彭山房地产市场情况
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
彭山房地产市场情况
第一部分 本体分析
第二部分 市场情况分析
第三部分 客户情况分析 第四部分 项目情况分析
第五部分 总结
➢ 彭山规划 ➢ 地块区域发展分析 ➢ 城市市场现状 ➢ 区域客群情况分析 ➢ 未来发展及走势预判
市场情况分析 全彭国山规现划象
《彭山城市总体规划（2009-2020）》:
✓ 城市性质定位为：成都都市圈中的卫星城、工业基地; ✓ 以长寿文化为特色、生态宜居的旅游城市; ✓ 城市规模规划控制目标为“中心城区2015年城镇人口规模15
规划的价值进一步凸显。
市场情况分析 地块全区国域发现展象分析
➢ 彭山城市格局属于较为原始的区域，以“一字规划”为城市发展路径； ➢ 目前处于旧城改造阶段，随着政府的搬迁，彭祖新城是未来的发展热
点； ➢ 目前处于房地产发展初期，开发水平相对较低。
市场情况分析 城全市国市场现现象状
➢ 彭山区域内， 自2015年12月起，总供给量为6634套房源。 ➢2017年6月供应有一波大的放量，新增供应项目主要位于彭祖新城滨江路两侧。 ➢新增供应以高层产品为主。
蒲江
产品：别墅 对应客群：部分成都投资养老客群
都江堰
青白江 崇州
一圈层
崇州
二圈层
新津
三圈层
蒲江
彭山
新津
产品：别墅 对应客群：成都高端居家客群为主
➢ 彭山县目前处于第三圈层外沿，但随着彭山县的发展将加速其融入全域成都，届时本案以优势产品进行有效对接第三圈层客群 的外溢，其成都投资养老客群的量较当前将相对提升。
彭山房价（单价）走势图
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
单价（元/㎡）
4102 3666
4618
60
50
40
30
20
10
0
彭山房价（总价）走势图
总价（万元/套）
52.3
数据样本源自61个小区，6651套交易房产
市场情况分析 区域全客国群现情况象分析
➢ 城际列车开通，30分钟连接成都，步入成都半小时经济圈，与一线都市 的距离进一步缩短；
➢ 五纵三横一环：彭山区区域内核心干线四处通达，链接彭山，眉山，乐 山及天府新区；
➢ 三点一片的城南旅游休闲经济走廊规划，使彭山旅游效应逐步发挥； ➢ 彭山区号并入“028”，缩短彭山投资者的心理距离。扩权强县试点县的
客户来源分布
省内其他地区 10%
成都 17%
彭山周边县城 15%
彭山本地 58%
客户年龄
60岁以上 7%
25岁以下
7%
51-60岁 20%
26-35岁 13%
36-50岁 53%
客户置业目的
其他 7%
投资 48%
刚需 24%
改善 21%
➢ 彭山在售楼盘客群以彭山本地客户为主，其次为周边县城客户，近年来成都客户和省内其他地域客户占比有所上涨； ➢ 客户年龄以36-50岁为主，整体年龄层偏大； ➢ 置业目的以投资兼自住为主，其中首次购房的刚需客群占比24%，二次购房改善居住环境的客群占比21%，多次购房用于投资的客群占比 48%，新楼盘整体空置率较高。
5 0
客户关注点
20㎡ 30㎡ 40㎡ 50㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 220㎡
0 5万 10万 15万 20万 25万 30万 35万 40万 45万 50万 55万 60万 65万 70万 75万 80万 85万 90万 95万 100万
市场情况分析 未全来国发展现预象判
➢ 区域内长期供应主力户型偏刚需，同时通过市调走访近期新建楼盘发现小区空置率高，这是由于目前市面上 的新建楼盘与彭山当地居民原居差别不大，无真正的改善型产品；同时根据客户换房周期理论，未来2-3年彭山 部分居民有换房需求，因此市场需求真正的迭代产品。 ➢ 成都城市发展需求，三圈层客群外溢，加上彭山主打“长寿之乡”宣传，部分养老客群进入彭山市场，需求 周边环境好，户型舒适的养老居所； ➢ 政策影响下，房价出现上升势头，且被市场接纳；
万人，城市建设用地15.3平方公里； ✓ 2020年城镇人口规模20万人，城市建设用地为19.2平方公
里”
市场情况分析 全彭国山规现划象
城市中心区
50KM
天府新城 25KM
项目所在区域
➢ 作为天府新城的前沿，彭山已无限接近成都,形成天府新区青龙区域和含 牧马、锦江、武阳、观音的天府新区协调管控区组成的“天府新区核 心” ；
市场情况分析 区域பைடு நூலகம்客国群现情况象分析
➢ 当前成都第三圈层典型城市如都江堰、崇州、新津、蒲江等，以优势的生态资源、交通区位、相对较低的价格以及丰富的产 品形态吸引着除本地以外的成都主城区投资养老客群进驻。
都江堰
产品：mini别墅、高端别墅、度假 别墅 对应客群：大量成都养老客群、成 都及外地高端休闲度假客群
彭山供给量走势图
出售供给量走势
时间(月) 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10
新增供给量(套) 161 131 157 148 95 184 156 176 296 141 187 158 245 288 257 169 172 294 265 433 610 495 420 478 518
市场情况分析 城全市国市场现现象状
彭山区域内， 自2017年6月，均价突破4000元/㎡，10月均价为4618元/㎡，整体成上涨趋势，平均总价上升到52.3万元。
➢ 区域客群中最关注的户型面积为80-100㎡两房或三房产品； ➢ 关注总价占比最大为35-45万； ➢ 客户的三个首要关注点为项目的价格、地段和户型，其次为小区外部环境。
由于彭山目前以投资客群居多，客户对产品的价格和影响后期增值空间的地段最为敏感，户型偏好紧凑型两 房或三房产品，近两年新交付楼盘空置率较高，世面上无真正的舒居改善型产品。
市场情况分析 区域全客国群现情况象分析
18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
客户关注面积占比
20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
客户关注总价占比
30 25 20 15 10
第一部分 本体分析
第二部分 市场情况分析
第三部分 客户情况分析 第四部分 项目情况分析
第五部分 总结
➢ 彭山规划 ➢ 地块区域发展分析 ➢ 城市市场现状 ➢ 区域客群情况分析 ➢ 未来发展及走势预判
市场情况分析 全彭国山规现划象
《彭山城市总体规划（2009-2020）》:
✓ 城市性质定位为：成都都市圈中的卫星城、工业基地; ✓ 以长寿文化为特色、生态宜居的旅游城市; ✓ 城市规模规划控制目标为“中心城区2015年城镇人口规模15
规划的价值进一步凸显。
市场情况分析 地块全区国域发现展象分析
➢ 彭山城市格局属于较为原始的区域，以“一字规划”为城市发展路径； ➢ 目前处于旧城改造阶段，随着政府的搬迁，彭祖新城是未来的发展热
点； ➢ 目前处于房地产发展初期，开发水平相对较低。
市场情况分析 城全市国市场现现象状
➢ 彭山区域内， 自2015年12月起，总供给量为6634套房源。 ➢2017年6月供应有一波大的放量，新增供应项目主要位于彭祖新城滨江路两侧。 ➢新增供应以高层产品为主。
蒲江
产品：别墅 对应客群：部分成都投资养老客群
都江堰
青白江 崇州
一圈层
崇州
二圈层
新津
三圈层
蒲江
彭山
新津
产品：别墅 对应客群：成都高端居家客群为主
➢ 彭山县目前处于第三圈层外沿，但随着彭山县的发展将加速其融入全域成都，届时本案以优势产品进行有效对接第三圈层客群 的外溢，其成都投资养老客群的量较当前将相对提升。
彭山房价（单价）走势图
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
单价（元/㎡）
4102 3666
4618
60
50
40
30
20
10
0
彭山房价（总价）走势图
总价（万元/套）
52.3
数据样本源自61个小区，6651套交易房产
市场情况分析 区域全客国群现情况象分析
➢ 城际列车开通，30分钟连接成都，步入成都半小时经济圈，与一线都市 的距离进一步缩短；
➢ 五纵三横一环：彭山区区域内核心干线四处通达，链接彭山，眉山，乐 山及天府新区；
➢ 三点一片的城南旅游休闲经济走廊规划，使彭山旅游效应逐步发挥； ➢ 彭山区号并入“028”，缩短彭山投资者的心理距离。扩权强县试点县的
客户来源分布
省内其他地区 10%
成都 17%
彭山周边县城 15%
彭山本地 58%
客户年龄
60岁以上 7%
25岁以下
7%
51-60岁 20%
26-35岁 13%
36-50岁 53%
客户置业目的
其他 7%
投资 48%
刚需 24%
改善 21%
➢ 彭山在售楼盘客群以彭山本地客户为主，其次为周边县城客户，近年来成都客户和省内其他地域客户占比有所上涨； ➢ 客户年龄以36-50岁为主，整体年龄层偏大； ➢ 置业目的以投资兼自住为主，其中首次购房的刚需客群占比24%，二次购房改善居住环境的客群占比21%，多次购房用于投资的客群占比 48%，新楼盘整体空置率较高。
5 0
客户关注点
20㎡ 30㎡ 40㎡ 50㎡ 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 220㎡
0 5万 10万 15万 20万 25万 30万 35万 40万 45万 50万 55万 60万 65万 70万 75万 80万 85万 90万 95万 100万
市场情况分析 未全来国发展现预象判
➢ 区域内长期供应主力户型偏刚需，同时通过市调走访近期新建楼盘发现小区空置率高，这是由于目前市面上 的新建楼盘与彭山当地居民原居差别不大，无真正的改善型产品；同时根据客户换房周期理论，未来2-3年彭山 部分居民有换房需求，因此市场需求真正的迭代产品。 ➢ 成都城市发展需求，三圈层客群外溢，加上彭山主打“长寿之乡”宣传，部分养老客群进入彭山市场，需求 周边环境好，户型舒适的养老居所； ➢ 政策影响下，房价出现上升势头，且被市场接纳；
万人，城市建设用地15.3平方公里； ✓ 2020年城镇人口规模20万人，城市建设用地为19.2平方公
里”
市场情况分析 全彭国山规现划象
城市中心区
50KM
天府新城 25KM
项目所在区域
➢ 作为天府新城的前沿，彭山已无限接近成都,形成天府新区青龙区域和含 牧马、锦江、武阳、观音的天府新区协调管控区组成的“天府新区核 心” ；
市场情况分析 区域பைடு நூலகம்客国群现情况象分析
➢ 当前成都第三圈层典型城市如都江堰、崇州、新津、蒲江等，以优势的生态资源、交通区位、相对较低的价格以及丰富的产 品形态吸引着除本地以外的成都主城区投资养老客群进驻。
都江堰
产品：mini别墅、高端别墅、度假 别墅 对应客群：大量成都养老客群、成 都及外地高端休闲度假客群
彭山供给量走势图
出售供给量走势
时间(月) 2015-10 2015-11 2015-12 2016-01 2016-02 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 2016-12 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10
新增供给量(套) 161 131 157 148 95 184 156 176 296 141 187 158 245 288 257 169 172 294 265 433 610 495 420 478 518
市场情况分析 城全市国市场现现象状
彭山区域内， 自2017年6月，均价突破4000元/㎡，10月均价为4618元/㎡，整体成上涨趋势，平均总价上升到52.3万元。
➢ 区域客群中最关注的户型面积为80-100㎡两房或三房产品； ➢ 关注总价占比最大为35-45万； ➢ 客户的三个首要关注点为项目的价格、地段和户型，其次为小区外部环境。
由于彭山目前以投资客群居多，客户对产品的价格和影响后期增值空间的地段最为敏感，户型偏好紧凑型两 房或三房产品，近两年新交付楼盘空置率较高，世面上无真正的舒居改善型产品。
市场情况分析 区域全客国群现情况象分析
18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
客户关注面积占比
20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
客户关注总价占比
30 25 20 15 10