谈房地产企业税务筹划

谈房地产企业税务筹划

【内容摘要】房地产项目从开发到转让整个过程涉及十多个税种，税负相对较重。如何在不违反现行税收法律法规的前提下，通过对经营、投资等一系列经济活动进行事先筹划、安排，以达到减轻企业税负、提高企业利润的效果，成了房地产企业比较关心的问题。本文试图从二个方面对房地产企业如何进行税务筹划进行阐述：一是根据房地产企业的日常投资经营活动进行税务筹划；二是根据房地产项目所涉及的不同税种进行税务筹划。

【关键词】房地产企业；税务筹划；税收

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一、房地产企业税收情况概述

房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。据统计，2004年我国房地产产业税收收入为亿元，占当年各项税收的%。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大，随着近期建设部、国家发展改革委等九部委员《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》的相继颁布实施，房地产交易市场将再次进入调整期。市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使

纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替，因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：

1、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。

A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三

种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为万元，企业所得税万元，税后收入为万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加万元，企业所得税万元，税后利润万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济了利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

2、合作建房的税务筹划

根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业说：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,