服务区物业管理制度

高速公路服务区(停车区)物业管理制度

第一章总则

第一节服务区（停车区）物业管理的相关概念及界定

一、服务区（停车区）的物业管理主要是对服务区（停车区）公共区域的安保、清洁、绿化、水电及公共设备设施、零星工程维护维修等。

二、相关概念及界定

（1）“公共区域”与“租赁区域”的划分以租赁场所（含配套设施）滴水线为界。

“公共区域”是指租赁建筑物及附属建筑物、构筑物以外的区域，包括共同使用的停车坪，公共厕所，供配电房，发电机房等部位。

“租赁区域”是指租赁建筑物内部及室内外墙面、建筑物外围边沟，由经营单位自行管理的餐厅、厨房、超市、客房、走廊通道、门厅及室外地砖等建筑物有效延伸部分。

（2）“公共设施”与“租赁设施”的划分：1、水电设施以计量分表为界，表内（含表）为租赁水电设施，表外（含总表及属于服务区维护维修范围内的设备设施）为公共水电设施；2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设备为界，以内为租赁设施，以外为公共设施；3、排水排污设施以管道（沟渠）汇合处为界，汇合前的部分为租赁设施，汇合后的部分为公共设施。

（3）“公共资产”是公共区域内的资产和公共设施，“租赁资产”是指租赁区域内的资产和租赁设施。

第二节服务区（停车区）物业管理的范围

一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

二、公共建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：天桥，公共洗手池，垃圾站，化粪池，锅炉房，沟渠、池、井，水塔、高压水泵房，高杆灯，供配电房，发电机房等；

三、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、

落水管，共用照明、管道线路，水泵、供排水系统，污水处理系统，供配电系统（含所属服务区管理范围内的电线电路及相关设施），发电机，室外消防系统，垃圾站清运，化粪池、污水处理池、沉淀池、沟渠池井的清淤处理等；

四、公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；

五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括LED显示屏、公共卫生间、公共垃圾桶、商业网点、文化体育娱乐场所等；

六、公共区域的环境卫生，包括：公共广场、公共厕所、车坪道路等区域的清洁卫生、垃圾收集、清运等；

七、车辆的引导、停放及公共秩序的维护，包括：安全监控、巡视、治安执勤等；

八、保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等.

第二章房屋建筑及整体形象

第一节房屋建筑

一、服务区各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。

二、房屋外观符合服务区整体规划要求，建筑整体完好、整洁。

三、不得乱搭乱建或擅自对房屋建筑进行改造，如因经营需要添置、修缮或改造房屋，须事先向公司提出申请，经批准后方可实施。

四、在规定保修期内，房屋建筑由保修单位负责保修。

五、房屋维修按公司相关工程管理办法执行。

第二节标识标牌

各功能区标识标牌指示明确，标识、标线、指示牌等设置恰当，清晰明确与区的整体建筑装饰风格协调。

一、设置

1、符合高速公路统一形象的要求.

2、区内标识标牌由物业部统一规划和设置;

3、采用的文字、图形或符号应简洁明了、会意性强;

4、导向标牌与其表示的功能属性、位置、路径方向必须一致;

5、功能区主导向标牌竖立在行车道入口，并且主面与路面平行;

6、张贴、悬挂的标牌主面下边沿与水平线平行;

7、室内标牌设置的位置必须醒目。

二、管理

服务区（停车区）综合办公室对区内所有标识标牌实行统一监督管理，未经公司批准同意，任何单位或个人不得在服务区（停车区）公共区域设置任何标识、标牌和张贴各种商业广告、宣传资料、标语及其他张贴物。严禁在区内标识标牌和墙面乱写、乱画。

第三章公共环境卫生

第一节公共环境卫生管理要求

一、保持建筑物的整体美观，不得堆放、吊挂有碍观瞻的物品。

二、应当根据需要，在建筑物、广场等周边摆放花草和盆景，保证其整洁、美观。

三、对在服务区内随地吐痰，乱扔果皮纸屑，随地大小便和抛洒油污等不文明的行为，每个员工都有及时制止的义务。

四、确保停车场地面无油污及明显垃圾，。

五、垃圾桶、垃圾房做到及时清理并进行定期消毒防虫处理。

六、厕所保证不间断供水，达到无味、无蝇，保持公厕地面清洁、干燥，台盆无积水。

第二节车坪道路、停车坪（场）绿化带清洁

一、清洁要求

1、每天两次，用扫把、拖斗车对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物，每隔半小时巡回清扫一次。

2、发现污水、污渍、口痰等必须及时冲刷、清理干净，用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次。

4、每天清扫停车坪（路）地面，保持无垃圾杂物，定期用高压水龙头冲洗停车坪（路）地面。

5、每周用湿毛巾擦拭各种指示牌及其他装饰物品（室外宣传牌、雕塑、路灯等），确保无污迹和灰尘，擦拭完后必须归原位。

6、每周清理沟渠、通道等处至少两次，每月冲冼有污迹地面、墙身一次。

7、草木、盆景、花木等应按规定进行浇水、施肥、修枝整形、除草灭虫等工作。

二、清洁标准

1、停车坪（场）干净、整洁，无烟头、车辆摆放整齐，绿地、走廊、通道等公共场所无烟头、无纸屑、无痰迹、无积水、无杂物堆放、无明显污渍、泥沙。

2、花木、草坪修剪整齐、环境幽雅；外场垃圾及时清理、没有堆积乱放。

3、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物；垃圾箱及时清理，定期喷洒药物保持清洁、无异味、无漫溢。

4、距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。沙井、明沟内无积水、无杂物。

第三节垃圾箱桶清洁

一、清洁要求

每天及时清除垃圾箱桶、内的垃圾。

二、清洁标准

目视箱桶表面无污迹，走近箱桶边无异味，每天清洗二次。

三、将箱桶、搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍，然后对污迹处倒少许清洗液搽洗，再用水冲洗干净，搬到原位放好。

第四节停车场管理办法

一、广场停车场为顾客免费提供临时停车服务；

二、车辆必须按车型有序停放，不得在通道上停车；

三、司乘人员在下车前请关好门、窗，妥善保管好贵重物品；

四、不得在停车场内试车、修车、装卸货物及损坏路面，修车应到指定地。如有油渍、损坏路面的，参照路政管理条例应当做出相应的赔偿；

五、不文明行为（如随地吐痰、大小便），服务区保安人员有权利和义务制止；

六、严禁按喇叭换人（因附近村庄紧挨服务区）；

七、严禁装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆进入停车广场，如特殊情况确需停放的，需事先通知广场保安或服务区值班经理，按指定区域停放；

八、违章停车不服从服务区保安指挥的，服务区将予以拖离，费用由车主承担，并通知高速交警按违章处理；

九、服务区内车辆临时停放时间不得超过4小时。

第四章绿化亮化小品

第一节乔灌木养护要求

一、乔木修剪

1、修剪工具包括高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；

2、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2／3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1／3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；

3、对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；

4、每年12月～次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：

5、修剪整形必须达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求；

6、剪下的枝叶应及时清除，集中运到花木基地处理。

二、灌木修剪

1、修剪工具、用具主要有绿篱机、绿篱剪、手套、警示牌等；

2、所有灌木在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；

3、非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观；

4、每天巡查中及时清剪因折断等而枯黄的枝叶；

5、对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木及时将枯黄的叶边清修；

6、观花灌木在花期过后进行修剪，尽量避免在开花前修剪。

三、病虫害防治

1、区内灌木每月喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂；

2、对突发性病虫害及时有针对性地喷杀农药；

3、喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位；

4、服务区（停车区）内禁用高毒或强刺激性的农药。

第二节亮化系统维修保养标准

一、灯杆的地脚螺栓，开关盖或其它安装设施良好，灯杆无生锈、裂缝或断裂等情况，油漆良好。

二、灯杆编号清晰，灯杆接线匣无漏水，熔丝完好，匣盖无锈蚀，螺丝齐全，灯杆的穿线管无损坏，管口导线应完好，安装处无松动和锈蚀。

三、装有熔丝的灯具其熔丝应完整安装在相在线，熔丝良好，引下线无松弛及损坏情况，绝缘良好，与其它线路有足够安全距离，与路灯线、灯头线的连接良好。

四、缆接线匣或管窖井应完好，无垃圾或积水现象，灯杆底座内接线匣无积水，熔丝良好，匣盖无锈蚀，螺丝齐全。

五、控制柜（控制开关等）无走时误差、失灵，光控开关安装位置、方向准确，无断线现象，开关接线、升降马达、传动皮带良好，路灯接触器接入路灯线的位置良好，无断线、碰线、接地等情况。

六、路灯线、控制器无断线、碰线、接地等情况，配电站中的开关、闸刀、接头无发热现象；配电盘、仪表、指示灯运行正常。

第三节宣传栏的清洁

一、清洁程序

1、宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面搽抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门、窗、镜面的清洁》操作。

2、标识牌：用湿抹布从上往下搽抹，然后用干抹布抹一次。

3、用刷子蘸清洁剂搽抹污迹，再用湿抹布抹净后用干抹布抹干水迹。

二、清洁要求：宣传栏每周清洁一次，标识牌每天清洁一次，保持无污迹、积尘现象。

第五章公共洗手间

第一节公厕清洁

一、公厕清洁管理规定

1、公厕的保洁和管理，由服务区（停车区）综合办负责，经营单位的公厕可以委托综合办负责保洁和管理，但须额外承担保洁费用。

2、实行专人负责，保洁员需佩带统一制作的工作牌。公厕内、外环境应保持整洁、卫生，设备设施保持整洁、完好。

3、保洁员发现顾客在公厕墙壁和其他设施上乱涂抹、刻画、张贴、随地吐痰、乱扔杂物、便池外便溺及损坏公共设备设施等行为，应采用文明礼貌用语及时劝止。

4、公厕的粪便定期清运，粪池清底除渣，及时疏通。

5、公厕定期灭害，夏季一周喷洒药剂两次，春、秋季一周一次。

6、公厕必须24小时开放，不得随意停用。因特殊情况确需临时停用的，必须经上级主管部门同意，并采取其他临时措施。

7、区内承诺无偿服务的公厕，不得借任何名义进行收费。

8、公布保洁人员姓名及照片、监督电话。

9、服务区（停车区）综合办必须对公厕的卫生设备、设施等情况进行监督、检查，纠正不合规的行为。

10、要求随脏随扫，及时维护好公厕卫生。

二、公厕的清洁标准

1、“六无”“四净”，即无烟头纸屑、无苍蝇活蛆、无积尘蛛网、无污垢、无污泥积水、无臭气；地面净、墙壁净、蹲位间板净、公厕周围净。

1、无苍蝇、无蛛网、无积尘、无异味，定期喷洒药物。

2、洗脸池及台面、镜面随脏随洗，清洁无污垢、无积水。

3、地面随赃随拖，镜面、隔板及瓷砖清洁明亮。

4、便池用后必须冲洗，无积垢，不堵塞，纸篓内的杂物随时清理。

5、点香或放置香球。

三、公厕的清洁一般程序：

1、经常检查厕所设备有无损坏，如有应及时上报保洁主管。

2、倒空所有垃圾桶、便纸桶内垃圾，换上干净的垃圾袋。

3、倒入清洗剂，擦洗便池、座便器。

4、抹净台面、地面、门面以及便池、座便器上的水迹、污垢。

5、用抹布擦净，擦亮镜面，金属器件。

6、用刷子清洁便池、便纸桶、用经消毒的抹布擦洗桶圈座、外壁、水箱，再洗净、抹干、抹净，以同样的方法清洗地面。

7、拖净或者擦净地面，使地面无水迹、无污垢。

8、擦拭窗户，窗台、玻璃、墙角定期清洗或者更换窗帘。

9、放置香炉点香，小便池里要放置芳香球，定期喷洒气雾清新剂。

第六章安保及交通秩序

第一节安保管理

一、安保员职责及管理范围

1、负责服务区（停车区）公共区域的全天候值勤，维护区内公共安全。

2、负责服务区（停车区）公共区域全天候交通秩序管理，确保24小时区内交通畅通有序。

3、维护服务区（停车区）内正常的经营服务、生产生活秩序，及时处理各种纠纷及突发事件。

4、负责服务区（停车区）内资产（含停放车辆及司乘人员的财产）的安全，确保区内所有资产不损坏和丢失。

5、负责服务区（停车区）的消防安全监督检查，担负义务消防岗位职责。

6、完成公司及服务区（停车区）交办的临时警卫任务以及其他特殊任务。

7、按规定时段巡查，并及时、详细地填写巡查记录及当班记录。

二、纪律要求

1、严禁不服从各路段和服务区（停车区）管理人员的工作安排和管理。

2、严禁当班期间人员离岗、串岗、脱岗、聚堆聊天或在当班期间做与工作无关的事情。

3、严禁服务态度恶劣，辱骂、胁迫、围攻甚至殴打顾客。

4、严禁拉帮结派、蛊惑区内员工与员工之间或当地百姓与员工之间打架殴

或煽动当地百姓进区、滋事闹事或扰乱服务区（停车区）正常秩序。

5、严禁对区内资产进行变卖、赠送、抵押和蓄意破坏。

6、禁止执勤喝酒或酒后执勤。

7、禁止卡、拿、索、要和收受司乘人员财物或利用工作之便采取其他手段获取不正当利益。

第二节交通秩序

一、使用文明礼貌用语和使用标准交通指挥手势。

二、提醒进入区内的车辆限速20km/小时以内。

三、及时劝阻在车道上卸货、修车、摆放物品、车辆插队行驶、行人乱穿乱行等有碍交通安全、畅通的行为。

四、在路面施工或出现安全隐患的车道入口端放置反光筒等警示标志并加强巡逻。

五、遵循“分区停放”原则，引导货车、客车、小车、禽畜运输车辆、危险化学用品运输车辆等分别停放到指定位置。

六、保证停放车辆摆放整齐，车位利用率高。

七、提醒正在离开车辆的车主关好车门、车窗、保管好贵重物品。

八、检查停放车辆是否漏水、漏油，如发现异常尽快通知车主。

九、留意观察区内不明原因停放12小时以上的车辆并在交接班记录上登记。

十、载有易燃、易爆、有毒物品或大型、重型物件的车辆进入服务区（停车区）时，将此车辆引导到远离人员集中区域并设置警告标志，在发现可能发生泄露、倾倒等危险情况时马上向值班长报告。

第七章设施设备

第一节水电工管理规定

一、凡从事本工作的作业人员，必须经过培训考核，持证上岗。

二、水电工每天上班时必须到服务区（停车区）综合管理办公室签到，接受管理员工作安排。

三、停电、停水维修时，须先通知有关单位，及时悬挂标识牌，设好安全栏，以免发生危险。

四、工作前必须配好劳动保护用品，检查维修用的工具材料是否完好。

五、电工在操作及检修工作时，精力高度集中，严禁打闹、喝酒，工作开始前必须排除周围的障碍物，仔细检查，确保安全。

六、登高作业时，首先检查梯子，脚扣子，安全带等是否完好，使用梯子时，下面一定有人扶，登高作业系好安全带，安全带不允许用绳子替代。

七、必须对所出现障碍的电气设备进行停电、验电，确保无电的情况下可对设备进行维护和电气部件的检查和更换工作，避免发生触电等造成人身伤害和电气设备的损坏。如果遇到特殊情况，不能停电作业，在进行作业时，必须2人在场，一人工作，一人监控。监控人员仔细、认真、随时提醒作业人员，监控人不得离开作业现场。

八、对于现场运行设备出现突然停电现象，在没有查明原因的情况下，不允许盲目送电。如果由于电工本身的原因造成电机及电气原件损坏的，对当事人做出相应经济处罚。

九、每天上班时间，对所有运行的设备进行巡回检查，并做好详细记录。

十、保持电气室的卫生，做到地面清洁无积尘，玻璃干净、无灰尘。

第二节设备设施维修保养标准

一、供配电系统维护保养标准

1、保证供电正常，发电机可随时起动供电。

2、变压器正常。

3、配电房设备无损坏。

4、弱电系统无故障，保证正常工作。

5、出现停电及时通知各部门，查寻故障，立即检修。

6、发电机表面无灰尘、锈蚀、油污等。

7、设备标牌清晰可见。

二、给排水系统维护保养标准

1、确保设备性能完好，正常运行。

2、按照操作规程进行保养，做好运行和保养记录。

3、对二次供水蓄水池按规定定期清洗消毒，并记录。

4、排水泵、供水泵、阀门、水池及供水管道定期检查保养并记录。

5、水池水无外溢，供水阀门、管道无锈蚀、无渗漏。

6、水泵房无积水、浸泡现象。

三、污水处理系统维护保养标准

1、设备能正常使用，确保污水排放达标。

2、熟练掌握操作规程，根据排水量的大小及时调节消毒药量，作好记录。

3、排水管、排水沟畅通，无阻塞外溢现象。

4、设备箱体外露部分无锈蚀，机壳完好。

5、定期保养，并作好记录。

6、设备标牌清晰可见。

第八章其他

第一节地下雨、污水管道疏通及清洁

一、清洁程序

1、用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底。

2、用长竹片捅捣管内的粘附物，用压力水枪冲刷管道内壁。

3、用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净。

4、用捞筛捞起检查内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞。

5、把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站。

6、放回检查井盖，用水冲洗地面。

7、雨、污水检查井每月清理一次。

8、雨、污水管道每半年彻底疏通一次。

二、清洁标准：清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物;水流畅通，井盖上无污渍污物。

三、安全注意事项

1、掀开井盖后，竖警示牌并有专人负责监护以防行人跌入。

2、掀开和盖上井盖时应注意防止用于减振的车胎掉入井内。

3、如发现管道堵塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。

4、作业时穿全身紧边身裤，戴胶手套。

第二节化粪池清洁

一、清洁程序

1、用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层。

2、原始的方法是用大瓢掏出粪便直至化粪池内的化粪结块物，并清理处理。

3、有条件的服务区（停车区）可雇用吸粪车一部含5m胶管3条，8m长竹杆1条。

4、把车开到工作现场，套好吸粪拉管放入化粪池内。启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。

5、盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。

6、每半年清理一次。

二、注意事项

1、吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

2、因吸粪车的噪音较大，故应避开住户的休息时间进行作业。

3、揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。

4、化粪池内的沼气有毒、易燃、故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。

第三节垃圾池清洁

一、清洁要求

1、每天对垃圾池进行巡视，发现垃圾堆放过多（超过池2/3）必须及时进行清运。

2、垃圾池不得有异味散发，不得就地焚烧。

3、定期对垃圾池进行消杀工作。

第四节污水处理器清洁

一、清洁程序

1、用铁钩打开检查井的盖板，敞开15分钟后，再用竹竿搅检查井内杂物结块层。

2、原始的方法是用大飘掏出井内杂物，并清理处理。

3、检查调节器中的沉淀池和隔油池，用大瓢掏出沉淀池内杂物和结块，用捞筛捞起隔油池内的悬浮物和油污。

二、注意事项

1、掀开井盖后，地面要竖立警世示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。

2、掀开和盖上井盖时应注意防止用于减震的车轮掉入井内。

3、如发现管道堵塞、污水外溢时，立即组织人员进行疏通。

4、作业时身穿紧边裤，戴胶手套。