中国人口老龄化给房地产业带来的新发展

浅谈中国人口老龄化给房地产业带来的新发展
摘要：近年来，国内很多城市的房展会如火如荼，其中不乏老年人的身影。

这种现象引起了越来越多的房地产商的重视，老年房地产的异军突起将给房地产业带来巨大的商机，老年房地产的前景大好。

关键词：人口老龄化房地产发展
随着中国人口老龄化的加剧，传统的家庭结构正在发生着变化，家庭养老方式也随之改变，老年房地产需求量迅猛增长，越来越多的老人开始加入了购房大军的队伍。

近年来，国内很多城市的房展会如火如荼，其中不乏老年人的身影。

这种现象也引起了越来越多的房地产商的重视，老年房地产的异军突起将给房地产业带来巨大的商机，老年房地产的前景大好。

一、人口老龄化下的老年房地产业兴起
（一）新型家庭模式下老年居住场所的变化
中国人口老龄化的加剧的同时，家庭模式朝着小型化发展，主要是老年人与年轻人的世界观、人生观、价值观存在着很多分歧，导致两代人更愿意分居生活，以往的家庭模式被新的家庭模式所替代。

而且老年人生理和心理上的需要，使其更愿意居住在私密性、安全性、舒适性、连续性和可达性的住宅内，需要独立自由和尺度适宜的空间，但又要有一定的社会交往适度性。

符合老年人居住特点的住宅主要是那些配套设施完善、同时不乏时代气息的老年公寓。

它是是符合城市老年人居住要求，逐渐兴起的老年人生活方式，
是老年房地产发展的必然产物，它给房地产的发展注入了新的活力。

（二）对老年住宅需求和影响的分析
中国城市老年人口基数巨大，其老年消费者的潜力是不容忽视的，很多老年人将购买住房当做一种长线投资，由于房子具有保值、升值的特性，可以作为不动产留给自己的子女，同时有相当一部分老年人，自我养老的意识较强，在单个老人身体健康或是两个老人都健在的情况下，喜欢有自己的独立生活空间。

在消费能力上，那些有着一定积蓄或是收入来源来自于离退休金、福利金、子女与亲属馈赠的老人，完全有能力购买房产。

另一方面，城市老年人购买房产可以使城市良性发展，因为可以引导老年人购买近郊的住房，那里的环境好，房价低，消费水平低，远离城市的污染、嘈杂和拥挤，而且配套设施比较完善，完全能够满足老年人的日常需要，老年人口的涌入又促进当地的经济发展，缓解了城市里住宅供求矛盾，减小了城市房价过高的压力，真是一举多得。

二、人口老龄化下房地产业存在的问题
（一）房地产开发者目标不够明确
老年人房产的兴起是由老龄化的加剧带来的，也是社会发展的必然结果。

所以要定位准确，要根据老年人要求和标准，开发出满足老年人需要的住宅类型。

房地产业针对老年人开发的营利性老年住宅，根据物业管理、服务设施的不同可分为自住型、陪护型和特护型三种。

其中，自助型老年住宅针对的老年群体是那些具备一定的
生活能力和劳动能力，对日常事务需要帮助较少的老年人；陪护型老年住宅针对的老年群体是那些俱备部分生活能力和劳动能力，对日常事务需要帮助较多的老年人；特护型老年住宅针对的老年群体是那些不具备生活能力和劳动能力，对日常事务完全需要帮助的老年人。

针对这三类老年群体，要采取不同的营销设计。

自助型的房屋选地，要与年轻人分而居之，但又不要距离太远，这样既保留了传统的家庭养老模式，又能避免两代人彼此干扰，相对都有独立的空间。

自助型住宅是以营利为目的的，因此可以选择人口比较密集的中心地带。

而陪护型与特护型的老人部分或完全丧失了劳动能力和自理能力，以非盈利或微营利为目的，因此房子可以选择建在远离市中心的位置，降低开发成本。

（二）缺乏人性化设计
老年人上了年纪，户外活动相对减少，所以房屋的设计变得尤为重要。

现在的老年住宅设计人性化远远不够。

通常，老年人怕冷，易患老年骨质疏松病，卧室的设计一定要采取向阳设计，才能保证房间里的阳光充足。

窗子应选择背风的设计，既通气，又防寒。

老人爱安静，所以墙壁、窗子的隔音效果一定要好。

对于那些陪护型和特护型老人，屋子里的家具一定要简单实用，避免使用带有棱角的家具，地板要用防滑材料，浴室和卫生间也要符合老年人生理特点。

室内的总体设计要以自然风格为主，比较符合老年人的审美观和心理需求。

总之，室内的设计要体现出对老年人的关心、爱护，使他们感到舒心、亲切、方便和实用，不需要为新房屋改变以往的
生活方式。

（三）缺乏完善的物业管理
除了对老年人生理上给予关心，还要在心理上给老年人无微不至的关怀。

人一进入老年，听力、视力、记忆力都有不同程度的减退，给日常生活带来很多不便。

老年时期，也是多患孤独症、恐惧症、自卑症的高峰期，很多老年人还有多疑的特点，这些心理上的障碍和老年人的年龄、个人经历、自理能力以及亲人的关怀有关。

因此，对老年人进行人性化的关怀，是物业管理者的首要任务。

需要物业人员有足够的耐心和专业的老年人护理知识。

另外，老年人所在小区，可以采用网络化管理配合传统的人工管理方式，安装传感控制器，摄像头，及时收集小区的相关信息，比如室内温度、家政服务、安全、卫生等等。

三、促进老年房地产发展的相关对策
（一）吸引资金开发老年房地产
一项调查报告显示，在老年群体中，70%的人喜欢住在郊区，10%的人喜欢住在远郊，20%的人希望住在城区。

相关政策若能够减免部分土地出让金和开发税，，将集约适度的土地用于老年房地产的开发是具有可行性和可操作性的。

另外，退休老年人的退休金和养老金主要是由原单位支付。

社会养老和社会保障制度滞后，使得退休金和养老金的集中和使用缺乏管理上的统一。

此外，个人住房消费贷款在中国金融机构贷款中所占比例远低于发达国家，而老年人未来收入预期的不确定性，使得金融机构对老年住宅的项目贷款
和个人消费贷款的风险评估值更高一些。

但是大多数城市老人都有老房子，如果市场中介机构能够对老年人的旧有住房进行回购与处置，提高旧有住宅的资产流动性和变现能力，相应的融资问题会在一定程度上得到解决。

（二）健全老年房地产相关法律
首先，完善和建立老年房地产相关体制和机制。

转变政府的职能，建立以政府调控为指导，以市场为主导的资源配置手段，加速老年房地产的社会化、市场化的管理机制和运行机制的建立。

政府还要加大宣传力度，让老年人和老年人住房问题受到全社会的重视。

其次，完善和建立老年房地产相关法律法规。

法律法规是解决好老年人住房问题的有力保障。

日本出台的《中心建筑法》、《无障碍交通法》、《老年人居住法》，都极大的促进了老年房地产的发展。

中国可以借鉴这些法律，促进老年房地产业的发展。

（作者单位：重庆师范大学政治学院）
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