福建福州商业市场调研报告,万象城

台江区
50-280
10.7万
世茂天城
台江区
180-300
3.6万
万象城
台江区
70-200
11万
百货、家电卖场、餐饮、娱乐、 品牌专卖店
二、福州商业状况
租金情况-宝龙城市广场
楼层 平均租金 （元/月/㎡)
物业费 （元/月/㎡)
F1
沿街铺面800-1200 内街铺面400-800
150-200
5（没有空调费用）
商务酒店 （含大型百货、超市、五星级国际影城、动感 电玩城、KTV娱乐城 、数码电器等） 大商业 主体 室内商业步行街（3层、350米） 大商业面积 停车场及配套（共2850个车位） 项目总建筑面积合计 ：
四、仓山万达广场周边概况
四、仓山万达广场项目及周边概况
住宅比较表
楼盘 江南水都 海润尊品 天鹅湾 开盘时间 2008-7-19 2008-9-25 2008-1-26 建筑面积约（万㎡） 29.7 20 25 套数 2362 1300 2874
融信第一城
正祥一品新筑 融信大卫城
2006-9-16
2007-5-12 2010-1-9
45
18 32
3000
1022 2162
中庚城
融晟红郡 福晟钱隆金山 泰禾红峪 泰禾红树林 华润橡树湾 金辉枫尚 金山明星 北京金山 丽景天成A区
2008-4-19
2009-5-16 2007-9-13 2008-5-17 2006-5-30 2010-1-31 2007-3-17 2004 2005-3 2007-5
金街最低租金
A门入口七匹狼楼上， 月尚嘉品（鞋服代扣 综合体自持最低租金 店，50元每平米
二、福州商业状况
台江商圈分析

业态：以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品
牌专卖店为主。


定位：主要以中低档消费为主、购买力偏低。
消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游客。

优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。

涉及商业业态： 服装、 服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。 主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。 主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。
二、福州商业状况
宝龙城市广场
项目位置 工业路与西二环路交汇处 开业时间 总建筑面积 商业面积共计 2007年5月1日 22万平方米 17万平方米
卖店、品牌餐饮店为主。


定位：主要以中低档消费为主。
消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭
群体。

优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、 客流
量大。

劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购
买力、整体形象偏低。
二、福州商业状况
租金情况
项目名称 所处位置 平均租金 （元/月/㎡） 项目体量 主要业态
F2
120-180
26
F3
90-120
26
F4
80-100
26
F5 B1
70 100
26 26
Gogo KTV、大千世界美食广 场
天马旅行社、美津浓
二、福州商业状况
宝龙城市广场
项目位置 工业路与西二环路交汇处 开业时间 总建筑面积 商业面积共计 2007年5月1日 22万平方米 17万平方米
业态组合：百货、超市、家电 卖场、影院、餐饮、娱乐、电 玩、品牌专卖店、酒店式公寓
F2
5
F3
130-150
5
F4
80-120
5
F5 B1
60-80 50-90
5 5
二、福州商业状况
租金情况-万象城
楼层
平均租金 （元/月/㎡) 物业费 （元/月/㎡)
代表品牌
F1
200-450
26
天虹百货、COODOO、兴业银 行、麦当劳 棒约翰、阿瓦山寨、味时尚 九牧王、七匹狼、耐克 爱婴室、神采飞扬

福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江和万宝商圈，这些
商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立 商铺、购物中心等.
二、福州商业状况
福州商圈分布图
二、福州商业状况
福州商业项目分布图
二、福州商业状况
福州核心商圈——东街口商圈

福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势， 造就了东街口商业区商业经济的繁荣。
台江万达
各楼定位租金建议
各楼定位说明
金街平均租金
金街主力租金
120元每平米
综合体自持平均租金
230元每平米
150元每平米
平均70元每平米(早 教类)咕叽咕叽170元, 综合体自持主力租金 七匹狼(自营店)280 元 A门入口处，尚伊甸 600元每平米
金街最高租金
综合体自持最高租金
1楼C门，谜尚化妆品1000 元每平米 三楼的餐饮，130元每平 米

涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家
居用品、钟表眼镜等。

主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、
专业市场、批发市场等。

主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永
乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场。
二、福州商业状况
东方百货群升店
福州苍山万达
四、仓山万达广场项目及周边概况
福州仓山万达广场位于仓山区金山新区浦上大道以北，金榕南路以西，金洲 路以东，项目占地约189亩，总投资额约60亿元，总建筑面积约65万平方米。
四、仓山万达广场项目及周边概况
项目位置及交通状况
项目位于金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，南距尤溪洲大桥约300米，交 通路网发达（现有公交82、89、125路等），和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。
二、福州商业状况
万象城
项目位置 工业路与西二环路交汇处
开业时间
2006年12月22日
总建筑面积
11万平方米
业态组合：百货、家电卖场、餐饮、 娱乐、品牌专卖店
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
三、仓山区概述
仓山区位于福州市区南部南台岛上，总面积146平方千米，全区辖8个街道、5个镇，人口42万人。
宝龙城市广场
台江区
450-1200
22万
百货、超市、家电卖场、影院、 餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖 店、精装修酒店式公寓 百货、餐饮、娱乐、品牌专卖 店、精装酒店公寓 购物、休闲、娱乐、餐饮 精品百货、女人街、餐饮、名 品店、五星级酒店、5A写字楼、 高层住宅
冠亚广场
台江区
80-300
8.9万
东百元洪

劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无章。
二、福州商业状况—万宝商圈

自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业
新华都取代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的 占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤 换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广 场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因Ｓhoppingmall这种商业形态 有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈 ”能在短期内崛起，成为福州新 兴商圈。
福建福州商业市场调研报告
目
录
一、福州总体概括介绍-------------------P3 二、福州商业状况-----------------------P4-P6 三、东街口商圈分析---------------------P7-P11 四、台江商圈分析-----P12-P16
五、万宝商圈分析-------------------------P17-P30

台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国
“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。 中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东 百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、 榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。

涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。 主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。

主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国
美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。
二、福州商业状况
大洋百货东街店
福州首个 “流行百货”概念倡导者
8个街道：仓前街道、东升街道、对湖街道、临江街道、三叉街街道、上渡街道、下渡街道、 金山街道。 5个镇：仓山镇、城门镇、盖山镇、建新镇、螺洲镇。 区内高校密集:拥有福建师范大学、福建省电力研究所等60多所大中专院校和国家、省市级科研机构，
是历史悠久的文教区。
三、仓山区概述
交通规划

北岸自西向东依次有洪山桥、金山大桥、尤溪洲大桥、三县洲大桥、解 放大桥、闽江大桥、鳌峰洲大桥、鼓山大桥通往市区北部的鼓楼区、台 江区、晋安区。南岸自西向东依次有洪塘大桥、橘园洲特大桥、浦上大 桥、湾边大桥、乌龙江大桥、乌龙江特大桥（福泉高速）通往市辖闽清 县、闽侯县、福州大学城、永泰县等。
开业时间 总建面积 年销售额 楼层 主体定位 主要亮点 2002年9月 4万平方米 8.6亿 共10层 时尚流行百货 化妆品及少女装
二、福州商业状况
东百东街店
福州老字号百货
开业时间 总建面积 1997年 3.8万平方米
年销售额
楼层
11.9亿
共9层 传统百货与流行百 货相结合
主体定位
二、福州商业状况
GUCCI福建首个专柜
开业时间 总建面积 年销售额 楼层 总体定位 主要亮点 2009年4月 3万平方米 3亿 共4层 高端百货 奢侈品牌
二、福州商业状况
东百元洪购物广场
东百首个购物广场形态
开业时间 总建面积 年销售额 楼层 总体定位 主要亮点 2009年4月 10万平方米 3.8亿 共5层 时尚购物广场 餐饮+购物

东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南 门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市 传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条 商业街：其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八
一七北路、津泰路、南后街。
业态组合：百货、超市、家电卖 场、影院、餐饮、娱乐、电玩、 品牌专卖店、酒店式公寓
二、福州商业状况
万象城
项目位置 工业路与西二环路交汇处
开业时间
总建筑面积
2006年12月22日
11万平方米
业态组合：百货、家电卖场、餐 饮、娱乐、品牌专卖店
二、福州商业状况
万宝商圈分析

业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专

境内主要市内道路有南北走向的六一南路、则徐大道、福峡路、连江南
路、浦上大道、金山大道；东西走向的三高-上三-上渡路、闽江大道、 南二环路。国家高速G15线（沈海高速）福州连接段引入仓山区白湖亭 （秀宅收费站）。
三、仓山区概述
交通规划

福州地铁建设也正式从地铁1号线则徐广场站开始，预计2014年运行； 地铁线路图

定位：中低档为主，大众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。 劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店
铺档次偏低；百货店仍以传统百货为主，硬件设施及商品布局均过于 陈旧；整体形象不好，管理杂乱无章。
二、福州商业状况பைடு நூலகம்台江商圈
六、仓山区概述-----------------------P31-P33
七、仓山万达广场项目分析-------------------------P34-P45
一、福州总体概况
二、福州商业状况—福州商业发展

目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作
模式大都为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业 场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。
四、仓山万达广场周边概况
建筑形态 占地面积 酒店式公寓建筑面积 写字楼 室外步行街/酒楼 甲级5A写字楼 业 态 面积 约合189.4亩 15万m² 13.73万m² 6.1万m² 4.45万m² 0.8万m² 8.2万m² 4 万m ² 12.2万m² 5.55万m² 约64.67万m²
城 市 综 合 体
东方百货东街店
福州首家奢侈品店
开业时间
总建面积 年销售额
2004年7月
2.6万平方米 3亿
楼层
总体定位 主要亮点
共7层
中高端百货 国际一二线品牌
二、福州商业状况—东街口商圈

业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统
百货、主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及服务设施组
成；沿街店铺以休闲品牌为主。