商业地产解析及发展趋势

中国商业地产的发展轨迹
• 底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的 商业资源。由于众多底商和街铺位于城市中心的 黄金地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观， 为投资者创造了大量的财富。 • 而这种以出售为主的商业模式可谓“成也销售， 败也销售”，在销售短期给开发商带带巨额收益 的同时，也为日后的管理和经营的困局埋下伏笔。 • 而随着消费者消费需求进一步升级，底商和街铺 已经不能满足新的消费需求，它们将作为一种灵 活便捷的社区商业继续存在。
零售引力商圈模型 —雷利（Reilly）模型 雷利（Reilly）
雷利（Reilly）的零售引力模型确定了位 于两个城市之间某一聚集区内的人口前往每一 个零售中心的比例 其数学表达形式为：
Ba =前往城市a的消费者比重； Bb =前往城市b的消费者比重 Pa =城市a的人口； Pb =城市b的人口 Da=该聚集区与城市a的距离； Db=该聚集区与城市b的距离 N=反映较大人口规模的相对吸引力指数（Reilly认为N=1） n=反映较短距离的相对吸引力指数（Reilly认为n=2）
商业地产运营的核心
• 运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的 经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛 的目标客流，让每个在内经营的商户良好 目标客流， 目标客流 的销售业绩，从而能够向运营者及时足额 地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证 收益实现。将通过现有商户的良好表现， 吸引更优质的租户，提升租金水平，调整 租户结构，从而实现运营收益的不断增长。
中国商业地产的发展轨迹
• 例如SHOPPING MALL的出现充分的证明了一 个城市或者地区的竞争力，SHOPPING MALL 的背后是强大的商品生产能力，完善的物 流渠道，发达的交通体系和充沛的购买力， 中国也有了许多具有代表性的SHOPPING MALL，世界十大SHOPPING MALL中就有四席 在中国，这充分的说明了中国已经成为了 商业地产发展的沃土。
商业地产的发展模式
• 城市综合体 • 城市综合体包括： 城市综合体包括： HOTEL——酒店、 酒店、 OFFICE—— HOTEL 酒店 OFFICE 写字楼、 PARKING——停车场、 停车场、 MALL— 写字楼、 PARKING 停车场 SHOPPING MALL —大型综合购物中心、 大型综合购物中心、 CONVENTION——休闲娱乐中心、 休闲娱乐中心、 大型综合购物中心 CONVENTION 休闲娱乐中心 APARTMENT——国际公寓 APARTMENT 国际公寓 • HOPSCA兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，形 HOPSCA兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用， 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用 成白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、 成白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消 费人流集中，各个时段HOPSCA内都有人来人往， HOPSCA内都有人来人往 费人流集中，各个时段HOPSCA内都有人来人往，依据功能 不同而形成互补 • 万达、华贸、国贸 万达、华贸、 • 规模与综合
商业地产的地位
• • • • • 不受重视 视为累赘 备受“重视” 谈商色变 广泛关注
商圈内涵——商圈的定义与一般分类 商圈内涵
商圈按其在经济区域中的地位，可以分为三个层次：核心商圈 （primary tread Zone）、次级商圈 （secondary tread zone） 和边缘商圈（tertiary tread zone）。 ——核心商圈（primary tread zone）： zone）： ）：最接近消费者的区域， ——核心商圈（ 核心商圈 吸纳周边50％－70％顾客，而且每个顾客的平均购货额也最大， 这一商圈很少同其他商圈发生重叠。 ——次级商圈 zone） ——次级商圈 （secondary tread zone）：位于临近核心商圈 的区域，吸纳周边15％－25％的顾客，顾客较为分散。 ——边缘商圈（ zone）： ）：处于商圈的最外缘， ——边缘商圈（tertiary tread zone）： 边缘商圈 拥有的顾客最少，而且最为分散，一般吸纳周边5 ％－15 ％的 顾客。
商业wk.baidu.com产的发展模式
• 旅游地产 • 海南 ，温都水城 • 重在游而不再产，资源整合留住游客很重 要
商业地产的发展模式
• 文化地产 • 杭州河坊街、成都锦里、SOLANA 、宜兰民 俗村 • 文化与商业结合。历史文化、民俗文化、 科技文化、休闲文化
商业地产的发展模式
• 创意地产 • 798、soho • 生存环境是关键，先看有没有环境基础
• 决定了项目的规模和性质 • 但从商业项目运营开始，就脱离了地产的 属性，而迈向了资本和运营的双核时代 • 两者在不同的方面保证了商业项目的成功 经营并最终盈利。
商业运营的功能
商业运营管理是通过商业活动，实现消费 总收入，为商业地产投资回收和物业资产 商业地产投资回收和物业资产 的长期保值增值的根本利益服务的，其城 的长期保值增值的根本 市金融功能不可忽视。
有关商业地产资本的报道
有关商业地产资本的报道
有关商业地产资本的报道
我国商业地产资本运作的探讨
• • 万达 三代探索，资本运作显现
我国商业地产资本运作的探讨
• • 中粮、华润 国企大投入，立足经营稳定业绩
我国商业地产资本运作的探讨
• • 国美与苏宁 利用低汇报的现金流质押，从事高回报的 地产行业
零售引力商圈模型 ——雷利（Reilly）模型改进模型 雷利（Reilly）
利用修正的”断裂点“公式求目标购物商场（或商圈）a获取所在 空间区域任意居住点消费者被吸引到目标购物商场（或商圈）的比例。
Da=断裂点距离a购物商场（或商圈）的距离（单位：km）； Dd=两个购物商场（或商圈）之间的距离（单位：km） Sa =目标购物商场（或商圈）a的规模（单位：万㎡） Sb=与目标购物商场（或商圈）a形成竞争购物商场（或商圈）
商业地产解析及发展趋势
许大金
商业地产的 概念
• 商业地产(Commercial Real Estate) 商业地产(Commercial • 商业地产的概念是有广义和狭义之分的。 从广义概念上讲，商业地产是指各种分生 产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、 会议中心及商业服务经营场所等。而狭义 的商业地产概念是专指用于商业服务业经 营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱 乐、健身服务、休闲设施等。
中国商业地产的发展轨迹
• 批发市场 批发市场——中国商业地产的萌芽 中国商业地产的萌芽 • 中国的批发市场最早起步是在上个世纪80 年代， • 在90年代经历了迅猛发展，一批明星批发 市场出现，如义乌小商品批发市场，以及 浙江温州等地的批发市场等， • 它们都拥有着广泛影响。而这些批发市场 大多数都是租赁土地开发建设的，没有产 权，优点是投资少，见效快。因而在全国 各地被广泛复制。
中国商业地产的发展轨迹
• 经过了近30年的发展后，批发市场依然在 商业领域占领着重要的地位，批发市场的 定位以及运营模式和管理都经过了不断的 更新，以此适应市场发展的需求。 • 批发市场经历了多年发展，已经拥有了自 己的维生机制和抗风险能力，在我国商业 市场供需两旺的大环境下，批发市场已然 有着光明的前途。
商业地产的发展模式
• 精品百货式地产 • 日本、台湾发展最为精粹，SOGO 、新光、 中友等，国内华联、华堂、最成功的而当 属新光天地 • 高投入，重现金流
商业地产的发展模式
• 奥特莱斯地产 • 美国400，欧洲100 • 北京燕莎、赛特 • 选址、货源、设计、百货还是购物中心、 客群等等，回报模式，用此带动区域
商业地产实质
• 商业地产项目，整合了金融、地产、物业 整合了金融、地产、 整合了金融 和商业的庞大产业链条，并且通过消费者 和商业的庞大产业链条 的长期重复的消费行为 长期重复的消费行为，实现整个产业链 长期重复的消费行为 条的持续更新和市场流通。最终实现项目 的保值和增值
地产开发是商业项目的源头
我国商业地产资本运作的探讨
• • 远洋与太古 各取所需的投资于分工
我国商业地产资本运作的探讨
• • • 华联 多产业集中在资本市场上获取经营回报 每年都有关门和收购
我国商业地产资本运作的探讨
• • 众多的零打碎敲 没有系统的发展思路，摸着石头过河
商业地产的发展模式
• 超级购物中心式地产 • 金源MALL,华南MALL、宝龙城市广场 • 以地产综合开发模式，欧美经验表明：人均 GDP:3000-4000美元，家庭汽车拥有量15-20%为进 入发展阶段，人均10000以上，家庭汽车60%，为 成熟发展阶段 • 亚洲因素复杂些，如消费习惯不同
商业地产的发展模式
• 老城区地产 • 上海新天地（太平桥城市改造项目） 日本六本木 • 要用先期大投入，换取后期大回报，找准 3%的核心部分，撬动大杠杆
商业地产的发展模式
• 新城区 • 天河城，华侨城 • 特色与城市规划的衔接
商业地产的发展模式
• 专业性地产 • 中关村: 鼎好、海龙、E世界 • 核心租户、规模与设施
中国商业地产的发展轨迹
• 商业综合体及购物中心 商业综合体及购物中心——中国商业地产的发展 中国商业地产的发展 新阶段 • 中国的商业综合体和购物中心在九十年代的大量 出现，让中国商业的发展与世界的潮流接轨。商 业综合体通常体量巨大，城市综合体一般包括大 型购物中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市 的黄金位置，功能丰富极具指标性，例如北京的 国贸和东方广场都已经成为现代北京的象征之一。
资本--商业地产的“血液”
• 输血：良好的资本运作保证商业运营无后 输血： 顾之忧，健康的运营确保资本收益，两者 缺一不可。 • 造血：资本经营在我国受国家政策等方面 造血： 制约，每个企业都只能根据自己的资源和 能力，各显神通。而商业运营则不同，有 自己的固有的运营规律
有关商业地产资本的报道
有关商业地产资本的报道
目前商业地产的发展趋势
• 国内：万达、中粮、华润、华侨城
目前商业地产的发展趋势
• 国内其他： • SOHO中国、世贸、宝龙、金地、金融街、 万科
目前商业地产的发展趋势
• 国际上：美国的西蒙、澳大利亚西部、新 加坡的凯德、SM
商业地产的三要素
• • • • 商业地产项目本身含有三大元素。 地产 资本 商业
商业地产的分类 Category) (Commercial Real Estate Category
按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独 立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流 园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光 景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施 转化）经营设施等。 在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分； • 按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等； 按属性 • 按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街 按建筑形式 商铺、步行街商铺、地下商城等； • 按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食 按用途 广场等； • 按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综 按经营方式 合性经营物业、单一经营物业等。 •
规模（单位：万㎡）
商 圈 示 意 图
次级商圈 核心商圈
本项目
本项目商圈示意图
商业地产观点分歧
• 产权持有(Property Rights Holding) 产权持有(Property • 开发商持有物业，自行招租或将其整体出 租给一家专业商业运营公司。 • 养鱼派
商业地产观点分歧
• 产权出售(Property Rights Sale) 产权出售(Property • 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、 快速回笼资金 • 杀猪派
中国商业地产的发展轨迹
• 底商及街铺商业 底商及街铺商业——中国商业地产的兴起 中国商业地产的兴起 • 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石 崇王恺比富的故事已经流传了上千年，中国人传 统的重商主义使得底商和街铺这种产生于中国古 代的商业模式在当代焕发了新的活力。
• 香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地 的香港，底商和街铺在商业格局中扮演了极其重 要的地位，并创造出了惊人的财富。于是，底商 和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在中国中 心城市迅速火热并扩散到全国各地。“一铺养三 代”成了底商街铺神话的最好写真。