城市更新与城市再生

★★Part2 城市更新★★
1、城市更新的目标和原因
城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，也包括经济和社会方面的原因。

①人口密度增高
②建筑物老化
③公共服务设施、公园和休憩设施不足
④卫生状况差
⑤交通混杂
⑥火灾和疾病发生率高
⑦土地和物业价格下降
⑧相互有干扰的功能夹杂在一起
◆2、旧城更新与旧城再生关系
旧城更新与旧城再生的关系如下表所示：
旧城更新旧城再生思维范式物质环境决定论人与环境互动共生对旧城的物质结构以拆后重建为主以调整再利用为主
对旧城的社区居民以拆迁为主以就地发展为主
对旧城的经济功能以功能更替为主以功能提升为主
涉及的空间层次局限于更新项目的范围之内涉及到区域性行动
解决的主要问题城市形象、住房和基础设施建
设、经济发展
经济发展、环境改善、社会
公平、生活质量、社区能力
建设和文化建设等
实施主体政府或开发商政府+开发商政府+开发商+居民
实施机制自上而下外力推动自上而下+自下而上
外力推动+内力推动
①就思维范式而言，旧城更新具有明显的“物质环境决定论”的色彩，旧城更新虽然也追求城市的经济和社会目标，但其方法论的前提是通过物质环境的改造实现城市的社会经济目标。

而旧城再生则是以物质环境与人的互动关系为方法论前提，单凭物质环境的改造难以实现城市的社会和经济目标，同样，物质环境的改造也离不开城市社会和经济的改善；
②旧城更新的内容往往局限于对旧城的物质环境进行改造、修复和保护，而旧城再生的内容则既包括了物质环境的再生，也包括了旧城经济功能和社会
机能的再生；
③就工作方法而言，旧城更新以更替为主，比如，要么以一种物质环境替代原有的物质环境（旧城改造），要么以一种经济功能替代原有的经济功能（旧城商业化或办公化），要么以某一居民阶层代替原有的居民阶层（旧城“绅士化”）。

而旧城再生则强调旧城原有物质环境的再利用，旧城原有经济功能的再提升和旧城原有社区的再发展；
④就实施主体而言，旧城更新要么以政府为主体，要么以市场为主体。

而旧城再生则是强调在政府和市场的协助下，以社区为主体加以实施；
⑤就实施机制而言，旧城更新是“自上而下”的，是外力推动型的。

而旧城再生则是“自上而下”与“自下而上”相结合，是内力和外力共同推动的。

◆3、当前城市更新理论的缺陷
3.1旧城更新的内容以物质更新为主
根据对物质环境更替的程度，可以分为3种不同类型的更新：
①重建或再开发（redevelopment），是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理利用。

②整建（rehabilitation），是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。

③保留维护（conservation），是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或改善现有的使用状况。

可见，我国旧城更新的对象主要是城市的物质环境，并不包括旧城社区发展的内容。

3.2旧城更新的动力以大城市为基础
我国旧城更新理论基本上是以大城市的城市更新实践为基础的，而忽略了对中小城市的更新。

我国旧城更新面临的主要问题是：
①大规模改造带来的隐患；
②更“新”多，保护少；
③中心区容量过大等
我国旧城更新研究的焦点在于调控和引导更新动力，化解旧城更新矛盾，而非培养和维持更新动力。

调控、引导、保护、协调一直是我国旧城更新领域最常见的核心词。

3.3旧城更新的方法以“置换”为主
我国当前的旧城更新方法具有典型的“置换”特点。

表现在：
①通过“拆旧建新”对旧城的物质环境进行置换
②通过拆迁对旧城的社区进行置换
③通过商业化、办公化等方式对旧城的功能进行置换。

城市在发展过程中出现空间与功能的不适应，通过旧城更新对不适应的空间或功能加以调整是正常的，但如果采取简单的“外科手术”式的置换，则可能成为产生社会问题，破坏可持续发展
3.4旧城更新的实施机制以房地产开发为主
这种以市场为机制的旧城更新必然以追求短期的投资回报率为目标，从而造成旧城规划的失控、房价高涨、社区的解体和社会不公平等一系列问题。

导致旧城社会资本减少、文化资源损失、居民失去可持续发展的能力。

4、城市再生与可持续城市再生理论内涵
城市再生（urban regeneration）是指在面对变化的地区，为解决城市问题和寻求该地地区经济、物质、社会和环境条件的持续改善而制定的,综合而整体的构想及举措。

可持续城市再生理论包含如下几方面的内涵：
①就再生的目标而言，可持续再生不是简单地消除城市衰败的空间，而是力求找到引起城市衰败的原因，从根源上着手，旨在塑造城市发展的能力，提高社区居民的生活质量。

②就再生的时机而言，可持续再生不是“死后再生”，而是在城市机能并未完全退化的情况下，提前采取行动，主动适应社会经济转型的需要，提升城市功能，维持城市活力和城市社区的稳定性，使之具备持久的活力与生机。

③就再生的内容而言，可持续再生强调的是在维持城市现有物质空间的基础上，实现功能的升级，它区别于传统通过空间的扩张，物质结构的拆除和重建来实现城市的发展。

因此，它是一种“零用地增长”的发展模式，即城市的发展不是以物质空间的数量扩张与重建为基础，而是建立在社会经济职能改善和生活质量提高的基础之上。

④就再生的途径而言，可持续再生强调本地社区参与机会和稳定性，它不是通过简单地置换本地社区，代之以新的社会阶层，从而把本地社区的贫困问题转移到其它地区，而是强调通过赋予本地社区能力，实现旧城职能的转换和持续发展。

现代城市再生理论与传统的旧城更新有了显着的不同:
可持续发展原则传统旧城更新可持续城市再生
代际公平快速行动，吸引投资和就业，
受短期目标和政治目标的驱动
通过长期的方法构建地方能
力和创造地方价值，强调创
造可持续的就业
社会公平
信奉财富创造与“滴漏效
应”，为了创造财富和就业机
会，工资降低被认为是可接受
强调有社会价值的产品和服
务，包括有益的培训和就
业，适宜的工资
的
地区公平竞争伦理，开放贸易，场所营
销，注重外来投资，不考虑对
其它地区的影响
创造本地化的解决，本地与
外地贸易的公平，避免地区
之间竞争的“零和”
参与原则大型投资者以企业方式参与，
加上一些象征性的社区参与以
“换取”合法性
本地社区参与到再生的各个
阶段（从设计到实施），与
地方民主建设联系
整体原则认为经济发展会带来社会福利
和环境改善，滴漏原理
有效地整合各种力量，促进
地方的经济发展，改善社会
条件和环境条件
5、小城市旧城可持续再生的对策
①从功能——空间互动的视角，为旧城空间的发展提供动力
许多小城市只是忙于对旧城的物质环境进行建设，并没有对旧城的功能进行认真考虑，其结果就是把原本功能多样，充满活力的旧城区变成了一个新型居住区，使小城市失去了可持续发展的能力。

因此，小城市的再生应突破物质规划的范畴，从功能和空间互动的视角出发，通过城市功能的延续和提升促进旧城空间的再生。

旧城功能的再生须建立在对旧城现有资源、地方文化和本地知识充分了解、研究的基础之上，通过本地居民和现有企业的共同参与，逐渐对原有产业进行延展、升级，形成根植性强、关联度高的本土化产业。

②追求使用价值和交换价值的平衡
从经济学的视角来看，旧城再生是一个旧城价值维持和附加的过程。

所谓城市的使用价值指城市作为居民生活、工作和游憩的场所而具有的价值；所谓交换价值是指城市土地及其房屋作为一种资本而具有的出售或出租价值。

私人资本投资城市开发，追求的就是城市的交换价值，其本质是一种以盈利为目的的房地产开发活动。

因此，市场主导下的城市更新，往往忽略了城市的使用价值。

其结果就是更新后地价、房价上升了，城市面貌新了，但居民的生活不方便了，原有城市的活力和魅力消失了。

而一个缺少魅力与活力的城市，很难实现长久持续的发展。

而许多小城市也正是因为其迷人的生活环境而成为人们居住、旅游、度假的首选。

③必需以社区发展为基础推动旧城的可持续再生
与大城市相比，小城市的社区更有归属感和认同感，更容易形成特色，加上小城市旧城吸引外来投资的能力远不如大城市，因此，小城市的旧城再生更应该充分利用好社区原有的资源，通过社区能力的培养，提升旧城可持续的发展的能力，形成社区发展、功能提升和空间更新之间的良性互动。

6、当前我国城市更新面临的新形势
当前，我国城市更新的形式具备四个基本特点。

（1）城市物质更新已经初步完成
自1980年代我国开始大规模的城市更新以来，城市更新一直围绕着城市的物质衰败问题而展开。

旧城中的绝大多数地段均发生了翻天覆地的变化。

旧城物质更新的任务已经初步完成。

（2）旧城的社会问题开始凸现
对旧城问题的判断构成了旧城更新的理论基础。

在十年前,学术界曾经对我国的旧城有一个基本的判断，即我国城市更新一直是在旧城没有出现衰败的情况下展开的，中国旧城的问题主要反映在三方面：
①物质性老化
②功能性衰退，即由于城市人口和规模扩大，超过城市环境的合理容量，导致城市超负荷运转，从而影响城市功能的正常发挥
③结构性衰退，即由于城市功能发生了变化，城市结构在惯性的作用下,不能与城市功能相适应。

理论界普遍忽略了旧城的一个基本要素，即旧城的主体是谁?由于这一问题涉及到“谁来更新”和“为谁更新”这一基本问题。

社会阶层日益分化，一个庞大的城市贫困阶层正在日益形成，一些还没有完成更新的旧城区日益成为城市贫困的聚居区，一些旧城的人口结构出现了老龄化、贫困化的过程。

而曾经充满经济活力的旧城也面临着经济功能缺失，活力不足的局面。

（3）城市更新带来的社会问题
有关城市更新的矛盾不断激化，城市更新面临的社会阻力与日俱增，由于拆迁引发的公共冲突层出不穷，与建设和谐社会的主旋律格格不入。

（4）城市更新的制度环境和法律环境的变化
随着“科学发展观”与“和谐社会”目标的提出，国家加强了对弱势群体的保护。

《物权法》和新的《城乡规划法》的颁布，为私人财产权的保护和公民参与城市规划提供了更有力的法律依据。

这意味着城市更新的制度环境和法律环境均发生了全新的变化。

过去依靠拆迁为主要运作方式的城市更新，正在面临越来越多的挑战和阻力。

7、走向城市再生的途径
（1）城市更新的前提需要重新审视
旧城的繁荣是我国城市更新研究的一个基本前提。

但是，如果将旧城的主体——社区纳入到分析的范围，则不能简单地认为我国的旧城不存在衰退问题，随着我国城市社会阶层分化的加剧，城市贫困阶层的形成，许多未被改造的旧城，日益成为贫困人口的聚居区。

一些改造后的旧城虽然维持了“持续的繁荣”，但这种繁荣在很大程度上是建立在把旧城本有的贫困问题转移出去的基础之上的。

（2）城市更新的理论基础需要扩充和深化
以物质空间为核心的城市更新，其基本方法是在拆迁的基础上进行城市环境的维护、整治、拆建，旧城容量的疏解、控制以及旧城结构的复位、复组和变更。

城市更新研究基本上“见物不见人”。

因此，在城市再生视野下，城市更新研究应该更加关注旧城社区在转型过程中的变迁和处境，以社区衰退问题作为城市更新的“病理学”基础。

只有准确地了解旧城社区衰退的“病因”，才能够针对旧城的社会问题开出长效而持久的“药方”。

（3）城市更新的内容和方法需要变革
传统的城市更新是以项目开发为基础，尤其是一些大型项目开发在城市更新中往往发挥着举足轻重的作用。

然而，随着物质更新接近尾声，城市更新中房地产项目开发的机会将越来越少。

城市更新将不再是一次性工程，而是一种小规模的、连续不间断的修补过程。

这就决定了要以社区内部的运作为基础。

这就决定了“赋予社区能力”将成为城市更新的核心内容，社区参与将成为实现城市更新的主要工具和机制，社区参与将不能简单地作为一种制度安排来理解。