18北京 鲁能格拉斯项目定位思考0608

2013年04月， 朝阳国土局发布新闻，朝阳区土地储备分中心已与外 交部行政司签订了《北京市朝阳区东坝边缘集团外交 部用地土地开发补偿协议》。项目用地位于东坝边缘 集团北区，涉及东坝乡三岔河村，东至首都机场第二 高速，南至坝河北滨河路，西至北小河东路，北至规 划路，总占地面积约83.62公顷，建设用地面积约51.6 公顷，规划用途为外事用地。
于是有了这样的广告语
一墅 十景 六里湾
格拉斯的区域价值 一是东五环明确的地理属性 二是另外一个绝对利好
在2012年北京市两会上，朝阳区区长程连元表示，北京第四使馆区将 落户东坝，区内将安排1000多亩建设用地，足够容纳20余家使馆。
根据此前CBD国际商务节发布的规划显示，东坝区域将建成匹配CBD 的新型城区，演绎娱乐、国际交流、总部商务三重奏。 在高端商业娱乐方面，这里将打造富有现代化城市特征，集大型购物、 娱乐文化、商务酒店于一体的商业娱乐中心；国际交流服务方面，这 里将依托第四使馆区的功能优势，发展国际文化交流和国际生活服务 产业；总部商务办公方面，这里将重点吸引和发展对“国际 国内 城 市”交通网络有依赖性的航空公司总部、航空服务机构、国际国内公 司总部、特色企业及与国际交往、外事服务密切相关的办公机构、国 际组织等。
但是我们要看到数据之后的潜台词，
试想项目优越的自然环境如果在密云、房山、大兴，
还会有如此的接受度么？
自然环境
+
区域价值
=
杀手锏
格拉斯的自然
是 6里老河湾上的3400亩森林庄园 是一城老河湾，两岸格拉斯的生活画面 是一方别墅，在6里老河湾间， 蜿蜒格拉斯最美十景
格拉斯小镇的生活本就是一张画卷，我们希望给客户的感受也是 一番大自然中的别墅生活
格拉斯的核武器
CLIENT:鲁能格拉斯小镇FORM:MC&DIORS ADVERTISING TIME:2015.06
博文与格拉斯合作三年之久， 太懂，太熟悉，所以对于这个项目
只说Fra Baidu bibliotek的
根本问题
1.生活配套不足。 2.入住率不高，生活氛围不足。 3.到达通路不顺畅，远。 4.项目老化。
但新的格拉斯， 也成长得非常明显。
Thanks listen!
区域
东五环的杀伤力 随着北京别墅郊区化越来越显著
园林
集团对于项目园林及景观环境的大力投入 经过养护及自然生长 已经进入全盛
配套
项目周边国际学校、高尔夫、马术俱乐部、 国际级企业进驻等等， 项目区域配套日趋成熟。
稀缺
这些 就是现在的格拉斯小镇， 就是深厚积淀的格拉斯小镇， 就是稀缺性越来越显著的格拉斯小镇。
呼之欲出，即将到来的第四使馆区的绝对利好， 无论是东坝， 还是第四使馆区， 大区域的利好已经逐步显现， 真正的国际生活配套大时代即将到来， 有望根本性改善格拉斯局势。
于是我们给了格拉斯一个 远见未来真正
翻盘的定位
东五环 第四使馆区别墅
组合
东五环 第四使馆区别墅
一墅 十景 六里湾
感谢聆听！
广告永远要对新客户说话
东五环、老河湾、3400亩 0.3容积率、法式独栋 …… 这是我们说起格拉斯随口就来的
这些在之前推广中或多或少都有所涉及， 但是在现今的市场环境中 项目最核心的价值到底是什么？ 不论是什么， 绝不是这些卖点的堆砌。
分析成交客户的购买因素显示，认同环境是首要动因。
但对于数据，我们需要辩证看待。 格拉斯小镇的环境肯定是项目在体验阶段最具杀伤力的，