红鹤沟通北京中航四合院营销策划研究
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每栋别墅私家庭院设有大理石喷泉。1300-1500平米。拥有5-7间卧室，室内温水泳池，SPA 、棋牌室、 桑拿间、桌球室、酒窖等功能细分空间。
地理位置：位于上海佘山国家森林度假区东北部;共计20栋别墅，销售单价7.7-21万
上海-檀宫
地理位置： 位于上海市虹桥路青溪路555号 共计18栋别墅，销售单价9.3-10万
水晶宫别墅，全玻璃立面设计，全施华洛世奇水晶家私。 预计售价1.3亿元。面积1206平，单价11万/平。
东园新品 3栋1600平米空中花园，价值超出1个亿。
北京-颐和原著
地理位置：海淀区 西苑 二龙闸路（颐和园旁） 共计91栋别墅，目前销售51套。销售均价5.7万。
颐和原著 颐和园
颐和园门口的特供土地+91栋独栋产品、千株百年大树+龙湖样板范式
3.5 4 4.5 5 3.5
3 4 4 5 3.5
4 3.5 4 4 5
3.5 2 3 2.5 5
5 3.5 4 3.5 3
4 0 3 2 3
4 3 2 3 3
31 25 29.5 30 31
11(翻新)
15(含拆迁,不 含翻新)
16.6(翻新) 11(不含拆迁及 翻新) 19.7（含拆迁 及新盖）
09该楼盘卖成“世界最贵”，是20年前定下的目标。（最高售价67万人民币/平）
香港-天玺
地理位置： 位于香港九龙地铁上盖 共计825套，销售单价25-75万人民币
全港最高地标+五亿私人会所“d’Oro”+港首创独立尊座设计
坐落于香港九龙站上盖，为全港最高综合式住宅地标建筑，由两座270米高的摩天大厦天玺I及天玺II组成。 天玺钻石级私人会所d’Oro的设施应有尽有，以三层式建构，会所入口傲立于临海空中花园广场的中央位置， 毗邻各个尊座，尽览广阔维港景致，唯独天玺住户方可踏足，并设有媲美六星级酒店餐饮宴会厅CARAT 3106。 第一百层将设全港最高的观景层 OBSERVATION DECK。 天玺虽然只有两座楼，首度引入全港首创之独立尊座设计，将整幢物业划分为七个独立尊座大堂。
权， 但无法以公司名义注册。
东北入口
西房
案例四：后海西沿 二层楼
占地：1000平米，建面1200平米（无地下） 报价：1.1 个亿（不含翻修费，11万/平方米，无商量， 国有产权） 地段：后海西沿，临海； 环境：西沿多清吧、工作室，比较安静；
交通：街道宽7米以上，容俩辆车；
历史：无； 建筑：地块由烟酒公司及红邸餐厅构成，二层楼 房建筑； 营销：走公对公销售模式可减税费。
【中航四合院】 中国民族不动产NO.1
Flamingo Communication Group
10.7.2
目录Contents
PART1— 本案面临的
PART2—本案的 PART3—
市场格局及挑战？
价值梳理及定位？
品牌DNA?
PART4— 如何成为民族不动产NO.1？
两个特性
豪宅or奢侈品特性
孤品特性
总结：
四合院总体而言，是一个以卖地为主的市场。
本案应该做四合院中的顶级豪宅，豪宅中的顶级四合院。
因此可以大胆假设，不与传统四合院市场直接竞争，而是进入豪宅系
统构筑本案竞争壁垒。即构筑全新的价值平台，挖掘本案的核心客户，放弃懂
行、逐利的淘院子型的理性客户。
3、与国内顶级豪宅竞争？——中国顶豪价值研究
▲
四合院价值判断标准≈ 古董价值
四合院判断标准：像古董一样，要看是否独特、品相如何与未来价值
1. 文化价值：地块是否在保护区内，地的血统、掌故、周围环境如何（出入方便）；
2. 建筑价值：院子格局、规制、私密性； 3. 文物价值：有无老物件，如上下马石，金丝楠木得梁柱、磨砖对缝的老青砖 4. 历史价值：是否具有传承及未来价值
香港-赫兰道11号
地理位置： 位于香港赫兰道11-12号 最高销售单价83万港币（合73万人民币）
传统富人区+稀缺供应+千米大宅
赫兰道11-12号位于香港传统富人区香港南区南湾。
独立地段规划，共4栋，每栋别墅都拥有专属门牌。
每座洋房面积均超逾1千平方米，每座楼高3层，连室外占地可逾2万平方米。 10亿豪宅在内部功能布局和空间使用上更是非常巧妙和富有创意性，富丽堂皇的宴客大厅、私人酒库、泳 池花园、海天双按摩浴享受，豪华游艇式海景雅座、双水景奢华浸浴，宽敞豪华的主人套房等。
2千平花园+皇室级定制家私、配饰+富豪圈
檀宫总占地面积47384.6平方米，仅建18幢建筑。每幢建筑面积1500—2000平方米左右，每栋建筑室外均有
私家花园、下沉庭园、室内拥有恒温泳池，或室内外双泳池。 家具使用桃花心木，属稀有木种，国际上不允许贸易，订制家具抵沪时，曾一度被海关扣留。 室内主人梯、客厅、餐厅、一楼化妆间的墙面都由手绘壁画的丝绸壁布装饰；布艺都来自旧金山著名丝绸 公司“CustomSilk”，该公司的客户包括众多好莱坞影星、社会名流和欧洲皇氏。 所有石材都来自于阿尔卑斯山地表矿，法国卢浮宫、凡尔赛宫及巴黎圣母院都使用该石材。 物业费10万/平方米，主人来自韩国、加拿大、墨西哥的华人；江苏首富；麦肯锡中国区总裁
【四合院价格曲线】
小结：
四合院市场不愁买家，只愁产品。
四合院市场属于供不应求的市场。供给决定其稀缺性。
此外，由于四合院交易具有价值难以评估、成交周期长，产权复杂、对购买方要求 高等特点，交易门槛很高。 所以，四合院具有藏品价值，卖一套少一套，拥有保值和溢价空间。
2.2 北京四合院市场价值判断
2.2.1 二十五片历史文化保护区内的四合院格局
▲
案例二：后海北沿 大杂院
占地：990平米 报价：1.5个亿（含拆迁费，15.5万/平方米） 地段：后海北沿，临海； 环境：西边紧邻酒楼（地势高），较为僻静； 交通：街道宽度5米以上，容一辆车； 历史：无； 建筑：大杂院，需拆迁； 营销：半年内保证拆迁干净。
案例三：后海夹道 四合院
占地：600平米，建面1000平米（含300多的地下室面积）
2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的
通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关 规定，为外籍资金注入京城四合院市场带来利好消息。 Ⅵ2010年4月16日,房地产新政国十一条出台。目前，对四合院市场没有太大影响。
2.1.2 四合院是溢价市场
3.1、中国亿级豪宅价值判断
关注中国一线城市典型项目：
A. 北京 : 颐和原著、山水文园 B. 上海：世茂佘山、佘山华庭、檀宫 C. 深圳：华侨城天麓、天琴湾
卖皇家地标及城市稀缺资源 卖自然资源、城市人文资源 卖一线海景 卖城市地标及稀缺用地 卖皇城与历史孤品
D. 香港：天汇、天玺、赫兰道11号
C. 深圳
深圳-天琴湾
地理位置：大梅沙和小梅沙之间崎头岭半岛 共计48栋别墅，目前销售6套。销售均价30万（按地上面积）17万（按销售面积），销售面积 433~1280平方米。
稀缺一线海景+每户定制朝向+私人停机坪
项目海拔高度130米，拥有270度半岛全海景，南中国最佳海岸。及专属7万平方米原生态森林。
人岛屿的面积为4.3万平方尺，并附带游艇。
曾以一套占地40亩别墅，售价2.8亿元，登顶09中国10大超级豪宅榜首。
上海-佘山华廷 国家森林公园+赛事级高尔夫球场+人工岛屿
位于上海唯一国家4A旅游度假区内。
共20栋豪华别墅，与18洞72杆标准国际锦标赛级高尔夫球场隔水相望。华廷位于人工小岛上。
七个文件，随后一批批四合院陆续流向市场，北京四合院市场初现雏形。
ⅱ2004年，市规划委等部门编制《北京第二批15片历史文化保护区保护规划》。北京
现有历史文化保护区４３片。其中，旧城内的历史保护区为33片，旧城外10片，规
划提出保护原则，推动四合院市场形成了全新的指向标，即“购买文保区内的四合院” ⅲ2004年4月，北京国土房管局下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区 四合院等房屋的试行规定》，四合院交易市场便日益活跃。
报价：1 个亿（含翻修费，16.6万/平方米，可商量）
地段：后海夹道，不临海；
▲
环境：胡同主道边，比较安静；
交通：街道宽度5米以上，容一辆车； 历史：传说是老宅；
建筑：独立一进四合院，私密性好，周边没有高楼；
老物件损毁殆尽； 营销：老院子的地界，据说清代就有记录，可查出身 。
东西房新盖为公房性质，南北向为私房，可办永久产
3
一个现象
2010嘉德春拍——疯狂的市场
张大千作品 创亿元成交新纪录
《爱痕湖》：湖水悠悠漾爱痕，岸花摇影狎波翻。只容天女来修供，不遣阿难著体温。
PART1
本案面临的市场格局及挑战
1、目标设定
A、市场影响力：
中国民族不动产NO.1
B、行业影响力：
首个真正吸引全球富豪的中国豪宅
C、社会影响力：
上世纪90年代，老城区四合院仅剩300万平米，10000多套，成格局的约为4000套。
从2002年起，北京市先后确定了40片历史文化保护区，重点对旧城内存留下来的四合 院加以政策上的保护。能成交的院子整体呈上升趋势。 截至2009年5月中旬，公布的房源数量已达到了122套，增幅达到近20%。 目前产权明确、能够上市交易的四合院现在市场上可供交易的房源大概只有在170套左 右，除此之外，民间可以交易但尚未出售的房源大约有几十套。 ——《胡同网》、《经济观察网》
三期半岛别墅占地面积253990.39平方米，建筑面积约2.53万平方米，容积率仅为0.099，建筑覆盖
率仅为4.7%，绿化覆盖率超过87%，共48幢独立别墅。 主要门窗全部面海，采取“泛客厅”理念（客厅-内院-起居厅-游泳池-园林融为一体）；四合院一角 敞开 金钥匙物业服务模式。
D. 香港
代言中国北京价值的豪宅标杆
D、品牌影响力：
中航首个亿级豪宅扛旗之作、 向民族自信致敬的实力表达
面临的首要问题
“京城首个亿级项目和谁竞争？”
2、与四合院竞争？——北京四合院市场研究
2.1 北京四合院市场概况
2.1.1 四合院是政策市场
ⅰ2003年开始落实私房腾退，陆续出台了《关于推进本市标准租私房工作的通知》等
ⅳ2009年3月，北京市建委、规划委、文物局共同制定的《北京旧城历史文化街区房屋 保护 和修缮工作地若干规定（试行）》，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区的 房屋或院落，参与房屋保护和修缮工作，此规定增强了四合院买家的购买信心，推动 四合院市场的进一步繁荣。 ⅴ2009年，《促进北京市房地产业持续稳定健康发展的实施意见》中明确提出，自
2.2.2 地块及附近四合院案例研究
▲ ▲ ▲ ▲
案例一：景山公园西街 明清四合院
占地：600平米
报价：6800万 地段：景山公园西北片，不临海； 环境：胡同僻静，杂院居多； 交通：宽度不超过3米，无法进车； 历史：百年胡同百年老院； 建筑：明清建筑，磨砖对缝、金丝楠木梁柱，北 屋层高8.9米； 营销：送2只百年老龟，应证地脉人灵； 故宫亲鉴编号老砖、翻建工程图片等。
以此标准判定本案价格是否合理（预期2亿，按3进均占地面积1014平米来算）
文化价 值 地段 环境 交通 格局 建筑价 值 规格 私密 文物价 历史价 值 值 （终身 产权） 总分 均价（万元|平方 米）
景山公园西街 明 清四合院 后海北沿大杂院 后海夹道四合院 后海西沿二层楼 本案
4 4.5 4.5 wk.baidu.com 4.5
香港-天汇(干德道大厦） 半山豪宅地段+无敌海景+严密保安系统
香港岛西半山最高摩天住宅,海拔320米,居高临下,突显气派.背靠太平山,面向维港海。 34层，共66套，迪拜帆船酒店设计师KHUANCHEW参与设计，大部分单位享270度广阔维港海景。 每户均设入户大堂，保全严密。设有贵族式管家服务。
E. 银锭桥：四合院
A. 北京
北京-山水文园 东三、四环绝版地块+7年构筑的大“山水”系统+客户圈层月球村
朝阳区 东三环 十里河弘燕路山水文园 ；西园内有21栋别墅，目前销售只剩2套。
水晶宫
锚别墅
游艇-锚别墅，世界首个建筑产品专利。可升降空间，可伸缩泳池。 预计售价1.7亿元。面积1188平，单价14万/平。
B. 上海
上海-世贸佘山
国家森林公园+超低容积率+户户临水 岛岛相望+奢华庄园别墅组团
占地面积43.27万平方米，总建筑面积约8万平方米，以0.1超低容积率规划72幢不同风格别墅，分布 于六万余平方米大型生态湖泊近20个小岛之上。 庄园别墅组，拥有4栋独立的主人、客人、管家和保镳别墅，4栋别墅的占地面积仅为2.2万平方尺，私
地理位置：位于上海佘山国家森林度假区东北部;共计20栋别墅，销售单价7.7-21万
上海-檀宫
地理位置： 位于上海市虹桥路青溪路555号 共计18栋别墅，销售单价9.3-10万
水晶宫别墅，全玻璃立面设计，全施华洛世奇水晶家私。 预计售价1.3亿元。面积1206平，单价11万/平。
东园新品 3栋1600平米空中花园，价值超出1个亿。
北京-颐和原著
地理位置：海淀区 西苑 二龙闸路（颐和园旁） 共计91栋别墅，目前销售51套。销售均价5.7万。
颐和原著 颐和园
颐和园门口的特供土地+91栋独栋产品、千株百年大树+龙湖样板范式
3.5 4 4.5 5 3.5
3 4 4 5 3.5
4 3.5 4 4 5
3.5 2 3 2.5 5
5 3.5 4 3.5 3
4 0 3 2 3
4 3 2 3 3
31 25 29.5 30 31
11(翻新)
15(含拆迁,不 含翻新)
16.6(翻新) 11(不含拆迁及 翻新) 19.7（含拆迁 及新盖）
09该楼盘卖成“世界最贵”，是20年前定下的目标。（最高售价67万人民币/平）
香港-天玺
地理位置： 位于香港九龙地铁上盖 共计825套，销售单价25-75万人民币
全港最高地标+五亿私人会所“d’Oro”+港首创独立尊座设计
坐落于香港九龙站上盖，为全港最高综合式住宅地标建筑，由两座270米高的摩天大厦天玺I及天玺II组成。 天玺钻石级私人会所d’Oro的设施应有尽有，以三层式建构，会所入口傲立于临海空中花园广场的中央位置， 毗邻各个尊座，尽览广阔维港景致，唯独天玺住户方可踏足，并设有媲美六星级酒店餐饮宴会厅CARAT 3106。 第一百层将设全港最高的观景层 OBSERVATION DECK。 天玺虽然只有两座楼，首度引入全港首创之独立尊座设计，将整幢物业划分为七个独立尊座大堂。
权， 但无法以公司名义注册。
东北入口
西房
案例四：后海西沿 二层楼
占地：1000平米，建面1200平米（无地下） 报价：1.1 个亿（不含翻修费，11万/平方米，无商量， 国有产权） 地段：后海西沿，临海； 环境：西沿多清吧、工作室，比较安静；
交通：街道宽7米以上，容俩辆车；
历史：无； 建筑：地块由烟酒公司及红邸餐厅构成，二层楼 房建筑； 营销：走公对公销售模式可减税费。
【中航四合院】 中国民族不动产NO.1
Flamingo Communication Group
10.7.2
目录Contents
PART1— 本案面临的
PART2—本案的 PART3—
市场格局及挑战？
价值梳理及定位？
品牌DNA?
PART4— 如何成为民族不动产NO.1？
两个特性
豪宅or奢侈品特性
孤品特性
总结：
四合院总体而言，是一个以卖地为主的市场。
本案应该做四合院中的顶级豪宅，豪宅中的顶级四合院。
因此可以大胆假设，不与传统四合院市场直接竞争，而是进入豪宅系
统构筑本案竞争壁垒。即构筑全新的价值平台，挖掘本案的核心客户，放弃懂
行、逐利的淘院子型的理性客户。
3、与国内顶级豪宅竞争？——中国顶豪价值研究
▲
四合院价值判断标准≈ 古董价值
四合院判断标准：像古董一样，要看是否独特、品相如何与未来价值
1. 文化价值：地块是否在保护区内，地的血统、掌故、周围环境如何（出入方便）；
2. 建筑价值：院子格局、规制、私密性； 3. 文物价值：有无老物件，如上下马石，金丝楠木得梁柱、磨砖对缝的老青砖 4. 历史价值：是否具有传承及未来价值
香港-赫兰道11号
地理位置： 位于香港赫兰道11-12号 最高销售单价83万港币（合73万人民币）
传统富人区+稀缺供应+千米大宅
赫兰道11-12号位于香港传统富人区香港南区南湾。
独立地段规划，共4栋，每栋别墅都拥有专属门牌。
每座洋房面积均超逾1千平方米，每座楼高3层，连室外占地可逾2万平方米。 10亿豪宅在内部功能布局和空间使用上更是非常巧妙和富有创意性，富丽堂皇的宴客大厅、私人酒库、泳 池花园、海天双按摩浴享受，豪华游艇式海景雅座、双水景奢华浸浴，宽敞豪华的主人套房等。
2千平花园+皇室级定制家私、配饰+富豪圈
檀宫总占地面积47384.6平方米，仅建18幢建筑。每幢建筑面积1500—2000平方米左右，每栋建筑室外均有
私家花园、下沉庭园、室内拥有恒温泳池，或室内外双泳池。 家具使用桃花心木，属稀有木种，国际上不允许贸易，订制家具抵沪时，曾一度被海关扣留。 室内主人梯、客厅、餐厅、一楼化妆间的墙面都由手绘壁画的丝绸壁布装饰；布艺都来自旧金山著名丝绸 公司“CustomSilk”，该公司的客户包括众多好莱坞影星、社会名流和欧洲皇氏。 所有石材都来自于阿尔卑斯山地表矿，法国卢浮宫、凡尔赛宫及巴黎圣母院都使用该石材。 物业费10万/平方米，主人来自韩国、加拿大、墨西哥的华人；江苏首富；麦肯锡中国区总裁
【四合院价格曲线】
小结：
四合院市场不愁买家，只愁产品。
四合院市场属于供不应求的市场。供给决定其稀缺性。
此外，由于四合院交易具有价值难以评估、成交周期长，产权复杂、对购买方要求 高等特点，交易门槛很高。 所以，四合院具有藏品价值，卖一套少一套，拥有保值和溢价空间。
2.2 北京四合院市场价值判断
2.2.1 二十五片历史文化保护区内的四合院格局
▲
案例二：后海北沿 大杂院
占地：990平米 报价：1.5个亿（含拆迁费，15.5万/平方米） 地段：后海北沿，临海； 环境：西边紧邻酒楼（地势高），较为僻静； 交通：街道宽度5米以上，容一辆车； 历史：无； 建筑：大杂院，需拆迁； 营销：半年内保证拆迁干净。
案例三：后海夹道 四合院
占地：600平米，建面1000平米（含300多的地下室面积）
2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的
通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关 规定，为外籍资金注入京城四合院市场带来利好消息。 Ⅵ2010年4月16日,房地产新政国十一条出台。目前，对四合院市场没有太大影响。
2.1.2 四合院是溢价市场
3.1、中国亿级豪宅价值判断
关注中国一线城市典型项目：
A. 北京 : 颐和原著、山水文园 B. 上海：世茂佘山、佘山华庭、檀宫 C. 深圳：华侨城天麓、天琴湾
卖皇家地标及城市稀缺资源 卖自然资源、城市人文资源 卖一线海景 卖城市地标及稀缺用地 卖皇城与历史孤品
D. 香港：天汇、天玺、赫兰道11号
C. 深圳
深圳-天琴湾
地理位置：大梅沙和小梅沙之间崎头岭半岛 共计48栋别墅，目前销售6套。销售均价30万（按地上面积）17万（按销售面积），销售面积 433~1280平方米。
稀缺一线海景+每户定制朝向+私人停机坪
项目海拔高度130米，拥有270度半岛全海景，南中国最佳海岸。及专属7万平方米原生态森林。
人岛屿的面积为4.3万平方尺，并附带游艇。
曾以一套占地40亩别墅，售价2.8亿元，登顶09中国10大超级豪宅榜首。
上海-佘山华廷 国家森林公园+赛事级高尔夫球场+人工岛屿
位于上海唯一国家4A旅游度假区内。
共20栋豪华别墅，与18洞72杆标准国际锦标赛级高尔夫球场隔水相望。华廷位于人工小岛上。
七个文件，随后一批批四合院陆续流向市场，北京四合院市场初现雏形。
ⅱ2004年，市规划委等部门编制《北京第二批15片历史文化保护区保护规划》。北京
现有历史文化保护区４３片。其中，旧城内的历史保护区为33片，旧城外10片，规
划提出保护原则，推动四合院市场形成了全新的指向标，即“购买文保区内的四合院” ⅲ2004年4月，北京国土房管局下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区 四合院等房屋的试行规定》，四合院交易市场便日益活跃。
报价：1 个亿（含翻修费，16.6万/平方米，可商量）
地段：后海夹道，不临海；
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环境：胡同主道边，比较安静；
交通：街道宽度5米以上，容一辆车； 历史：传说是老宅；
建筑：独立一进四合院，私密性好，周边没有高楼；
老物件损毁殆尽； 营销：老院子的地界，据说清代就有记录，可查出身 。
东西房新盖为公房性质，南北向为私房，可办永久产
3
一个现象
2010嘉德春拍——疯狂的市场
张大千作品 创亿元成交新纪录
《爱痕湖》：湖水悠悠漾爱痕，岸花摇影狎波翻。只容天女来修供，不遣阿难著体温。
PART1
本案面临的市场格局及挑战
1、目标设定
A、市场影响力：
中国民族不动产NO.1
B、行业影响力：
首个真正吸引全球富豪的中国豪宅
C、社会影响力：
上世纪90年代，老城区四合院仅剩300万平米，10000多套，成格局的约为4000套。
从2002年起，北京市先后确定了40片历史文化保护区，重点对旧城内存留下来的四合 院加以政策上的保护。能成交的院子整体呈上升趋势。 截至2009年5月中旬，公布的房源数量已达到了122套，增幅达到近20%。 目前产权明确、能够上市交易的四合院现在市场上可供交易的房源大概只有在170套左 右，除此之外，民间可以交易但尚未出售的房源大约有几十套。 ——《胡同网》、《经济观察网》
三期半岛别墅占地面积253990.39平方米，建筑面积约2.53万平方米，容积率仅为0.099，建筑覆盖
率仅为4.7%，绿化覆盖率超过87%，共48幢独立别墅。 主要门窗全部面海，采取“泛客厅”理念（客厅-内院-起居厅-游泳池-园林融为一体）；四合院一角 敞开 金钥匙物业服务模式。
D. 香港
代言中国北京价值的豪宅标杆
D、品牌影响力：
中航首个亿级豪宅扛旗之作、 向民族自信致敬的实力表达
面临的首要问题
“京城首个亿级项目和谁竞争？”
2、与四合院竞争？——北京四合院市场研究
2.1 北京四合院市场概况
2.1.1 四合院是政策市场
ⅰ2003年开始落实私房腾退，陆续出台了《关于推进本市标准租私房工作的通知》等
ⅳ2009年3月，北京市建委、规划委、文物局共同制定的《北京旧城历史文化街区房屋 保护 和修缮工作地若干规定（试行）》，鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区的 房屋或院落，参与房屋保护和修缮工作，此规定增强了四合院买家的购买信心，推动 四合院市场的进一步繁荣。 ⅴ2009年，《促进北京市房地产业持续稳定健康发展的实施意见》中明确提出，自
2.2.2 地块及附近四合院案例研究
▲ ▲ ▲ ▲
案例一：景山公园西街 明清四合院
占地：600平米
报价：6800万 地段：景山公园西北片，不临海； 环境：胡同僻静，杂院居多； 交通：宽度不超过3米，无法进车； 历史：百年胡同百年老院； 建筑：明清建筑，磨砖对缝、金丝楠木梁柱，北 屋层高8.9米； 营销：送2只百年老龟，应证地脉人灵； 故宫亲鉴编号老砖、翻建工程图片等。
以此标准判定本案价格是否合理（预期2亿，按3进均占地面积1014平米来算）
文化价 值 地段 环境 交通 格局 建筑价 值 规格 私密 文物价 历史价 值 值 （终身 产权） 总分 均价（万元|平方 米）
景山公园西街 明 清四合院 后海北沿大杂院 后海夹道四合院 后海西沿二层楼 本案
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香港-天汇(干德道大厦） 半山豪宅地段+无敌海景+严密保安系统
香港岛西半山最高摩天住宅,海拔320米,居高临下,突显气派.背靠太平山,面向维港海。 34层，共66套，迪拜帆船酒店设计师KHUANCHEW参与设计，大部分单位享270度广阔维港海景。 每户均设入户大堂，保全严密。设有贵族式管家服务。
E. 银锭桥：四合院
A. 北京
北京-山水文园 东三、四环绝版地块+7年构筑的大“山水”系统+客户圈层月球村
朝阳区 东三环 十里河弘燕路山水文园 ；西园内有21栋别墅，目前销售只剩2套。
水晶宫
锚别墅
游艇-锚别墅，世界首个建筑产品专利。可升降空间，可伸缩泳池。 预计售价1.7亿元。面积1188平，单价14万/平。
B. 上海
上海-世贸佘山
国家森林公园+超低容积率+户户临水 岛岛相望+奢华庄园别墅组团
占地面积43.27万平方米，总建筑面积约8万平方米，以0.1超低容积率规划72幢不同风格别墅，分布 于六万余平方米大型生态湖泊近20个小岛之上。 庄园别墅组，拥有4栋独立的主人、客人、管家和保镳别墅，4栋别墅的占地面积仅为2.2万平方尺，私