
二、地下室优化
原因：
1、成本总金额高、单方造价也较高。 2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。 3、对房地产企业来说，大多是低效资产。 4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院
柴油发电机房：约100平米
水泵房： 约120平米
生活水池：约100平米
消防水池：约150平米
其他： 约50平米
注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右; 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途 的假设备房; 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可 随意多做.
二、地下室优化 提高停车率的关键措施
各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争 取可行的最小尺寸
二、地下室优化
提高停车率的关键措施
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房
面积约700～800平米左右.
其中：
变配电房： 约150平米
公变房： 约50平米
的抵触情绪非常高。
二、地下室优化
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：
1：地下车库规定停车数量 2：地下车库范围、层数以及布置方式 3：人防地下室面积、等级及布置方式
4：停车率（重点内容） 5：构造做法 6：含钢量
二、地下室优化
• 成本结论：A＜D ＜ B ＜ C • 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 • 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 • 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 • 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米
方案
设计尺寸 （含折边）
板材尺寸 （张）
安装后
市场单价
主材单价
成本
（元/张） 损耗率 （元/张） （万元）
节约 成本
备注
现设
计方
1.22*2.44
案 1.04*1.62
*1.5
700 76.69%
700
1.22*2.44
修改1 1.04*1.62
*1.2
560 76.69%
560
1.22*3.048
一、结构优化
案例一：小高层钢筋含量34kg/m2
广州某为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的共 同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为 34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值 60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。
经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从 设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底 线。
三、户内精装修优化 统一精装修成本测算格式
■ 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上
二、地下室优化——案例 层高、垫层、覆土
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
1：当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车 率值难于控制。 2：当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻 松做到25平米/辆以下。
二、地下室优化
影响停车率的因素
■ 固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详 规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响
■ 设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响 如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等
➢类似的设计方案优化，在装修房的设计过程中还能找到很多很多！ ➢这里只是抛砖引玉，大家要在接下来的具体项目的成本优化工作中 多思考！多发现！
三、户内精装修优化
甲供料选择和采购
甲供料
序号
内容
四期平方米指标
1
地板类
95.23
2
门及门锁
67.62
3
空调
63.43
4
橱柜
54.49
5
卫生洁具及龙头等
54.03
一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收 时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距
二、地下室优化
关注几个要点
■地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精 华
■ 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改 进层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡 道人防主要出入口
此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准）
三、户内精装修优化
设计前置、样板先行 在户型设计阶段需同步进行精装修深化设计，力求设计一步到位，减少或 杜绝整改、重复施工等工程，降低成本。 在正式大规模施工前，样板房先行，进行研究调整，降低后期客户投诉引 起的整改成本。
➢过程中，跟进测算不同方案成本，控制在目标成本范围内。 ➢提交公司及各相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书 面审批。
➢装修设计与施工图设计同步进行，尽量避免后期变更产生过多 无效成本。
➢图纸会审，较少错漏碰缺。
三、户内精装修优化——案例
案例二：统一标准
某项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提 供两种全装修标准供业主选择（1、650元/平米全装修成本，2、 800元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的 为59户，占92％，2、选择豪华标准的为6户，占8％。
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化 归纳总结——10个常见错误
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 二、地下室优化 归纳总结——10个常见错误
二、地下室优化 归纳总结——4个控制条件
二、地下室优化 归纳总结——5个优化要点
三、户内精装修优化
合理定位： 根据客户定位合理定位精装修标准，一般情况下，精装修总成本是售价的
6
墙地砖
42.73
7 小家电（脱排、灶具、热水器等）
31.79
8
衣柜系统
28.14
小计
9
乳胶漆
17.46
10
开关插座
10.18
小计
合计
所占甲供料比例 17.97% 12.76% 11.97% 10.28% 10.19% 8.06% 6.00% 5.31%
82.54%
3.29% 1.92% 5.22%
一、结构优化
原因： 1、占总建安成本的比例较高。 2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。 3、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优 化，或者设计院的抵触情绪非常高。 4、实际情况是，水分较大，差异巨大。
一、结构优化 • 我们现在如何控制的？ • 同行在做什么？
一、结构优化
两个指标：钢筋含量与混凝土含量。
一个永远的“矛盾”
——设计阶段成本控制
困惑：
针对协信现状，为什么必须要做？ 都知道很重要，但是谁来做？怎么做？ 靠个人英雄主义？ 一直在努力，从未满意过？
目录： 一、结构优化控制 二、地下室优化控制 三、户内精装修优化控制 四、景观优化控制 五、部品、公共区域装修标准控制 六、设备选型、管网的优化 七、成本对标及优化工作要求
87.76%
三、户内精装修优化
甲供料选择和采购
➢甲供材料比例已经占到装修总成本的近60%，控制住材料费用是成 本得以降低的最为关键的一点。
➢采用战略招标、集中采购、一站式采购有利于成本降低。
➢以合适及功能性为标准设计，合理的配置、理性的选用材料部品。 ➢成本、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉。对装修材料选 择提出合理化建议。
三、户内精装修优化——案例
案例一：设计前置
某项目厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图 纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装 位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做 出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/ 平米
➢厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确 给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除， 发生无效成本。
10%左右；在大的标准定位下，研究客户细分、如何客户价值最大化。
客户需求、市场定位决定装修标准 ➢客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取 向分析 ➢周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供 应、销售情况 ➢装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准
此时 1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放 3：大车位部分成本增加约7%
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量 等指标将难于实现
二、地下室优化
车位与柱网布置
问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300mm 2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm 3：综合成本增加约10% 此时： 1：平行车道方向柱子断面宽应取550mm
二、地下室优化
提高停车率的关键措施
■ 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 ■ 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图） ■ 避免行车道靠外墙布置 ■ 避免布置平行或斜向车位 ■ 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 ■ 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） ■ 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 ■ 关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）
修改2 1.04*1.5
*1.5
870 19.18%
435
1.22*3.048
修改3 1.04*1.5
*1.2
700 19.18%
350
30.38 24.30 18.88 15.19
0
修改板材
6.08
厚度
修改设计 11.50 尺寸
修改尺寸、 15.19 板厚
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是 住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有 水房间对下部电房有影响。
二、地下室优化
车位与柱网布置
问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm
问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车 位宽度紧张，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置
按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130元/m2元。
一、结构优化
案例二：结构优化降低成本50元/m2
武汉某项目在应用标准化施工图时，武汉公司规划设计 部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件 和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋 替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下降， 成本降低较多。
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率
二、地下室优化
停车率限制
适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式 立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
二、地下室优化
停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化。
注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下
遇有特殊情况，应提前沟通确定
建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工作： ➢ 形成自身的标准化的结构设计要求体系； ➢ 借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作； ➢ 推进限额设计； ➢ 从方案上判断结构的合理性、基础及结构的选型、 ➢ 专业力量过程跟踪控制、出图前快速测算指标（标准层） ➢ 指标横向对比及是否超出目标。
从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促 进，反倒让客户犹豫不决。
➢一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销 等一系列工作都简单化，提高工作效率
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
拉丝不锈钢
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
优化方案
套数 434