商业银行房地产信贷业务的风险与控制

商业银行房地产信贷业务的风险与控制

在中国，占投资25%、GDP6.6%、直接相关产业达60多个的房地产行业已成为中国经济的直接“命脉”。作为资金密集型典型产业，房地产行业对于资金的依赖性远远大于其他行业。随着新“国十条”进入执行阶段，地方政府调控细则陆续出台，房地产信贷风险将进一步显露。如果得不到有效的控制，这种风险将会危及商业银行乃至整个金融体系的安全。因此，对于中国的金融业尤其是商业银行来说，构建房地产信贷风险控制机制就显得非常重要和紧迫。本文在对中国房地产信贷业务的发展现状进行分析的基础上，重点阐述房地产信贷风险的主要来源，揭示房地产信贷风险的主要成因，并提出中国房地产信贷的风险防范措施与建议。

一、当前中国房地产信贷业务的发展现状

（一）当前中国房地产信贷业务发展的主要特征

中国自福利分房制度取消以及个人住房按揭贷款政策实施以来，房地产信贷业务取得了超越式发展（见表表2），主要呈现出以下3方面的特征：

首先是增速最快。2000-2009年，中国房地产贷款年平均增幅高达34.69%，比各项贷款年平均增幅(16.08%)高出18.61个百分点，房地产贷款占各项贷款比从2000年的5.94%上升到2009年的19.20%，为近年来商业银行增速最快的贷款。

其次是占比最高。根据Wind资讯，从房地产开发的投资来源看，虽然来源于国内贷款的部分占整个房地产开发投资的比率呈逐年下降趋势，由2000年的23.1%下降到2009年的19.8%。但由于房地产商的自筹资金中主要来源于商品房的销售收入，而这部分收入又主要来自个人住房按揭贷款；另一部分资金来源于建筑施工企业的工程垫款，这部分垫款也有很大一部分来源于银行的建筑业贷款；还有很大一部分资金来源于定金及预收款，这部分资金也有很大一部分来源于银行或住房公积金发放的个人住房按揭贷款。照此计算，有学者测算出整个房地产开发的投资来源中，国内贷款占整个房地产开发投资的比率达到70%，而在国外这一比率仅为20%。这一数据说明中国房地产业对银行贷款的依赖较强，一旦房地产业不景气，银行贷款的安全将会受到严重威胁。

最后是风险较高。目前，国际上一些商业银行房地产贷款警戒线控制在25%～30%，其中个人住房贷款比重一般控制在18%～20%以下。中国银监会规定商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但从中国2009年数据来看，国内的一些主要商业银行房地产贷款占各项贷款比重已经接近甚至个别银行已超过这一比率，个人住房贷款占各项贷款比重也已接近国际标准线。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标，而在中国的个人住房贷款中，有相当一部分是投资性或投机性贷款；另外，中国实行个人住房消费贷款时间不长，虽然中国目前商业性个人住房贷款、住房公积金贷款的不良率还较低，但国际上被广泛认可个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年，由于中国的住房信贷业务是近几年才发展起来的，所以还应对目前较低的不良贷款率保持一定程度的谨慎。

（二）中国房地产信贷风险与美国次贷危机的比较

当前中国房地产信贷业务发展呈现出许多类似于美国次贷危机发生前出现的特征，主要包括房价连续多年上涨、居民购房意愿强烈、利率调整先降后升、主要城市房产出现“有价无市”等。但所有这些特征都是表象的吻合，中国的房贷问题毕竟不同于美国的次贷危机：美国的次贷危机主要由居民的消费过度、储蓄率偏低等导致的还款能力不足造成；而无论从按揭成数、平均贷款期限、资产证券化水平等来说中国的房贷问题远低于美国，且中国目前还没有开展次级抵押贷款这项高风险业务，因此，中国的房贷风险基本可控，但由于中国的房贷问题有其本身固有的特点，其风险问题同样须引起高度重视。除了房贷资产证券化水平不高，难以转嫁风险外，中国商业银行房地产信贷出现的“双承担”以及房地产融资制度呈现的“双转嫁”，更是中国房地产信贷风险产生的重要原因。所谓“双承担”，就是中国的某一家商业银行既对房地产商发放贷款，同时又对购房者发放个人按揭贷款，这种风险的“全程承担”，势必加重商业银行的房地产信贷风险。而房地产融资制度呈现的“双转嫁”，指的是中国在1993年计划经济环境下制定的房地产预售制度，该制度规定房地产商在达到房地产销售条件、取得《商品房预售许可证》后，可将未竣工的期房出售给消费者，先收取消费者定金、预付款和整个房款，从而将风险转嫁给消费者；而在房地产商土地开发过程中，允许建筑承包商带资垫款，因此又将风险转嫁给建筑承包商。这种单边的风险承担机制（即风险仅是由购房者、银行、建筑承包商承担，而房地产开发商不需承担风险）是房地产融资制度最大的“毒瘤”，也是国内房地产信贷风险的主要根源之一。

二、近年来中国房地产市场调控概况

自国务院确定房地产行业为中国支柱产业以来，房地产市场得到了快速发展，但也相继出现了部分城市房地产过热、价格不合理上涨、有效供给不足、无效供给过剩、市场运作不规范等不合理现象。为此，从2003年下半年开始，中国政府果断采取了一系列宏观调控措施来抑制房价过快增长。具体包括以下几个阶段：

1.限制供给为主阶段。这一阶段自2003年4月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》文件下发开始，至2005年3月房贷优惠政策取消，调控主要转向消费层面为止。这一阶段由于商品房销售量迅速扩大，带动房地产行业价格上涨，因此宏观调控的重点主要围绕房地产开发商土地问题和资金问题展开，其目的在于调控住房供给总量，

抑制房价上涨势头。这一阶段的调控措施主要包括“8·31大限”提高拿地门槛，提高项目自有资本金，适当提高高档房、第二套房首付比例以及不再执行优惠住房利率等，这些调控措施使全国商品住宅开工面积有了一定程度的下降，但也带来地价、房价飞涨等新问题。

2.限制消费为主阶段。这一阶段自2005年3月开始，至2006年5月，“国六条”出台为止。这一阶段由于房地产地价、房价不断飞涨，国家出台了一系列调控措施来抑制房地产价格上涨，其政策重点主要围绕消费环节展开。这一阶段的调控措施具体包括：购房首付款比例由20%提升到30%，新、老“国八条”出台，限制期房转让，提高住房交易税等。这一阶段宏观调控取得了一定的成果，至2006年下半年全国房价、住房销量同比有所下降。

3.市场化调控阶段。这一阶段主要通过市场化手段来调控房地产供求结构。例如，针对2006年以来，房地产需求反弹，部分城市房地产价格出现大幅度上涨的市场现象，房地产宏观调控主要集中在抑制房价过快上涨问题上，包括出台了“外资限炒令”、土地新政、90／70政策、二套房新政、“国六条”等。但由于受美国次贷危机影响，为扩大内需，自2008年9月以来，这一紧缩性的宏观调控政策开始松动：下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率、降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等。随着2009年下半年中国经济的复苏，政府的宏观调控又转向了“稳定房价”的主基调，包括“国十一条”（第一次以国务院的名义专门针对遏制房价发文）在内的政策措施相继出台，但这些政策的作用对高房价的调整作用仍然十分有限，甚至于一线城市的房价仍然在快速飙升。

可以看出，中国政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，但由于当前房地产产业的生态环境已经发生重大变化①，因此，房地产调控政策还任重道远，不确定性依然存在。

三、中国商业银行房地产信贷风险的主要来源

1.房地产价格的持续增长为房地产信贷风险留下隐患。我国自1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》首次将房地产业列为国民经济支柱产业以来，房地产业取得突飞猛进的发展，房地产价格总体呈现持续、快速增长趋势，到2007年达到巅峰，2008年受全球经济影响出现短暂回落后，房地产价格继续延续先前的增长态势。与普通商品相比较，房地产商品具有供给弹性小的特点。这一特点导致在需求同等上升的情况下，房地产价格增长幅度高于一般商品价格增长幅度。如果政府不进行干预，价格的较大增长会促使投资者加大对房地产投资，导致其价格进一步上涨，最终导致房地产市场泡沫产生，积累的房地产信贷风险就会爆发。目前我国对房地产行业是否存在市场泡沫还存在不同观点，但据《中国统计年鉴》(1999-2009)数据表明：判断房地产行业是否存在市场泡沫的几个国际指标中，除房地产投资总额／固定资产投资总额、商品房施工面积／商品房施竣工面积两项指标已经接近临界点外，其余指标如房地产投资增长率／GDP增长率、房屋空置率、房价收入比、房屋租赁比、房地产信贷指标等均已越过标准线。历史上，多次金融危机都与房地产价格高增长有关。包括20世纪80年代后期的美国银行业及日本银行业，其中，日本银行业更是用了12年时间才消化掉此一时期形成的巨额坏账。因此，我们在看到房地产价格持续、快速增长给经济带来巨大推动的同时，更要看到它同样会给我们的经济带来较为严重风险隐患。

2.利率上行压力的存在为房地产信贷风险留下隐患。近年来，中国的存贷款利率一直处于低位运行，目前一年期定期存款名义利率为2.25%，仅略高于2002年的1.98%。尤其是2007年以来，中国的存款实际利率一直处于负利率状态，但这种负利率没有任何持续存在的理由，一旦国际、国内条件允许，中国的利率水平必将上升。事实上2009年11月份以来，澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变2008年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。在此背景下，中国的货币政策也从“宽松”转为“适度宽松”，一旦中国的利率水平上升，其必然